Универсальный рынок

Все чаще загородное жилье рассматривается в виде идеальной альтернативы мегаполису, из которого пытаются временно или на ПМЖ перебраться на природу уставшие от стремительного темпа жизни горожане. Платежеспособный спрос на загородное жилье, который даже с учетом ограниченности предложения по отдельным направлениям достаточно велик, ежегодно увеличивается примерно вдвое.

Рынок загородной недвижимости — один из самых молодых и пока еще окончательно не сформировавшихся сегментов. Вместе с тем его с полной уверенностью можно назвать наиболее перспективным и доходным. С каждым годом рынок подмосковной недвижимости стремительно увеличивается в объеме и вовлекает в оборот все большие денежные средства.

 

 

Сегодня многие физические и юридические лица приобретают земельные участки не только под личные потребности, но и с целью вложения капитала и получения хорошей доходности. Следствием этого является высокая инвестиционная активность в коттеджном строительстве, сравнимая с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости.

Инвестиции в загородную недвижимость имеют высокую доходность. Так, вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести до 60% годовых в валюте. Наиболее же ликвидными являются стародачные поселки на престижных трассах, на которых ставки доходности могут превышать 140% в некоторых случаях.

Тенденции
Спрос сегодня ощутимо превышает уровень предложения. В силу ограниченности предложения уже долгое время сохраняется тенденция к стабильному росту цен по всем направлениям. Поэтому пока еще преждевременно говорить о ценовой стабилизации в данном сегменте рынка. Земли, пригодные для строительства, будут только дорожать, и темпы их роста скорее всего сохранятся на уровне прошлого года — в среднем до 50%.

Неудивительно, что именно на загородном рынке начинают активную коммерческую деятельность новые участники рынка, ранее никогда не занимавшиеся подобным бизнесом. Это сырьевые компании, банковские структуры, производители товаров народного потребления и продуктов питания. Поэтому потенциальные собственники все тщательнее подходят к вопросам ликвидности, степень которой рассматривается и при строительстве, и при покупке готовых домов. Причем степень ликвидности загородного объекта определяется спецификой спроса и предложения, месторасположения, наличием инфраструктуры и экологическими особенностями направления.

Все более популярным становится строительство поселков, изначально ориентированных на сдачу домов в аренду. Помимо этого стал постепенно развиваться вторичный загородный рынок. В связи с этим многие дальновидные граждане начали приобретать новые дома для дальнейшей перепродажи. Доля представленных на продажу «немолодых» коттеджей составляет около 20%. Причем это пока еще только единичные объекты с оформленными на них имущественными правами.

Конъюнктура спроса
По данным специалистов агентства МИАН, сегодня многие потенциальные покупатели загородной недвижимости отдают предпочтения организованному коттеджному строительству и земельным участкам под застройку. По-прежнему высоким остается спрос на земли вблизи водохранилищ и с лесными участками. Именно на наделы, расположенные вблизи таких мест, на 50–60% к уровню прошлого года поднялись цены. Особенно это касается ликвидных участков площадью от 25 соток с коммуникациями.

Основные факторы, оказывающие влияние на стоимость загородного жилья, традиционны. Это стоимость земли, желание покупателей приобрести участок дешевле и ближе к Москве и повышенный интерес к большим земельным наделам. Поэтому земля в хорошо зарекомендовавших себя поселках и участки в Подмосковье продолжают увеличиваться в цене. В свою очередь это увеличивает и себестоимость возводимого жилья. Анализ покупательского спроса показывает, что при выборе свободных земельных наделов и коттеджей предпочтение в первую очередь отдается исходя из направления, расстояния от МКАД и категории поселка.

Основной рост цен в Подмосковье происходит на качественное загородное жилье в радиусе 15–30 км от МКАД вблизи водоемов или живописных лесных массивов и мест с развитой инфраструктурой.

Западное направление на рынке загородной недвижимости Подмосковья традиционно пользуется спросом, как самое экологически чистое. Однако по той же Рублевке, в пользу которой говорит высокоразвитая инфраструктура, однородная социальная среда и фактор престижности проживания, крайне мало свободных землеотводов, пригодных под коттеджную застройку. В этом году здесь участки со всеми коммуникациями продавались по цене $40–50 тыс. за сотку.

