Участок с нагрузкой. Понятие сервитута в Российском праве

С возникновением частной собственности, в том числе и на землю, довольно остро встал вопрос о том, как регламентировать порядок пользования объектами, принадлежащими всем: дорогами, колодцами, оросительными каналами. Где‑то такие моменты согласовывали путем переговоров, где‑то властное решение принимал, скажем, старейшина деревни. Однако это было крайне неудобно: перемена собственника земельного участка или какие‑либо другие обстоятельства могли привести к необходимости подтверждать старые договоренности или же обсуждать все по‑новому. Гиганты юридической мысли своего времени — древние римляне — впервые закрепили решение такого вопроса законодательно. Так в римском праве появилось понятие сервитута, используемое и в наши дни, в частности у нас.

 

 

Слово «сервитут» происходит от латинского глагола servitus — «подчиненность». Сервитут относили к вещному праву, то есть предметом отношений выступал сам земельный участок, а не действие определенного лица, взявшего на себя обязательство, например, позволять соседям выезжать по его территории на публичную дорогу. Поэтому право пользования или прохода по участку оставалось неизменным, даже если надел, отягощенный сервитутом, менял владельца. Сервитут являлся обременением самой земли и, соответственно, вместе с ней переходил к новому собственнику.

Согласно российскому законодательству сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ). Кроме ГК РФ отношения, связанные с сервитутом, урегулированы Земельным, Водным и Лесным кодексами РФ. Как и в римском праве, он носит вещный характер. Такое обременение не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц, а публичные — в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом. Примером частного сервитута служит право соседей пользоваться колодцем, расположенным на чьей‑то территории. Также в интересах отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или связи, трубопроводов и т. п. по соседним земельным участкам. Разумеется, это делают не из соображений экономической выгоды, а потому, что по‑другому провести, например, коммуникации нельзя. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерное денежное возмещение от лиц, в интересах которых введено такое право, если иное не предусмотрено федеральными законами. Понятно, что если соседи не могут прийти к соглашению об установлении сервитута или о размере платы, то решение вопроса передают в суд.

Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не определен. Он установлен законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Общественными интересами в данном случае могут быть вызваны такие необходимые действия, как, например: прогон скота через земельный участок; ремонт коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры; проведение дренажных работ; размещение на названной территории межевых или геодезических знаков и обеспечение доступа к ним; предоставление прохода к прибрежной полосе и ряд других случаев, предусмотренных законом.

Теоретически земельный участок могут обременить публичным сервитутом только после проведения общественных слушаний и с учетом их результатов. Однако в настоящий момент их не устраивают. Вместо этого населению сообщают о самом факте и сроках установления сервитута и в течение определенного периода времени, указанного в уведомлении, принимают замечания граждан. Затем уполномоченный орган обрабатывает, анализирует полученную информацию и издает нормативный акт, где формулирует цель отягощения публичным сервитутом и его содержание, срок действия и порядок регистрации, а также характеристики территории, в отношении которой его намерены ввести.

Собственник земельного участка, обременяемого публичным сервитутом, также вправе требовать от органа государственной власти или местного самоуправления соразмерную плату, но только в тех случаях, когда возникают существенные затруднения в использовании данной территории. Как правило, размер причитающейся денежной суммы определяют по специальной методике профессиональные оценщики.

Если же в результате установления публичного сервитута пользоваться участком по прямому назначению стало в принципе невозможно, его владелец вправе потребовать у соответствующего государственного или муниципального органа возмещения убытков, выкупа этого надела или предоставления равноценного. Возникшие между сторонами разногласия подлежат рассмотрению в арбитражном суде.

Следует особо отметить, что согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации и только после нее вступают в силу. Если на одном земельном участке устанавливают несколько сервитутов, то в отношении каждого из них в Едином государственном реестре делают отдельную запись. Собственнику земли в течение пяти дней с момента регистрации обременения направляют уведомление. Если сервитут был установлен на определенный срок, например на время проведения каких‑либо работ, то его прекращение также подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим, как все вышесказанное работает на практике. Допустим, к вам на дачу никак иначе попасть нельзя, кроме как через соседний участок. Если он находится в государственной или муниципальной собственности и не является закрытой территорией (о чем говорит, например, отсутствие глухого забора и подозрительных охранников), то можно спокойно проходить по нему. Если же этим наделом владеет частное лицо, но территория не огорожена и никак не обозначено, что вход на нее без разрешения хозяина запрещен, то согласно ст. 262 ГК РФ вы (и не только вы) вправе свободно пользоваться тропинкой, ведущей к вашей даче, но при условии, что не причиняете собственнику беспокойства или иных неудобств.

Чтобы не зависеть от настроения вашего соседа и в любое время иметь право прохода по его участку, стоит заключить с ним договор об установлении сервитута. Такой документ составляют в простой письменной форме. В договоре необходимо оговорить содержание и срок сервитута (право ходить по тропинке и проезжать по ней на велосипеде, но ни в коем случае не на автомобиле), сведения об обременяемом земельном участке (адрес, кадастровый номер), а также размер платы за пользование чужим недвижимым имуществом или же указание на то, что договор признан безвозмездным. Затем на основании заявления соседа сервитут регистрируют. И даже если вы не в ладах с дочерью соседа, после того, как она унаследует этот участок, запретить вам ходить по нему никто не сможет.

Представим, что сосед оказался несговорчивым. Тогда выход у вас один — подавать в суд иск об установлении сервитута. Если невозможность прохода по чужой территории затрагивает только ваши интересы, речь идет о частном сервитуте. Если по соседской земле пролегает единственная дорога, например к железнодорожной станции, то дело касается всего населения деревни или дачного поселка в целом, то есть требуется установление публичного сервитута в интересах неопределенного круга лиц. В последнем случае местным жителям следует обратиться в орган местного самоуправления. Согласно п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ он вправе принять соответствующий нормативно-правовой акт.

Итак, если вы докажете, что заветная тропинка на соседском участке — единственная возможность для вас добраться до дачи, суд вынесет решение об установлении сервитута и, если сочтет нужным, обяжет платить за пользование чужим недвижимым имуществом. Вступившее в силу судебное решение служит основанием для государственной регистрации сервитута.
Елена Новикова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...