Ипотечный кризис: негативный опыт Запада

«Собственник» уже поднимал тему возможности развития на российском рынке кризиса неплатежей, подобного тому, который пережил несколько лет назад Запад. Сегодня мы вновь обращаемся к западному опыту в этом вопросе.
Вкратце напомним возможную и наиболее популярную схему развития событий. На фоне постоянного роста цен и предложений на рынке недвижимости банки разворачивают активную кампанию по созданию рынка доступного жилья.

Формируется максимально лояльная система андеррайтинга, ставки по кредитам снижаются до минимума, а первоначальный ипотечный взнос опускается до нуля.

 

 

В итоге в покупку недвижимости вовлекается очень большое число людей, в том числе те слои населения, которые финансово не готовы еще к таким тратам. Постепенно, вследствие психологических и объективных экономических причин, развивается кризис неплатежей, банки пытаются продать ставшую обузой недвижимость, но все потенциальные покупатели уже сами увязли в кредитной системе. В итоге получается парадоксальная картина, когда предложение превышает платежеспособный спрос, и начинается обрушение всего рынка недвижимости, а то и финансового рынка страны в целом.

США

На Западе система ипотечного кредитования уже дважды или трижды прошла этот путь. Первой страной, испытавшей на себе так называемый mortgage loan crisis, или кризис закладных, была Великобритания. В конце 1980-х годов в Великобритании цены на недвижимость упали сначала на 26 %, а потом еще на 11 %. Основной причиной кризиса в те годы стало увеличение безработицы, приведшее к тому, что многие получатели кредитов не смогли справиться с выплатами по долгам, на которые уходило до 58 % доходов. Ипотечные банки вынуждены были экспроприировать 400 тысяч домов и квартир, оставив каждого четвертого домовладельца-должника в убытке. Проблемы были и у банков: приходилось продавать недвижимость при отсутствии спроса очень дешево либо ждать более благоприятных условий. Снижение процентных ставок позволило постепенно возродить рынок, поскольку желание иметь собственный дом и доступность ипотеки вовлекли в «игры» с недвижимостью даже небогатые семьи.

Серьезный кризис аналогичной по характеру системы ипотечного кредитования произошел в США в конце 1970-х годов и сопровождался массовым банкротством ссудно-сберегательных учреждений (контрактно-сберегательная модель). Компенсацию потерь взяло на себя государство, но каждому налогоплательщику это обошлось примерно в 1000 долларов. Однако вскоре ситуация повторилась. В конце 1990-х годов средняя цена дома в США была около 158 тыс. долларов.

Устойчивый рост цен на жилье на 7,5 % в год привел к тому, что средняя цена дома по США выросла до 182 тыс. долларов. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы, а в конечном итоге и всей экономики в целом. Помочь США выйти из кризиса невольно смогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годом в недвижимость США около 75 млрд. долларов. Но этот факт послужил катализатором кризиса в самой Японии. Причем в Японии дело не ограничилось только банковским сектором, правительство предприняло шаги по улучшению всей экономической ситуации в стране. После предпринятых правительством Японии мер кардинального характера – вплоть до снижения учетной ставки до самой низкой за всю историю отметки 0,15 % годовых – стали заметны первые признаки того, что самое худшее позади. Японский кризис, несомненно, оказался для страны более дорогостоящим, чем аналогичный кризис в США.

Великобритания

На момент кризиса переоцененность недвижимости относительно уровня доходов средней английской семьи оценивалась в 25-30 %. Высокая норма прибыли, сопровождающая такой рост цен, привлекла на этот рынок спекулятивных инвесторов (особенно тех, кто получает бонусы в лондонском Сити). В 2003 году более 130 тыс. домов покупались в кредит, причем многие кредиты были взяты под вторичный залог недвижимости. Свыше 70 % покупок жилья совершались для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Частные лица, впервые покупающие недвижимость, уже не могли себе это позволить из-за непомерно высокой цены на дома. Повышение арендной платы несколько отставало от роста цен на недвижимость, но и эти цены уже достигли пика, вызвав спад спроса арендаторов и массовый простой предлагаемого жилья.

В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4 % годовых. Устойчивость на рынке недвижимости была обеспечена согласованными действиями государства и банковского сообщества (лондонский Сити), фактически препятствовавшими свободной коррекции цен на этом рынке, что позволяло избежать повторения сценария 1980-х годов. В мае 2004 года Банк Англии увеличил ставку рефинансирования до 4,25 %, что, как ожидается, приведет к удорожанию ипотеки и некоторому снижению темпов экономического роста в Великобритании за счет спада объемов производства в отраслях, связанных со строительством жилья. В августе ставку повысили уже до 4,75 %, поскольку спрос на рынке жилья сохранился. Его поддерживают в основном иностранцы. Так, все больше богатых людей из России покупают недвижимость в британской столице и укрепляют там деловые связи (всего в Лондоне живет около 23 тысяч русских).

Мария Суворова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...