В последнее время элитные объекты стали появляться не только на Рублево-Успенском, Ильинском и Сколковском шоссе, но также на Калужском, Новорижском, Пятницком и Дмитровском направлениях.

Высоким спросом пользуется земля по Новорижскому и Калужскому шоссе, где близлежащие территории отличаются благоприятной экологией, хорошими подъездными путями и обилием стародачных мест. По Новой Риге в среднем сотка в 15 км от МКАД обойдется в $5700.

Как отмечают в агентстве МИАН, в 2003 году заметно увеличилось количество новых коттеджных поселков на Дмитровском и Ярославском направлениях. Заметно возросшая популярность этих трасс объясняется наличием разветвленной сети водоемов и живописных уголков, где средняя стоимость сотки в пределах 15 км от МКАД оценивается не менее $4500. Из-за высокого уровня застройки и развития инфраструктуры возрос интерес у покупателей и к Пятницкому шоссе.

Домашний статус
Спрос на землю во многом зависит от возводимой на участке недвижимости. Чем выше статус дома, тем больше должен быть участок. По данным агентства «Домострой», в этом году предпочтения отдаются коттеджам площадью порядка 250–350 кв. м со всеми коммуникациями, под «чистовую» отделку, с хорошими подъездными путями. Особенно динамично цены растут на самые «ходовые» объекты — $180–230 тыс. в радиусе 30 км от МКАД в охраняемых коттеджных поселках со всеми коммуникациями.

По информации агентства МИАН, по-прежнему у покупателей среднего класса популярностью пользуются стародачные поселки, где исторически сложилось, что цены, как правило, существенно выше, чем в целом по данному направлению, и где, к сожалению, уже практически не встречаются предложения по продаже свободных под застройку участков. Эти участки интересны своим природным ландшафтом, развитой инфраструктурой и именитыми соседями.

Пользуются спросом земельные участки и в уже организованных коттеджных поселках, где строительство закончено где-то на 80%. На сегодняшний день организованные коттеджные поселки занимают 30% общего количества предложения загородной недвижимости Ближнего Подмосковья. Дефицит предложений на рынке ощущается на объекты стоимостью $80–150 тыс. Это коттеджи общей площадью 120–180 кв. м и земельные участки от 12 соток.

Что касается удаленности от МКАД, то здесь наибольшим спросом по-прежнему пользуются участки и коттеджные поселки, находящиеся в непосредственной близости от Москвы в радиусе до 40 км от МКАД. По данным агентства МИАН, здесь прослеживается большой спрос на таун-хаусы метражом до 170 кв. м стоимостью менее $1000 за 1 кв. м. Территории, находящиеся на удалении более чем 40 км от МКАД, привлекают инвесторов своей пока еще не тронутой вмешательством человека природой. В частности, это можно сказать относительно участков вблизи Икшинского водохранилища, на которые в последнее время прослеживается рост спроса.

По словам аналитика отдела вторичного загородного жилья департамента «Замосковье» агентства «Домострой» Ирины Зюзюкиной, в последнее время спрос на рынке загородной недвижимости приобретает все более четкие границы. Клиенты в большинстве своем имеют четкое представление о желаемом объекте и его позиционировании в так называемых «ценовых категориях».

В соответствии с классификацией, предложенной компанией Penny Lane Realty, на сегодняшний день на рынке представлены объекты бизнес-категории С (до $600 тыс.), высокой категории В (до $1,5 млн) и высшего уровня А (более $1,5 млн). Это весьма условное разграничение, и поэтому ценовые категории загородной недвижимости нельзя сравнивать с ценами на городскую недвижимость. Наибольшая доля рынка приходится на эконом-объекты класса С и стихийную коттеджную застройку. Однако основной ценовой прирост прослеживается на более малочисленные элитные поселки классов А и В, спрос на которые за текущий год вырос на 70%. Характерно, что с каждым годом все больше реализуются «голые» земельные участки, зачастую вместе с подрядом на строительство. Порядка 60% всех сделок приходится на земельные участки.

