Что мешает развитию ипотеки в России?

В настоящее время в России около трети населения (45 млн) обеспечено жилплощадью более чем скромно: из расчета 9 кв. м на человека. Примерно 5,5 млн стоят в очереди, рассчитывая в вопросе возможного улучшения своих жилищных условий на помощь государства. Однако решение жилищной проблемы продвигается крайне медленно.

Казалось бы, если нет денег на новую квартиру, то ничто не мешает воспользоваться широко разрекламированным ипотечным кредитом.

 

 

Однако на практике это оказывается делом весьма сложным. В первую очередь по причине распространения в стране «серых» и «черных» зарплатных схем, которые не позволяют населению раскрыть свои реальные доходы. А по существующему банковскому правилу, заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более трети своей зарплаты. Таким образом, ипотечный кредит для большинства россиян пока остается малодоступным. Хотя никто не сомневается, что в России, как и в других странах с рыночной экономикой, жилищная проблема в целом может быть решена только через развитие массовой ипотеки.
По оценкам специалистов, в 2003 году российские банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем годом раньше. Всего на конец 2003 года объем выданных ипотечных кредитов составил 15 млрд руб. (около $0,5 млрд). Свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил $18 тыс. Чтобы понять, насколько скромны эти цифры, уточним, что емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается примерно в $30 млрд.
В 1998 году был принят закон «Об ипотеке». По тем временам он был нужен для привлечения иностранных кредитов. Кризис не позволил реализовать планы, а наспех созданный экономистами закон без юридической проработки попросту заглох. Еще одним минусом закона стала его ориентация на американскую модель ипотеки.

Немецкая и американская модели
В мире есть две эффективные схемы ипотечного кредитования: американская двухуровневая и немецкая модель стройсберкасс. Первая предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, вторая — накопление денег в специально созданных кредитных организациях.
В двухуровневой модели ипотечного кредитования помимо выдающего кредит банка есть еще и специализированная организация — ипотечное агентство. Банк может сам выпускать ценные бумаги, оставляя требования по кредиту на своем балансе, или уступить агентству права требования по кредитам. Права объединяются в закладные пулы, и под их залог выпускаются ценные бумаги.
Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и его контроля над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель ипотеки получила наибольшее распространение в США, поэтому ее нередко называют американской.
Вторая модель ипотечного кредитования — одноуровневая. В этом случае банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной заемщиками для получения кредита недвижимостью. Для проведения операций с продавцом жилья и обеспечения гарантий при покупке квартиры в кредит банк открывает счет. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретенную квартиру и получает на нее право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры.
Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной как в Европе, так и в развивающихся странах. Огромную популярность подобный ипотечный механизм в виде так называемой строительной сберегательной кассы (ССК) завоевал в Германии. Как видно, в любом случае для развития ипотеки нужен рынок облигаций.

Ипотечные ценные бумаги
В России закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят осенью 2003 года. Говорить о его эффективности пока еще рано, однако старт для выпуска ипотечных ценных бумаг уже дан. Собранные с их помощью «длинные деньги» должны позволить банкам расширить возможности для выдачи ипотечных кредитов под низкие проценты — менее 10–15% в год.
Как отметил президент Международной академии ипотеки Иван Грачев, все подготовленные ранее ипотечные законопроекты «поэтапно принимаются». Он привел такой пример: недавно члены комиссии Госдумы по ипотечному законодательству под руководством Георгия Бооса единогласно проголосовали за то, чтобы отменить нотариальное заверение ипотеки. По словам И. Грачева, «пока это заключение комиссии, но оно наверняка будет поддержано депутатами». Второй важный законопроект о строительных сберегательных кассах (ССК) был разработан одновременно с законом об ипотечных ценных бумагах, но он все еще ожидает своей очереди в Госдуме. Зачем нужен этот законопроект?
Опыт Восточной Европы показал, что цивилизованные системы предварительного накопления, к которым относятся стройсберкассы, необходимы для того, чтобы существенная часть населения участвовала либо в ипотеке, либо в жилищном строительстве.

