Что дает потребителю кодекс ипотечного кредитора?

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России предложила вниманию банкиров проект кодекса ипотечного кредитора. Понятно, что такого рода рекомендации публикуются после предварительного обсуждения с теми, кого они касаются. Заместитель руководителя проекта Международной финансовой корпорации (International Financial Corporation — IFC) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в России Андрей Милютин сообщил: «Хотя на рынке известно о более чем 600 кредитных организациях, предоставляющих жилищные кредиты, наибольшая доля займов приходится максимум на 30–40 банков. В группу, которая помогала нам разрабатывать кодекс ипотечного кредитора, входят 35 крупнейших игроков на этом рынке».

То есть кодекс в полной мере является плодом совместного творчества ФАС и банковского сообщества.

 

 

Документ определяет «минимальные требования к кредитору в области защиты прав потребителей в процессе выдачи и дальнейшего обслуживания жилищных кредитов», обязывает кредиторов относиться с пониманием к финансовым затруднениям заемщика, предоставлять потребителю полную и достоверную информацию о жилищных кредитах, не допускать дискриминации заемщиков по ряду признаков, а также обеспечить ясность и достоверность своей рекламы.

Нельзя. Но если очень хочется...
Документ не рядовой. «Стандарты ипотечного кредитования очень важны для рынка в целом. И в частности, для формирования среднего класса в стране и повышения уровня жизни россиян, — считает руководитель программ технического содействия IFC Елена Клепикова. — Задача этого проекта заключается в том, что он должен сформировать стандарты индустрии, чтобы она стала эффективной».

Проект запущен в 2005 году, завершится в середине 2008 года и финансируется в том числе правительствами Швейцарии и Нидерландов. Впрочем, рядового российского потребителя именитость спонсоров скорее настораживает, нежели успокаивает. Поэтому появилось желание разобраться в документе самостоятельно. Оказалось, не зря.
Дело не в полутора десятках ошибок (включая стилистические и грамматические) на девяти страницах. К документу есть вопросы более серьезные.

Банки и другие организации, связанные с жилищным кредитованием, присоединяются к кодексу добровольно. Следовательно, кодекс относится к категории морально-этических. Правда, слово «этический» встречается в документе всего два раза, зато приверженность «законодательству» подтверждается целых 13 раз. Непонятно зачем, учитывая то, что законодательные нормы достаточно полно прописаны совсем в других кодексах, например в Уголовном.

Напомним, что соотношение норм морали и права довольно просто: мораль — это тысячи, если не десятки тысяч правил поведения — очень важных и менее важных, описанных в разного рода литературе и неписаных. Право — это относительно небольшая часть норм морали, самые важные правила поведения, от соблюдения которых напрямую зависит безопасность каждого человека и общества в целом. Поэтому необходимость их соблюдения закреплена законом, а нарушение наказуемо.
За мошенничество посадят, над досужим фантазированием посмеются. Если представить мораль в виде большого круга, то право — это маленький кружок внутри большого. Непременно — внутри, ни краешком — вне! Если общественная мораль однозначно оправдывает какой-то поступок, то закон должен отступить от буквы: «Деточкин, конечно, виноват... Но он не виноват!» На что один правовед и обратил внимание Эльдара Рязанова.

Похоже, авторы этического кодекса решили подвинуть закон по-своему. Да не какой-нибудь закон.

Анализируй то (что не сказано)
Слезы наворачиваются, когда читаешь строки кодекса ипотечного кредитора, достойные декларации прав человека и гражданина: «Недопущение дискриминации. Кредитор предоставляет свои услуги в равной мере высокого качества для всех потребителей, независимо от их образования, опыта, расовой принадлежности, цвета кожи, пола, семейного положения, вероисповедания, возраста, физических возможностей, происхождения или национальности». Браво! Сразу захотелось сравнить с Конституцией Российской Федерации. Сравнил.

Этический кодекс кредитора не случайно «влез» в область прав и свобод человека и гражданина: он их слегка редактирует. Скажем, в ч. 2 ст. 19 Конституции помимо пола, расы, национальности и т. п. говорится: «независимо от <...> имущественного и должностного положения, места жительства». Кредиторам эти права показались несущественными. Конечно, кодекс кредитора не должен переписывать Конституцию. Так и не надо было пытаться. Достаточно было единственного упоминания о приверженности Конституции и законам РФ, а лучше и без того — по умолчанию, как это делается в уставе ТСЖ или клуба филателистов.

Нет же, подправили Конституцию. Зачем? Да просто не любят многие банки кредитовать иногородних. А уж о том, насколько различается отношение к рядовым и VIP-клиентам, говорить нечего. Дело не в улыбке одним, кофе — другим, коньячке — третьим. Но Центробанк снизил ставку рефинансирования, и тысячи ипотечных заемщиков бросились в свой банк просить скидку по процентной ставке. Большинство банально было «послано». Другим объяснили, что снижения ставки ЦБ ожидали давно, а потому в борьбе за клиента сработали на опережение — снизили процентную ставку в прошлом году. Наконец, самым любимым пошли навстречу.