Интересна тенденция: для строительства дома VIP-класса площадью не менее 400 кв. м покупатели ориентируются на приобретение участков по 20–30 соток в небольших коттеджных поселках вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе не далее 20 км от МКАД. При возведении дома площадью до 250 кв. м предпочтение отдается участкам порядка 15 соток, расположенным в 30-километровой зоне от МКАД. И лишь под строительство недорогих объектов востребованы наделы до 12 соток, находящиеся за 50-километровой отметкой от МКАД по Ярославскому, Пятницкому, Калужскому направлениям, где стоимость сотки составляет $600–800.

Что касается архитектурных предпочтений потенциальных собственников, то в этом году стало еще более очевидно, что спросом пользуются объекты малоэтажной застройки. Причем приоритет отдается утилитарным, но функциональным архитектурным формам. Клиенты в основном предпочитают скромный и рациональный скандинавский стиль, при этом отказываясь от множества нефункциональных помещений.

Прогноз
В следующем году рынок загородной недвижимости продолжит свое интенсивное развитие. На него по-прежнему будут притекать большие капиталы, и спрос опять существенно превысит предложение.

По оценкам аналитиков, в следующем году участки подорожают не менее чем на 20–30%. Больше всего прибавят в цене ликвидные участки, расположенные в пределах 30-километровой зоны от МКАД, которые пригодны для строительства.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство будет интенсивно развиваться в 40–50-километровой зоне вокруг столицы.

Сергей Ганусов
Менеджер отдела загородной недвижимости агентства «БЕСТ-Недвижимость»:
— Чаще всего покупают коттеджи, расположенные в непосредственной близости от города, в пределах 10–25 км от МКАД. В таком доме можно не только проводить отпуск или выходные, но и жить постоянно. Добраться до места работы хозяину не составит труда.
Иногда, прежде чем переехать в загородный дом, приобрести его или построить, человек нередко хочет испытать себя, посмотреть, насколько он к этому готов. Ведь в городской квартире ему не приходилось заботиться о том, чтобы зимой всегда работал котел, весной был посажен газон, а летом подметены дорожки. Поэтому, чтобы попробовать свои силы, мы рекомендуем взять коттедж в аренду.
В ближайшее время цены на загородные дома, безусловно, будут расти. Увеличивается спрос, дорожает земля, и, как следствие, растут цены на недвижимость.

Владимир Лебедев
Начальник отдела загородной недвижимости агентства «Новый город»:
— Наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости по-прежнему пользуется Рублево-Успенское шоссе, а также примыкающие к нему Успенское-1, Успенское-2, Ильинское шоссе, которое соединяет Рублевку и Новорижское шоссе. Новорижское шоссе на сегодняшний день создает достойную конкуренцию Рублевке. Оно привлекает своей скоростной и незагруженной трассой, благоприятной экологией и весьма разнообразным выбором поселков. Единственная проблема, которая есть на сегодняшний день, — это отсутствие прямого выезда в Москву. Но и этот вопрос будет решен в скором времени. Правительство Москвы запланировало прокладку тоннеля под Серебряным бором, который соединит Новорижское шоссе с Краснопресненским проспектом. Конечно, стоит отметить интерес к Калужскому и Дмитровскому шоссе, которые известны и своими стародачными местами, и конечно же новыми элитными коттеджными поселками.

Евгений Редькин
Пресс-секретарь агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В прошлом году организованное коттеджное строительство набирало обороты. Данная тенденция наблюдалась и в этом году, и, уверен, сохранится в будущем. Плюсы организованного коттеджного строительства очевидны. Прежде всего, это меньшие затраты на строительство, охрану, прокладку коммуникаций и т. д. по сравнению с самостоятельным возведением загородных домов. Можно также с уверенностью прогнозировать высокий спрос на таун-хаусы в 2004 году. Итоги прошедшего сезона доказали состоятельность данного вида загородной недвижимости. Спрос на загородное жилье растет, и покупку таун-хауса можно рассматривать как прибыльное вложение средств.

Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...