Строительные сберегательные кассы
ССК — некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан для того, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку. Как сказано в законопроекте, «ССК — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий». Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с кассой специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем). Реализация договора подразумевает два этапа. Первый — накопление: чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре. Исходя из него определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируют в договоре.
По завершении накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Как видим, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.
Образно говоря, ССК — это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен. Однако ССК отличается, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет платить. Однако проценты в обоих случаях значительно ниже банковских ставок. Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, ССК могут помочь накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.

Три аргумента в пользу закона о ССК
Аргумент первый — успешный опыт стран Восточной Европы, где есть соответствующие законы. В Чехии, например, до половины населения копит деньги на жилье в ССК, а закон о стройсберкассах был принят еще в 1992 году. За это время было привлечено порядка 11 млрд евро, а число договоров составило от 2,2 до 2,8 млн. Если сравнивать Россию с Чехией, то у нас населения в 15 раз больше, а доходы — раза в два ниже. Так что, по самой грубой оценке, в ССК может быть привлечено около 70 млрд евро.
Аргумент второй — в России уже существует некое подобие стройсберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Однако значительных успехов у действующих кооперативов пока нет. Происходит это прежде всего потому, что нет государственной поддержки, а кроме того, население им не доверяет.
Аргумент третий — за неимением закона, регламентирующего деятельность ССК, уже появились мошенники: «левые» ССК осуществляют свою деятельность по принципу пирамиды со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Казалось бы, все замечательно, но законопроект пока не принят. При его обсуждении возник ряд спорных моментов. Прежде всего, каков должен быть статус этой организации: банковская или нет. С учетом надежности решили, что ССК должна быть специализированным банковским учреждением, у которого будут свои правила игры. Так же было решено создавать систему гарантий со своими нормативами и фондом.

Баланс интересов
Ипотека — достаточно сложный финансовый механизм, эффективно работающий только в том случае, если в нем сбалансированы интересы всех участников. К сожалению, первым, чьи интересы нарушаются, является заемщик-залогодатель. Судите сами: в случае прямой покупки квартиры стоимостью, допустим, 2 млн руб. в федеральный бюджет поступит 1,7% стоимости жилья, а в случае покупки в кредит эта сумма возрастает в десять раз.
До сих пор законодательно не решен вопрос о защите рисков второй стороны — банков. В последнее время предпринимаются попытки, но их явно недостаточно. Среди законодательных инициатив, направленных на развитие российской ипотеки, можно выделить и предложенную рядом депутатов поправку в статью 446 Гражданского кодекса, касающуюся выселения недобросовестных заемщиков. Когда банки предоставляют ипотечные кредиты, при условии внесения солидных первоначальных взносов, это как нельзя лучше доказывает, что поправка в Гражданский кодекс необходима. Банк можно понять: такой высокий первоначальный взнос при отсутствии кредитной истории, во-первых, сразу доказывает платежеспособность заемщика, во-вторых, в какой-то мере позволяет обезопасить себя от больших потерь. Но, к сожалению, это уже не ипотека.
Для развития эффективной массовой ипотеки еще нужен закон о защите прав и законных интересов граждан, инвестирующих средства в строительство и приобретение жилья. Проект такого закона также подготовлен, но до сих пор не принят.
Кроме того, необходимо рассмотреть поправки в действующие ипотечные законы и налоговое законодательство. Все эти поправки уже подготовлены и объединены в законопроект «Об оптимизации сделок по жилищной ипотеке».
Суть этого законопроекта состоит в следующем. Во-первых, он предполагает уменьшение расходов, связанных с оформлением ипотечных сделок: в частности, предлагается отменить нотариальное заверение ипотеки. Второй существенный момент — увеличение вычета из налогооблагаемой базы дохода от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет с 1 млн до 3,6 млн руб. Предлагается также внести изменения в статью 220 Налогового кодекса, согласно которой имущественный налоговый вычет из налогооблагаемой базы гражданам, приобретающим или строящим жилье, в том числе с помощью ипотечного кредита, будет увеличен вдвое: с 600 тыс. до 1200 тыс. руб. Данное изменение облегчит заемщику выплату долговых обязательств и, следовательно, расширит доступность ипотечных жилищных кредитов.
Эта законодательная инициатива была одобрена правительственной Комиссией по жилищно-коммунальной реформе, однако Комитет по собственности рекомендовал Госдуме при рассмотрении в первом чтении отклонить его.
В чем причина отрицательного заключения Комитета по собственности? По его мнению, увеличение налогового вычета, предоставляемого физическому лицу при продаже домов, квартир и иного недвижимого имущества, до 3,6 млн руб. приведет к дальнейшему росту цен на недвижимость. Ипотека начнет развиваться слишком бурно, возникнет повышенный спрос на квартиры, которые граждане будут приобретать с помощью ипотеки, и тем самым уровень цен на жилье еще больше повысится. Авторы законопроекта возражают: увеличение льгот если и приведет к некоторому повышению цен на жилье, то оно вряд ли превысит динамику роста цен, которую мы наблюдаем сейчас. Зато оживление ипотечного рынка компенсирует предполагаемый рост снижением стартового взноса и процентных ставок за банковский кредит.
Однако Комитет по собственности считает, что вычет из налогооблагаемой базы для граждан, приобретающих или строящих жилье, приведет к уменьшению бюджетных доходов. В то же время известно, что в Москве, например, многие квартиры на вторичном рынке продаются по «фиксированной» цене — 990 тыс. руб. Это делается, чтобы не платить налоги, действующие с 1 млн руб. Очевидно, что увеличение суммы вычета до 3,6 млн руб. даст возможность указывать реальную стоимость квартиры, от чего бюджет только выиграет.