Но вкралась и ошибочка — «независимо от <...> возраста» — которая, несомненно, будет устранена: допускать пенсионеров до ипотечных кредитов, согласно этическому кодексу, и создавать какой-то другой механизм для их отсечения будет слишком утомительно.

Как видим, не только анализ того, что было сказано, но и того, о чем умолчали, дает интересные результаты.

Другая цитата: «Кредитором должна быть предоставлена информация о валюте кредита, уровне процентной ставки, графике и условиях пересмотра процентной ставки, величине начального взноса и периодических платежах, графике погашения жилищного кредита, типах залога и необходимых гарантиях, сроке рассмотрения заявки на получение жилищного кредита, а также об условиях досрочного погашения». То есть перечислено все то, что делается уже много лет и без чего вообще невозможно представить выдачу ипотечного кредита. Удивляет то, что ФАС и кредиторы забыли упомянуть эффективную ставку (не номинальную, рекламную, а ту, что складывается после всех накруток и которую банки тщательно маскируют).
А ведь накануне опубликования проекта кодекса начальник управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС Юлия Бондарева сообщила: «В наших с Центробанком рекомендациях, выпущенных полтора года назад, ипотечный кредит рассматривался как вариант потребительского. Принятое (в конце января. — М2) положение ЦБ о формировании резервов выданной ссуды, где рекомендуется фиксировать эффективную ставку по кредиту в договоре, также рассматривает ипотеку в рамках потребкредитования».

Забыли люди про эффективную ставку, забыли! Да нет. Читаем раздел «Реклама»: «Кредитор должен обеспечивать ясность и достоверность содержания своих рекламных материалов, а также с необходимой достоверностью отражать фактические условия, на которых могут быть выданы жилищные кредиты». Не «с необходимой полнотой» (все-таки объем рекламного текста ограничен), а именно «с необходимой достоверностью». Почувствовали разницу?

Хотя тремя строчками ниже, в разделе «Информация и консультации», читаем: «Кредитор должен предоставлять потребителю полную и достоверную информацию в отношении предлагаемого жилищного кредита». То ли паранойя, то ли заговор банкиров кругом.

Ваши трудности, а нам они не нужны
Тяжелые думы наводит и раздел «Финансовые затруднения»: «Кредитор должен рассматривать случаи финансовых затруднений потребителя и нарушения сроков уплаты периодических платежей по жилищным кредитам с пониманием. Кредитор должен сделать все возможное, чтобы помочь потребителю преодолеть временные трудности в погашении жилищного кредита». В мировой литературе нет, пожалуй, другого такого образца любви, нежности и понимания, с каким Иудушка Головлев отправлял на каторгу сына Петеньку. Трех тысяч, чтобы покрыть долг, не дал, зато приказал положить в повозку «и курочки, и телятинки, и пирожок».

Что есть «понимание» авторов кодекса? То, что предложат чаю, поохают-поахают? То, что не выкинут из квартиры голодным? А с другой стороны: «Кредитор должен сделать все возможное». Что ж, за язык никто не тянул. Беру кредит, перестаю платить и проверяю возможности банка в том, чтобы помочь мне побыстрее преодолеть трудности. Впрочем, звучит двусмысленно. Как и весь текст кодекса.

Поистине гамлетовские вопросы вызывают разделы «Нормы профессионального поведения» и «Финансовая оценка».
«Кредитор действует в отношениях с потребителями добросовестно, с должной степенью осмотрительности», и чуть ниже: «Кредитор должен приложить максимум усилий для реалистичной оценки возможностей потребителя по погашению жилищного кредита, основываясь на фактах, полученных из всех имеющихся законных источников информации о потребителе. Кредитор должен избегать предоставления жилищных кредитов потребителям, чьи возможности по погашению данных кредитов, по оценке кредитора, представляются сомнительными».

Что ж, лучше горькая, но правда... Излишняя уступчивость обернется для банка мелкой неприятностью, а для заемщика — трагедией. Правда, жить в скотских условиях тоже трагедия, а мелкие неприятности банка в определенном количестве становятся одной крупной. В сущности, любой бизнес губит нереалистичная оценка возможностей — своих, партнеров, потребителей. Это всего лишь неумелый менеджмент, при чем здесь этика?

Легких вопросов нет
«При изменении условий и положений услуг, предоставляемых кредитором в соответствии с заключенными договорами, кредитор должен направлять потребителю обоснованное уведомление в разумный срок до момента вступления в силу таких изменений». Обоснованным может быть требование, запрос, само изменение условий кредитования, бывает уведомление с обоснованием, но никак не обоснованное уведомление.

Обоснование уведомления — сама информация, которую нужно сообщить. Но это мелочь, заморочка. А вот что значит «в разумный срок»? Очевидно, ответ зависит от того, какие действия способен предпринять заемщик, если ему не понравится одностороннее изменение банком условий кредитования. Что сумеет сделать заемщик в этом случае? Затянуть пояс потуже и расплатиться не за 20, а за 15 лет? Тяжело, конечно, но вполне разумно. Готов ли банк за 15 лет до изменения условий кредитования сообщить об этом клиенту?

