Альтернатива. Ипотека в Европе

Все чаще встает вопрос о возможности приобретения недвижимости за рубежом в кредит. Особенно это актуально, когда деньги находятся в обороте. В данных условиях приобретение недвижимости стоимостью от полумиллиона евро "за наличные" становится недальновидным, так как возможно использовать эти средства с более высокой доходностью, которая покроет все проценты по банковскому кредиту.

Как считает инвестиционный консультант Сергей Сандер, особенно привлекательными являются возможности ипотечного кредитования за рубежом, где ставки кредитов в последние годы достаточно низкие и колеблются от 2 до 5%% годовых.

Основными условиями для предоставления ипотечного кредита является залог недвижимости до полного погашения покупателем кредита банку и платежеспособность покупателя.

 

 

Важную роль играет возможность для банка должным образом оценить объект, что минимизирует риск по его реализации, в случае невыплаты кредита. Поэтому ипотечное кредитование развивают, как правило, местные банки, которые имеют возможность: а) оценить объект б) проверить платежеспособность клиента.

Если нас интересует приобретение недвижимости, например, во Франции или Италии, то рассматривать возможность получения ипотечного кредита стоит именно в одном из локальных французских или итальянских банков, которые специализируются на этом, прекрасно знают свой рынок и готовы предложить выгодные ставки. Основной сложностью является оформление кредита на российского гражданина. В этом случае банку сложно выполнить второе обязательное условие - это проверить платежеспособность покупателя. У местных банков нет ни персонала, ни желания, чтобы осуществить данную процедуру. Если в случае с местными жителями можно уверенно говорить о происхождении денежных средств (работа, наследство, продажа имущества) и гарантированности доходов данного лица (трудовой контракт, собственная компания, вклады), то в случае с российскими гражданами, это вызывает серьезные затруднения.

Как результат - общая политика западных банков, что они работают только с местными клиентами и не обслуживают иностранцев. В качестве аналогии можно представить следующую ситуацию. Попробуйте привести в местное отделение одного из российских банков иностранца и попросите предоставить ему ипотечный кредит на покупку квартиры сроком на 20 лет. Думаю, Вы заранее можете предсказать результат этой операции.

Хотя в практике за последние годы все чаще встречаются случаи, когда крупные банки, например, французский Credit Agricole, идут на предоставление ипотечных кредитов российским клиентам. Проверка платежеспособности покупателя в этом случае предусматривает гарантии наличия средств для выплаты процентов по кредиту и процедуру "due diligence" - определение источника происхождения средств. Западные банки панически бояться, что их могут вдруг уличить, что они работают с деньгами террористов и наркомафии.

Во Франции реально практикуемая схема по финансированию покупки недвижимости российским клиентом выглядит следующим образом:

Выбирается объект недвижимости для покупки. Стоимость услуг по оформлению сделки купли-продажи, включая уплату необходимых пошлин и налогов, может составлять до 8% от стоимости объекта.

Выбирается местный банк, который готов предоставить ипотечный кредит, например банк Credit Agricole. Условия кредита предусматривают 20% оплату стоимости недвижимости и рассрочку оставшейся суммы на срок 10-40 лет. Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей в зависимости от LIBOR и составлять от 2 до 5%% годовых.

Далее необходимо предоставить информацию банку о происхождении денег клиента - процедура "due diligence". Она включает подготовку досье клиента, предоставление документов подтверждающих наличие легальных источников дохода.

Это может быть трудовой контракт, владение компанией, наследство и т.п. Возможно, что данные документы или их копии придется перевести на французский язык и в некоторых случаях легализовать.

В заключение необходимо предоставить банку сведения о постоянном источнике дохода. При этом российские источники доходов во внимание приниматься не будут, так как у банка нет возможности проверить их достоверность. Наиболее приветствуется наличие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость.

Также в качестве гарантий можно использовать уже имеющуюся недвижимость или портфель ценных бумаг. Одним из популярных решений является гарантия банка с хорошей репутацией. В этом случае, клиент открывает счет в одном из частных банков за рубежом, делает вклад на депозит или в портфель ценных бумаг с хорошим доходом и под это обеспечение получает необходимые гарантии для местного банка. Размер гарантии является предметом переговоров, и может составлять в среднем 30% стоимости недвижимости.

Данная схема может также применяться и в других странах Западной Европы, но, не смотря на то, что подобных сделок становится все больше, она не гарантирует российскому клиенту получение ипотечного кредита, т.к. все зависит от решения местного банка. Ключевую роль здесь играет возможность убедить банк в платежеспособности клиента и "чистоте" его капитала. Именно от субъективного мнения банкира и отдела комплаенс-контроля будет зависеть успех данной схемы.

Поэтому можно рекомендовать обратиться к внешнему консультанту, который возьмет на себя услуги по подготовке досье, переговоры с банком, надлежащим образом представит клиента банкиру. В этом случае вероятность получение кредита значительно увеличивается. Гонорар за подобные услуги по поиску финансирования составляет порядка 2% от стоимости недвижимости, правда существует и определенный риск. Занимаясь поиском финансирования самостоятельно или с помощью консультанта нужно учитывать, что это связано с определенными расходами: поездка в страну нахождения приобретаемой недвижимости, подготовка документов, встречи и переговоры с банкирами, невозвращаемый аванс за услуги консультанта. Это все вложение времени и средств, причем, без каких либо гарантий, что в результате кредит будет получен. Иногда приходится ждать несколько недель согласия банка и может случиться так, что за это время запланированная сделка "сорвется".

"Но, кто не рискует, тот не пьет шампанского", а приобретение недвижимости в странах Западной Европы сегодня является реальной возможностью и действительно выгодным вложением средств, даже если это и связано с необходимостью дополнительных расходов на первоначальном этапе.

Для справки:

ЛИБОР - в широком смысле - шкала процентных ставок, которые применяются лондонскими банками, выступающими на евровалютном межбанковском рынке с предложением средств в разных евровалютах и на разные сроки: 1, 2, 6 и 12 месяцев. Каждый крупный лондонский банк самостоятельно устанавливает и изменяет ставку Либор в зависимости от складывающейся конъюнктуры на валютном рынке.

ЛИБОР - в узком смысле - средняя процентная ставка по ставкам ЛИБОР. Официальной фиксации ставки ЛИБОР не существует.

По традиции ставки ЛИБОР применяются в качестве базисных при предоставлении банковских кредитов на условиях плавающей процентной ставки. При корректировке ставки на очередной процентный период обычно берется оговоренная в контракте ставка ЛИБОР, зафиксированная за 2 дня до начала нового процентного периода.

Сергей Сандлер Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...