Резкое повышение цен на московское жильё в 2006 году загнало целый слой москвичей, планировавших решить свои жилищные проблемы в пределах родного города, в безвыходное положение. И если ещё весной этого года у некоторых оставались хоть какие-то надежды, что цены упадут, то сегодня всем стало понятно, что дешевле – не будет, и надо искать иные варианты. Естественно, взоры жаждущих и страждущих обратились в ближайшее Подмосковье, где цены на жильё пока ещё существенно отстают от московских.
При этом существенная часть москвичей, если уж всё равно приходится искать жильё вне Москвы, решила заполучить дополнительный бонус в качестве жизни, а именно – купить (естественно за реальные деньги) не квартиру, а коттедж или таунхаус с прилагающимся кусочком земли. При этом их запросы были внятны и разумны: приемлемая доступность из Москвы, не очень большая площадь и приемлемая инфраструктура.
Заметим при этом, что их надежды сильно подогревались существованием таких бесконечно обсуждаемых программ как «Доступное жильё» и очень привлекательной для них госпрограммой поощрения малоэтажного строительства. Все они были разочарованы, ибо на сегодняшний день по целому ряду причин коттеджи и таунхаусы альтернативой московской квартире не являются.
Загородка - синоним роскоши
Тем не менее, коттеджное строительство в Подмосковье продолжает активно развиваться по всем основным направлениям. Кто же покупает построенное? Как выглядит сегодня ситуация в этом сегменте рынка с точки зрения крупных девелоперских и риэлторских корпораций? Можно ли рассчитывать, что подмосковные коттеджи и прочие объекты малоэтажной застройки станут реальной альтернативой городской квартире? С этими и другими вопросами мы обратились к Антону Архипову, гендиректору ООО «Инком-Сретенское», подразделения корпорации «Инком-Недвижимость», ведущей крупнейшие девелоперские проекты на Новой Риге.
По словам А. Архипова, ситуация в загородной недвижимости по сравнению с прошлыми годами кардинально не изменилась: подмосковная загородная недвижимость на данный момент является предметом роскоши. Естественно, понятие роскоши меняется в зависимости от того, к какому социальному слою принадлежит покупатель. Для кого-то роскошью является особняк «Евразия» в посёлке «Горки-2» на Рублёво-Успенском шоссе с прилагающимся участком в 5,4 гектара, выставленный на продажу за сто миллионов долларов (и, кстати, занявший восьмое место в списке самых дорогих в мире индивидуальных домов, проданных в 2007 году, опубликованном журналом Forbes), а для кого-то - дача с пресловутыми «шестью сотками» на торфяных болотах под Ямугой, на 92-м километре Ленинградского шоссе. Но в любом случае, загородную недвижимость покупают люди, уже так или иначе решившие свои жилищные проблемы.
В ожидании лучшего
Причины этому очевидны, и первая из них – отсутствие в подмосковных посёлках приемлемой инфраструктуры. Единственное направление, где эта проблема решена – Рублёво-Успенское (для чего застройщикам понадобилось более десяти лет), но и цены там, скажем так, несколько отличаются от остальных направлений. Сегодня активно развивается Новая Рига. По утверждению А. Архипова через два-три года Новая Рига будет полностью оснащена самой современной инфраструктурой и вполне пригодна для круглогодичного проживания. Но заметим, что Новая Рига – это самое престижное после Рублёвки направление, и цены здесь ниже полумиллиона долларов за объект не опустятся никогда, так что «решить жилищный вопрос» таким образом сможет разве что верхний слой бизнес-класса.
Есть ещё и вторая причина, а именно – сроки. Если понятие «решённой жилой проблемы» у обывателя, который повседневно с жильём не работает, весьма расплывчато, то у риэлторов критерии её «решённости» весьма чёткие: если человек готов ждать нужного ему объекта два-три года, то так или иначе он свою жилищную проблему уже решил. А подавляющее большинство объектов индивидуально жилищного строительства в Подмосковье именно таковы: «вторичка» тут погоды не делает, ибо слишком малы объёмы продаж. Напомним, что застройщики первой волны подмосковных коттеджных посёлков наступили на все грабли, на которые можно было наступить, а сегодняшний клиент вовсе не желает платить за прошлые ошибки, и предпочитает подождать два-три года, но купить жильё в новом посёлке, который строится гораздо более грамотно во всех отношениях.
Будущее за эконом-классом?
Ещё характерная деталь сегодняшнего рынка: резкое увеличение спроса на объекты эконом-класса. Здесь предложение очень сильно отстаёт от спроса. Что сегодня понимается риэлторами под «эконом-классом» в этом сегменте? В среднем – это участок около 15 соток, дом общей площадью около 200 метров, расстояние от МКАД до 50 километров (по скоростным направлениям – до 100). Цена - от 200 до 350 тыс. долларов. Эта недвижимость рассматривается клиентами как дом для сезонного проживания, поэтому снижены требования к доступности и инфраструктуре, но сильно повышены к экологии и живописности. Шесть человек из десяти приходят в корпорацию именно с такими запросами. Девелоперы и застройщики «повернулись лицом» к таким клиентам совсем недавно: спрос активизировался в 2004 году, а предложение запоздало года на полтора, когда большинство застройщиков поняли, что «снимать сливки» в виде элитного жилья уже не получается, признали что этот спрос очень устойчив, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков выгодным.
И последнее: когда можно будет рассматривать дом в посёлке эконом-класса как реальную альтернативу московскому жилью? По словам А. Архипова – это вопрос достаточно сложный, ибо здесь очень многое зависит от того, как поведёт себя государство, то есть, как будут выполняться уже имеющиеся программы развития транспорта и инфраструктуры. Безусловно, сегодня строятся дороги, школы, больницы, банки и так далее, но делается это гораздо медленнее, чем это необходимо всем участникам рынка и прежде всего – конечному потребителю. Безусловно, о таких направлениях, как Новая Рига или Рублёвка никто не говорит, на них как раз скорость строительства вполне приемлемая, но посёлки эконом-класса на них развиваться скорее всего не будут, а по другим направлениям строительство инфраструктуры заметно отстаёт. Впрочем, практика застройки той же Рублёвки и Новой Риги показывает, что надеяться только и исключительно на государство можно неограниченно долго, но, увы, без какого-либо практического эффекта, а наилучшие результаты достигаются при наличии инициативы со стороны крупных застройщиков и доброжелательной поддержки со стороны государства. Такой «тандем» достаточно надёжно преодолевает все трудности начального периода и служит своеобразным «ледоколом», за которым уже «пристраиваются в кильватер» более мелкие застройщики. И на сегодняшний день несколько таких проектов существует. Реализованы они будут лет за пять, и общий объём их не так уж велик (несколько тысяч домов), но ледоколу и не надо возить много, его дело – проложить дорогу.
Ну и наконец, вопрос финансовый. Существует расхожее мнение, что «альтернативное» - значит дешёвое. Увы, это не так, и подмосковный коттедж ощутимо дешевле московской квартиры стоить не будет. Но примерно за те же деньги покупатель сможет приобрести новое качество, а именно – участок собственной земли вместо «места под солнцем» в «бетонных джунглях».
М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2625 -
