Ипотечные ставки: равнение на инфляцию

Высшее руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой. Для этого предполагается существенно снизить процентные ставки по кредитам. В частности, председатель Госдумы РФ Борис Грызлов заявил, что за 2006–2007 годы намечено довести ставки до уровня 6,5%. Думская фракция «Единая Россия» считает, что проценты по ипотеке возможно снизить и до 6%. Добиться подобного результата проще всего путем субсидирования процента по ипотечным кредитам за счет дополнительных доходов бюджета.

 

 

В Минфине скептически оценивают эту инициативу, считая, что ставки по кредитам упадут сами, но только когда снизится инфляция.

Пока высокие процентные ставки по ипотечным кредитам являются одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время они составляют в среднем примерно 15–18% годовых в рублях, 11–13% — в иностранной валюте. Но это так называемые декларируемые ставки, эффективные же (то есть реальные) за счет различных дополнительных платежей могут достигать до 18–19% годовых.
Брать ипотечный кредит под существующие в России проценты (как правило, на 10–15 лет) — дело разорительное. Фактически заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. Конечно, некоторые попытки уменьшить выплаты заемщиков предпринимаются. Так, например, с 1 января 2006 года АИЖК снизило ставку с 14 до 12% в рублях. Планируется продолжать этот процесс и дальше. Но насколько реальны такие планы? Прежде всего их реализация зависит от увеличения размера государственной поддержки программы ипотечного кредитования жилья.

Падение ставок еще за горами

Понятно, что процентная ставка зависит от целого ряда факторов: уровня инфляции, стоимости привлечения ресурса, кредитных рисков, развития нормативно-правовой базы, инфраструктуры рынка и т. д.

Поэтому, когда говорят о снижении ставок, не надо понимать это как резкое удешевление кредита с какого-то момента. Это процесс, растянутый во времени. За последние четыре–пять лет, например, фиксированные проценты на российском рынке упали примерно с 19–21 до 11–13% в валюте, с 21–25 до 15–18% в рублях.

Инфляция — это один из важнейших экономических показателей, хотя, следует признать, условный: он зависит не столько от реального роста цен, сколько от методики расчетов, которые применяют те или иные организации, в частности Росстат. На 2006 год руководство страны планировало инфляцию не выше 7–8,5%. В середине февраля этот прогноз пересмотрели и повысили до 8–9%. По прогнозам Минфина, по итогам 2006 года темпы инфляции составят 10%. Но по состоянию на конец марта инфляция уже достигла 4,6%, что создало серьезные проблемы. Похоже, ее уровень опять выходит из-под контроля правительства.

То есть снижение процентов по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе невозможно. Хотелось бы, чтобы уважаемые господа, декларирующие ипотечные ставки на уровне 6–6,5% годовых, назвали хоть один довод в пользу того, что уровень инфляции у нас в стране снизится как минимум до такого уровня.

ЦБ демпинговать не позволит

Одной из центральных категорий финансового рынка является и так называемая ставка рефинансирования, определяемая Центробанком РФ. Проценты по ипотечным кредитам вряд ли опустятся ниже ее уровня. На практике ипотечная ставка может быть равна и 3/4 ставки рефинансирования, но в таком случае банкам, устанавливающим ее, придется выплачивать дополнительные налоги, а этого, понятно, никто делать не собирается. Собственно, январское снижение ипотечной ставки до 12% годовых произошло буквально «по следам» изменения ставки рефинансирования: 26 декабря 2005 года ЦБ РФ снизил ее с 13 до 12% годовых, а через считанные дни последовало фактическое уменьшение ипотечной ставки на рублевые кредиты АИЖК.

Ставка рефинансирования отражает реальный уровень инфляции в стране. С учетом этого аналитики предполагают, что ипотека достигнет заветных 6–6,5%, но не в 2006–2007 годах, а в гораздо более отдаленном времени. Для этого нужно каким-то образом удержать инфляцию в стране на уровне 4–5%. Теоретически это реально, а вот на практике…

Какие заработки — такие и кредиты

Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране, ставки рефинансирования и размера государственной поддержки, но и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые «серые» и «черные» доходы.

Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты — до 18% годовых, под «белые» есть шанс получить заем под 10–11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).

Следом за Западом

Не надо забывать, что на размер ставок огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы. Снизить проценты на несколько пунктов, не ориентируясь на ситуацию на мировом рынке, просто невозможно.

Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR (London InterВank Offered Rate), представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Ведущие игроки российского рынка ипотеки получают на международном рынке крупные суммы по ставке LIBOR + 1,5–3%. В последнее время ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2–3%. Сейчас она повышается и по состоянию на конец апреля уже достигла 4,99%. Значит, нашим банкам деньги обходятся примерно под 6,5–8%. Понятно, что отдавать их примерно под те же проценты им не выгодно.

Если предположить, что наметившиеся тенденции развитии экономики сохранятся, то ставка LIBOR к концу 2006 года способна достичь уровня 6,5–7%. Если это произойдет (как, например, в 2000 году), то ни о каком снижении процентов по кредитам в России не будет и речи — банки сами станут брать деньги под 8–10%. А если LIBOR поднимется до 9%, как это было в 1989 году? Вопрос, как говорится, риторический.

Ипотечная утопия

Если привязывать изменения процента по ипотечным кредитам к ставке рефинансирования ЦБ РФ, то прогноз на 2006 год будет выглядеть так: при благоприятном развитии событий летом ставка рефинансирования снизится до 11%, вслед за ней к концу года и ставки по рублевой ипотеке упадут до той же планки — 11%. Более низкий уровень маловероятен.

Как бы то ни было, ставка рефинансирования не в состоянии снижаться бесконечно, следовательно, ставки по ипотечным кредитам, равные 6–6,5%, выглядят если не утопично, то слишком радужно.

С точки зрения поведения российской инфляции и LIBOR, изменение стоимости ипотечных кредитов на 2006 год выглядит менее оптимистично: если к концу года уровень инфляции в стране опять составит 13%, а LIBOR достигнет уровня 6,5–7%, ни о каком снижении ставок нельзя будет даже мечтать.

Таким образом, единственным реальным фактором, который способен действительно вызвать удешевление ипотеки, представляются государственные субсидии, взятые из стабилизационного фонда. Но правительство не демонстрировало готовности вкладывать эти средства в российскую экономику.

Пока заявления высокопоставленных чиновников о том, что ставка по кредитам должна вот-вот достигнуть отметки в 6–6,5% годовых, только тормозят развитие ипотеки в стране. Те, кто в принципе готов взять кредиты на действующих сегодня условиях, в предвкушении скорых изменений занимают выжидательную позицию. В итоге огромные сбережения населения, которые могли бы быть направлены на приобретение в кредит собственной недвижимости, идут на малоэффективную и бесперспективную аренду жилья.

Игорь Лилеев
Аналитик ООО «Сити Эстейт»:
— Во всем мире ставки по ипотечным кредитам зависят от двух макроэкономических показателей: уровня инфляции и ставки рефинансирования (учетной ставки). В России инфляция по итогам 2006 года ожидается на уровне 8,5%, а учетная ставка Банка России составляет 12%. Ориентируясь только на эти показатели, стоит ожидать, что к концу года ставки по рублевым кредитам вряд ли опустятся ниже 12%.

Кроме макроэкономики влияние на проценты по кредитам способно оказать государство. В европейских странах достаточно распространено субсидирование ипотечных банковских ставок. Возможен ли такой механизм в России? Да, учитывая повышенный интерес к национальному проекту «Доступное жилье». Но такой путь вряд ли позволит реально усилить доступность жилья. Снижение ставок по ипотечным кредитам приведет к росту спроса на недвижимость, который и сейчас превышает предложение. Это «взвинтит» цены и уменьшит объемы свободной недвижимости эконом-класса, на которую потенциально и рассчитывает большая часть населения России.

Скорее всего в оставшиеся месяцы 2006 года будет происходить снижение ипотечных ставок за пределами Москвы и области, где они на данный момент на 3–4% выше московских. В борьбе за привлечение клиентов банки станут увеличивать сроки кредитования, уменьшать размеры первоначального взноса и смягчать требования к заемщику.

Евгений Тимофеев
Управляющий Центрального ипотечного небанковского альянса:
— В настоящее время на рынке российского ипотечного кредитования появились крупные игроки, которые выходят на рынок с новыми, более низкими ставками за пользование кредитом.

По нашему мнению, в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам будут равняться 12–13% в инвестиционный период (строительство дома) и 9–10% — в постинвестиционный.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...