Ипотека: "Не виновата я — ситуация в стране такая!"

Ипотека стала темой, не писать на которую просто неприлично. Все СМИ вне зависимости от своей направленности рассуждают, «что такое ипотека» и «кто может ею воспользоваться». Нехватка информации (а порой — и компетенции) часто приводит к домыслам: «А что будет, если вдруг...» И представители прессы, рассуждая об ипотеке, напоминают людей, которые ищут черного кота в черной комнате. Незачем — нет его там!

Мы решили собрать наиболее распространенные обвинения против ипотеки, «звучавшие» на страницах известных московских изданий в этом году, и понять, насколько они обоснованны.

 

 

Утверждение 1.
«Переплата»

Цитата из прессы: «Помимо того что на оформление кредита вы потратите массу времени, денег и нервов, выплата процентов в итоге увеличит стоимость квартиры в два-три раза».

Обычно после такой страшилки следует «дружеский» совет: «Если вы можете обойтись без кредита, то лучше им не пользоваться». Между тем этот призыв абсурден по своей сути. Если на улице идет дождь, то вряд ли стоит напоминать человеку с зонтом, чтобы он его раскрыл, когда выйдет за дверь. А если зонт отсутствует, то подобная забота тем более неуместна. Иными словами, если у меня есть возможность прийти в риэлторскую компанию и, легко выложив порядка $200 тыс., купить квартиру, я это сделаю и без напоминания. Другое дело, когда у меня этих денег нет и не предвидится.

В нашей стране дожидаться снижения цен на жилье — чтобы квартира вашей мечты стала по карману — занятие безнадежное. Значит, нужно искать варианты. Ипотечную схему можно считать своеобразным компромиссом между нашими возможностями и предложением рынка, и, как любой компромисс, она не будет удовлетворять полностью всех участников сделки. Так что все рассуждения о переплате сводятся в конечном счете к простой истине: «Думайте сами, решайте сами — иметь или не иметь».

Что касается итоговой стоимости квартиры, купленной по ипотеке, мнения специалистов в этом вопросе расходятся. Начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин говорит: «По нашему типовому кредиту (доллары США, срок — десять лет, первоначальный взнос — 25%, ставка — 10,5% годовых, аннуитетный график платежей) удорожание квартиры из-за кредита (проценты и страховая премия) с учетом возможной экономии на подоходном налоге с уплачиваемых процентов за весь срок кредита составит менее 47%, или менее 4,7% в год. Если представить, что кредит будет гаситься с опережением графика, что практически всегда и происходит, то этот показатель окажется еще ниже. При этом за последние пять лет среднегодовой рост цен на жилье превышал 20–25% каждый год, т. е. за первых два года кредита рост стоимости квартиры способен перекрыть все проценты, уплачиваемые клиентом банку. То есть получается на первый взгляд парадоксальная ситуация: ипотека сегодня позволяет людям экономить средства».

По мнению генерального директора компании Vesco Realty Сергея Леонтьева, при ставках 11–13% стоимость квартиры за 15 лет удваивается, тогда как кредитная программа, рассчитанная на десять лет, увеличивает стоимость квартиры всего на 50–60%. Начальник управления клиентского обслуживания ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова уточняет: «Приобретение жилья с привлечением кредитных средств действительно повышает его стоимость в полтора-два раза, но стоит заметить, что ипотечное кредитование позволяет заемщику стать собственником приобретаемой квартиры сразу, то есть отпадает необходимость платить за съемное жилье. К тому же это выгодное вложение денег: цены на недвижимость постоянно увеличиваются, а уровень инфляции по-прежнему высок. В такой ситуации сложно накопить необходимую сумму на приобретение квартиры».

Кроме того, критики ипотеки часто забывают о том, что наш заемщик имеет одно, но существенное преимущество перед западным. На российском ипотечном рынке фактически отсутствует мораторий на досрочное погашение кредита. Максимальный срок, которым оно ограничивается, — полгода или год. Во многих банках не существует и такой границы — погашать досрочно можно хоть через месяц и без каких-либо штрафов.

Это приводит к тому, что в нашу жизнь постепенно входит такая вещь, как перекредитование — переоформление кредита по более низкой процентной ставке. Пока большинство банков на вопрос об этом отвечают уклончиво: мол, дело за будущим. Но из неофициальных источников известно, что при желании сменить банковскую программу реально и сейчас. Какой банк не захочет получить клиента, уже прошедшего проверку и доказавшего свою платежеспособность на практике? Они охотно помогут сделать досрочное погашение, с тем чтобы он перешел под их крыло.

Утверждение 2.
«Высокий процент»

Цитаты из прессы: «Высокие ставки наряду с отсутствием у заемщиков денег на первоначальный взнос являются в России главными препятствиями для развития ипотеки»; «для быстрого развития ипотеки нужны льготные, нерыночные ставки, оптимальное решение — компенсация государством части ставки по кредитам, чтобы конечный заемщик платил по ипотеке 6–7% годовых».