Остался один шаг
Известно, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. К этому еще нужно прибавить такие объективные факторы, как инфляция, существенное падение курса доллара, инвестирование в недвижимость сверхприбыли от экспорта энергоресурсов. Именно поэтому особое внимание государство уделяет различным ипотечным схемам, которые позволят обеспечить россиян квартирами по умеренным процентным ставкам. Но для успешного функционирования ипотеки необходима законодательная поддержка. Проекты соответствующих законов подготовлены, теперь слово за теми, от кого зависит их принятие.

Иван Грачев
Президент международной академии ипотеки, директор Центра социальной ипотеки:
— Для меня существуют по крайней мере четыре аргумента за то, что ипотека в России обязательно будет. Первый — нигде в мире жилищные проблемы не решаются иначе, как с поэтапной выплатой кредита. Второй — реально 60 и выше процентов населения России нуждаются в улучшении жилья. Третий — у людей есть реальные деньги, не менее $30 млрд. Четвертый — жилищно-строительный комплекс готов вдвое увеличить объемы работы. Следовательно, все остальные вопросы — организационные, которые может решить Дума и правительство.
Я не противопоставляю ССК и ипотеку. ССК — это как бы предпосылка для развития ипотеки. Все, что работает, нужно использовать. В первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, которые имеют примерно нашу историю.
Поскольку у наших граждан нет кредитной истории, а есть «черные» и «серые» доходы, к тому же, как правило, с первоначальным взносом туговато, то для нас ССК, то есть цивилизованная система предварительного накопления, конечно же полезнее, чем для Восточной Европы. Если посмотреть на их опыт, то, за исключением Польши, где политически сложилась сильная связь с Америкой, ССК там гораздо более массовые, чем классическая ипотека на сегодняшний день. Ее они тоже разворачивают, но система предварительного накопления охватывает до половины населения. Я полагаю, что и Россия также должна себя вести. Более того, если посмотреть, как сегодня фактически покупаются квартиры, то мы увидим, что большинство покупателей — это «вкладчики», «дольщики», «пайщики», иначе говоря, это нецивилизованная форма предварительного накопления.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...