Вероятно, заемщику дается время только на то, чтобы продать квартиру и расплатиться с банком? Что ж, предупреждение месяца за три, наверное, будет вполне этичным.

«Я от тебя ухожу!» — «Нет, это я тебя бросаю!»
И наконец, о приятном — о санкциях в отношении кредитора, нарушающего кодекс. Попытайтесь «продраться» через следующую фразу: «Обязательность норм кодекса продолжает распространяться на деятельность кредитора, несмотря на то, что кредитор по какой-либо причине может отказаться от соблюдения норм настоящего кодекса, в случае, если события, послужившие основанием для жалобы потребителя, наступили до даты (или последней из дат, если имели место несколько дат) отказа кредитора от участия в настоящем кодексе». Как будет наказан кредитор, нарушивший наш моральный кодекс, а затем громко хлопнувший дверью? Или дважды хлопнувший? Или трижды? Или десять раз? После чего его снова и снова принимали в подписанты кодекса, иначе как бы он мог в третий (пятый, десятый) раз заявлять, что отказывается его признавать? Ну, не важно. Главное в том, что весь этот период перманентного хлопанья дверью аморальный кредитор вправе ссылаться на кодекс в рекламе и обмене информацией!

Сомневаетесь? Ознакомьтесь с перечнем санкций в отношении проштрафившегося кредитора: «Исполнительный совет на основании предоставленного омбудсменом отчета имеет право временно запретить кредитору использовать ссылку на настоящий кодекс в рекламе своих услуг и обмене информацией, до устранения обнаруженных нарушений или, в случае серьезного или повторяющегося нарушения, может окончательно аннулировать право кредитора на использование ссылки на настоящий кодекс». Все. Ни экономических санкций (хотя бы символических, все-таки кодекс не Уголовный), ни оповещения в СМИ. Получается что-то вроде ссоры супругов. Каждый излагает свою версию, да и то не встречному-поперечному.

Конечно, участие в данном проекте имеет смысл. Но лишь в том случае, если неучастие станет моветоном. Увы, вряд ли хоть один из десяти клиентов, обращающихся в банк, агентство недвижимости или строительную компанию, интересуется тем, состоит ли данная организация в профессиональных союзах, ассоциациях, гильдиях, в какой именно и чем она отличается от других.

Есть немало вполне приличных компаний, которые в подобных посиделках принципиально не участвуют. Просто считают, что такое участие не оправдывает даже членских взносов. Не желают быть «подтанцовкой» в бенефисе примадонн. Таким образом, оптимизм Ю. Бондаревой в отношении кодекса: «Потенциальный заемщик должен легко отделить этичный банк от потенциального «обманщика», — кажется несколько преждевременным.

Банкиры в один голос жалуются на то, что требование указывать эффективную процентную ставку по кредиту «подорвет конкурентную среду на рынке». Действительно, если под конкуренцией понимать не стремление максимально снизить эффективную ставку, а искусство ее сокрытия, то эти сетования оправданны. Похоже, что сам кодекс ипотечного кредитора придуман лишь для того, чтобы обещаниями «саморегулирования» избежать всеобщей прилюдной порки. В красивой («актуальной») упаковке потребителю подсовывают пустышку, вольно или невольно дискредитируя возможный способ решения острейшей проблемы кредитования.

Наталья Кирпиченко
Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
— Кодекс ипотечного кредитора не дает потребителю ничего. Если кодекс будет носить характер обязательного к исполнению документа, то вполне вероятно, возникнут некие ограничения, которые не позволят банкам делать «маркетинговые ходы» по активному привлечению клиентов. И не позволят некоторой категории граждан рассчитывать на получение кредита. С другой стороны, такая универсальность даст возможность унифицировать документооборот ипотечной сделки. У нас в стране уже есть лидер ипотечной стандартизации — АИЖК. Стандарты этой организации можно считать базой ипотеки в России.

Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН–агентства недвижимости»:
— Кодекс ипотечного кредитора призван защитить потребителя от сокрытия или искажения информации по кредиту, от непрофессионализма, нарушений законодательства и норм конфиденциальности. При разработке кодекса Федеральная антимонопольная служба, безусловно, учитывает европейский опыт регулирования кредитной сферы, обобщая и закрепляя в нем положения лучшей банковской практики. При этом необходимо рассматривать кодекс в тесной связи с проектом закона о потребительском кредитовании, подготовленного Минфином.

Следует также отметить, что кодекс носит рекомендательный характер, поэтому степень его влияния в значительной степени зависит от того, как его воспримут участники рынка. Если рейтинговые агентства станут включать в число критериев оценки соответствие положениям кодекса, это способно побудить кредиторов следовать кодексу и в целом позитивно повлиять на взаимоотношения клиентов и банков.

Альберт Акопян М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...