Не реже, чем переплата, в прессе обсуждается «неприлично» высокая процентная ставка. Как правило, кивают в сторону Запада: мол, посмотрите, там ставка 5–6% годовых! Да, это так. Но теперь подумайте, сколько лет существует ипотечный рынок за рубежом? А у нас? По-хорошему — два года.

Еще пять лет назад средняя ставка по ипотечным кредитам в США равнялась 9%. На нашем рынке уже сейчас можно взять кредит под 10,5%. Согласитесь, что 1,5% — не вопиющая разница. Кроме того, для такой величины ставки есть совершенно объективные причины.

Дело в том, что коммерческие банки не могут опускать процентную ставку ниже 3/4 ставки рефинансирования Центробанка в рублях (3/4 ныне действующих 13%), или не ниже 9% в долларах США. Если процент будет меньше, то разница считается материальной выгодой заемщика и облагается налогом. Далее, чтобы бизнес был рентабельным, банк должен получать доход хотя бы 1,5–2%, иначе его ставки не будут даже перекрывать инфляцию. Суммируем и в итоге получаем те самые 10,5–11%. Такие ставки существуют по меньшей мере в трех–четырех российских банках.

Если, как предлагают некоторые журналисты, снижением ставки займется государство, это не приведет ни к чему хорошему. «Государство не способно брать на себя обязательство по компенсации процентов, — говорит Ю. Пузакова. — Люди, как правило, оформляют кредит на большой срок. За данный период времени может поменяться политическая ситуация в стране, тогда заемщик лишится полученных субсидий, что увеличит количество дефолтных ипотечных кредитов».

К тому же сама эта мера малоэффективна. Дело в том, что проценты в структуре ежемесячного платежа занимают очень маленькую долю. Например, заемщик платит по кредиту $600–800 — проценты составляют $50–100. Все остальное — основная сумма долга. Если убрать всю процентную ставку, разница получается заметная, а если ее снизить, пусть даже наполовину, выигрыш будет равняться $50–80. Допустим, вы платите по кредиту $800, а будете раскошеливаться на $720.

По словам ипотечных брокеров, большинство клиентов, интересующихся ипотекой, редко считают такую разницу стратегически важной. Они предпочтут платить на $50 больше, но брать кредит в том банке, где к заемщикам предъявляют меньше требований. По словам исполнительного директора Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования (НСРО) Андрея Крутова, «в Казахстане средняя ставка составляет 13% годовых, но кредитов там выдано чуть ли не в десять раз больше, чем во всей России. Поэтому ставка критична только с психологической точки зрения. Если перевести это в абсолютные величины, кардинальной экономии не получается.

Конечно, приятнее платить 5%, как в Америке, но до этого мы, наверное, не скоро дойдем в силу разных причин. В данный момент снижение ставки с 15 до 10% не составит существенной разницы».

Как отметила на одном из заседаний Международного ипотечного клуба генеральный директор компании «Лаурел-ипотека» Ирина Радченко, процент нынешней инфляции в России выражается двухзначным числом, и было бы странно ожидать, что процентные ставки в банках будут составлять 6–8%: «Если вы приносите в банк деньги на депозит под 8–9% годовых, абсурдно просить у этого банка кредит под 7–8%. Не будет же он работать себе в убыток? Поэтому процентные ставки определяются общеэкономической ситуацией в стране. В этом виновата не ипотека, а общая стабильность нашей экономики. Чем более умеренной будет инфляция, тем сильнее будут падать ставки. Например, по сравнению с 2004 годом ставки снизились на 1,5–2%. При этом количество кредитов в Москве увеличилось несущественно».

Заметим, что психологический эффект от снижения процента несомненно приведет к увеличению числа выдаваемых кредитов. И нас ожидает другое негативное последствие — популяризация ипотеки отразится на ценах. Так, в некоторых регионах, активно развивающих ипотеку (Уфа, Чебоксары), за последние три года цены на жилье выросли на 100%.

Утверждение 3.
«Высокие цены на жилье — главное препятствие для ипотеки»

Цитата из прессы: «Развитие ипотечного кредитования сдерживается не только отсутствием у банков «длинных» денег, но и чрезмерно высокими темпами роста цен на жилье».

С одной стороны, дороговизна жилья, конечно, является препятствием, потому что отсекает от рынка большую часть населения. С другой стороны, в какой стране мира жилье дешево? В процветающей Японии, например, цены на квартиры бешеные даже по московским меркам. То же самое — в большинстве европейских стран. Поэтому, говоря о проблемах ипотеки, более уместно ссылаться не на уровень цен, а на уровень доходов. Именно сочетание высокой стоимости жилья и низких заработков населения превращает квартиры из места проживания в малодоступную роскошь.

В теперешней ситуации увеличение стоимости квартир, по логике, наоборот должно стимулировать приток людей в ипотеку. Как утверждает А. Крутов, для многих людей и первоначальный взнос уже является неподъемным. «Но в этом есть что-то приятное: рост цен на жилье компенсирует затраты. Квартира дорожает больше, чем заемщик переплачивает за нее по кредиту. Человек заинтересован в снижении цен на жилье до тех пор, пока он этим жильем не владеет. Как только он становится владельцем, он заинтересован, чтобы его актив рос».

