Ипотечные ценные бумаги

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг.

На российском финансовом рынке 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились новые финансовые инструменты — ипотечные ценные бумаги. Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг — облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги — производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

 

 

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Прежде чем разобраться, что собой представляют данные ценные бумаги, необходимо уяснить, что же такое ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие — обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество, приобретенное (оставленное за собой) эмитентом при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
В состав ипотечного покрытия могут входить только те требования, которые соответствуют условиям действующего законодательства, а именно:

сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по одному договору или закладной не должна превышать 70 % стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком;
договор об ипотеке, обеспечивающий соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия, а в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье необходимо также застраховать на весь срок действия обязательства в пользу физического лица. Страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
предметом договора займа, который обеспечивает ипотека, могут являться только денежные средства.
Кроме того, доля требований, обеспеченных залогом недостроенного недвижимого имущества, не должна превышать 10 % размера всего ипотечного покрытия, который определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, собственником которого является предприятие-эмитент.
Эмитировать облигации с ипотечным покрытием (сертификат участия не эмиссионная ЦБ) могут только кредитные организации и ипотечные агенты.
С кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, все ясно. Они обязаны исполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять дополнительные обязательные нормативы (соотношение активов и пассивов), величину и методики определения которых устанавливает Центральный банк РФ.

А вот ипотечный агент — это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента — приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, — является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента. Запрещается заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные для него законом. Нарушение указанного требования служит основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Агент регистрируется только в форме акционерного общества. Исчерпывающий перечень видов деятельности, закрепленный действующим законодательством и обязательно прописанный в уставе, не может быть изменен или дополнен.
Ипотечный агент не имеет штата сотрудников.
Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, а ведение бухгалтерского учета ипотечного агента — специализированной организации, причем совмещение этих функций в едином лице запрещены.

Следуя Закону «Об ипотечных ценных бумагах» (практика на сегодняшний день незначительна), механизм деятельности ипотечного агента следующий:
1. Группа лиц (как юридических, так и физических), создавая ипотечную специализированную организацию, в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества вносит денежные средства, ипотечные требования (в том числе сертификаты участия), а также иное имущество в соответствии с действующим законодательством.
2. На первом общем собрании акционеры назначают единоличный исполнительный орган и специализированную организацию для ведения бухгалтерского учета.
3. В результате своей деятельности, закрепленной в уставе, ипотечный агент на основании договоров купли-продажи, мены, цессии и так далее, приобретает требования по кредитам (займам), обеспеченные ипотекой, у третьих лиц.
4. Эмитирует облигации, руководствуясь Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года № 39–ФЗ, общей номинальной стоимостью не более стоимости ипотечного покрытия за минусом процентов по выплатам облигаций. При этом сумма платежей по облигациям с ипотечным покрытием не должна превышать сумму платежей, поступающих в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие таких облигаций.
5. Денежные средства, полученные от реализации облигаций, в свою очередь идут исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также на оплату услуг единоличного исполнительного органа и специализированной организации.
Конечно, эта деятельность не лишена недостатков. Во-первых, доходность по облигациям с ипотечным покрытием будет ниже, чем по требованиям обеспеченным ипотекой, так как возникают дополнительные за-траты по эмиссии, управлению и ведению реестра, бухгалтерскому обеспечению и налогам. Во-вторых, чтобы сохранить доходность на уровне первичной ипотеки, необходимо получение дополнительной прибыли, а это при строго нормированной законом деятельности может быть только приобретение ипотечных требований по ценам значительно ниже их рыночной стоимости, что при сегодняшнем неразвитом рынке по крайней мере неразумно для продающего (за исключением форсмажорных обстоятельств).
Но не все так плохо, есть и некоторые положительные моменты:
усредненный «размазанный» риск по различным ипотечным требованиям;
ставки по ипотечным кредитам падают, а это значит, что облигации с более ранним ипотечным покрытием (по ранее выданному кредиту) могут быть более доходными, чем тот же сегодняшний депозит в банке, и менее рискованными, что гораздо привлекательнее для инвестора;
рынок ипотечных кредитов развивается — значит, растет конкуренция среди продавцов, желающих обменять «завтрашние» деньги на «сегодняшние», пусть и меньшей суммой.

Неоспоримо следующее: острые углы, недоработки и шероховатости, которые видны даже из первого прочтения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года, в результате практического применения будут сглажены, участники рынка ценных бумаг получат дополнительный и, будем надеяться, надежный финансовый инструмент, а инвесторы — посредника по выгодному размещению своих средств в лице ипотечного агента.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...