При стабильном рынке жилья, когда цены не слишком опережают инфляцию, человек способен обойтись и без кредита, если рассчитывает, что через год-два сможет купить квартиру сам. Но в условиях быстрого роста цен на недвижимость накопление становится фактически бессмысленным. Это хорошо демонстрирует ситуация с жилищными кооперативами. По свидетельству директора ЖСК «Свой дом» Алексея Масляева, большинство пайщиков всегда приходили в кооператив не для того, чтобы постепенно накапливать на квартиру, а с целью быстро получить дешевый кредит. Поэтому закон о ЖНК вызвал такое возмущение профессиональных участников рынка. По нему минимальный срок накопления, до истечения которого кооператив не имеет права приобретать пайщику квартиру, составляет два года — это сразу вызвало отток потребителей из сферы жилищной кооперации.

Утверждение 4.
«Покупать без кредита — всегда лучше»

Цитата из прессы: «Очевидно, что человек, у которого есть деньги на покупку квартиры, никогда не прибегнет к кредиту даже под 1% годовых».

Если человек занимается бизнесом, то для него изъять деньги из оборота означает «обескровить» свое дело. Последствия могут быть куда более разорительными, чем плата по кредиту. Скептики замечают, что это касается лишь узкой прослойки заемщиков. Но нет. Даже если у человека нет своего предприятия, а есть «всего лишь» хорошая зарплата, то, обладая элементарной финансовой грамотностью, он не будет хранить деньги в сейфе, а вложит их в доходные инструменты — депозиты, ПИФы, накопительное страхование и т. д.

Все упирается в простую арифметику. Если оборот этих денег дает доходность хотя бы 20% и у человека есть возможность взять ипотечный кредит, допустим, под 10,5% — что он выберет? Забрать деньги, купить квартиру и лишиться на неопределенный срок прибыли в 20% или уменьшить эту прибыль за счет выплат по кредиту до 9,5%? Сейчас использование любого из вышеперечисленных инструментов чаще всего гарантирует доходность, существенно превышающую ставки по ипотечным кредитам. Как отмечает М. Бусыгин, «есть многочисленные примеры, когда клиенты приобретают по ипотеке квартиры, которые затем сдают в аренду, и в результате получают доход, который складывается из арендных платежей и роста цен на данное жилье. Человеку, у которого есть деньги на покупку квартиры, все равно выгоднее взять ипотечный кредит, чем тратить на приобретение квартиры свои средства».

Утверждение 5.
«Люди не берут кредиты, потому что у них нет денег на первоначальный взнос»

Проблема с первоначальным взносом действительно существует. Но она не так глобальна, как многие стремятся представить. По сути сумма собственных вложений волнует только тех заемщиков, кто берет деньги на покупку квартиры, что называется, «с нуля». Судя по практике, большая часть заемщиков прибегают к услугам ипотеки только для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Люди хотят переехать из маленькой квартиры в более просторную, с окраины — поближе к центру, из провинции — в столицу.

Об этом свидетельствуют два факта. Во-первых, размеры востребованных кредитов. В большинстве ипотечных банков Москвы называются цифры $50–70 тыс. Таких средств достаточно разве что на покупку квартиры в Подмосковье. Но, как говорят сами банковские эксперты, небольшие суммы кредитов чаще свидетельствуют о том, что кредит необходим человеку в качестве доплаты, а не как основная сумма.

Другой показатель — популярность кредитования под залог имеющейся недвижимости. Подобную услугу предлагают многие банки. Она удобна для потребителя тем, что, во-первых, упрощает процесс получения кредита, предполагая более свободную форму подтверждения доходов. Во-вторых, она дает возможность купить квартиру в новостройке, что стало затруднительно после принятия закона об участии в долевом строительстве.

В Городском ипотечном банке кредитование под залог было введено в конце мая этого года. За прошедшее время число заявок на такие кредиты достигло 10% общего числа. В банке ожидают, что к концу года эта цифра увеличится до 15%. Эта динамика свидетельствует: у значительной части людей, обращающихся за кредитом, уже есть либо недвижимость, которая может обеспечить залог, либо первоначальный взнос.

«Если у людей нет денег на первоначальный взнос, они могут продать ту недвижимость, которая у них есть, а полученные деньги использовать как первоначальный взнос, — рассказывает директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. — Также они могут вступить в ЖСК и, накопив определенную сумму, купить квартиру. Есть и специальные программы в банках: люди открывают накопительный вклад и накапливают деньги на первоначальный взнос, а потом в этом же банке получают кредит».

Утверждение 6.
«Ипотека должна дать доступное жилье»

Цитата из прессы: «Ипотека должна стать доступным способом решения проб-лем для людей со средними доходами».
Начнем с того, что само понятие «средний доход» весьма и весьма условно. Если имеются в виду доходы среднего класса по западным меркам, то это весьма небольшая часть российского населения. Для этих людей ипотека и сейчас — вполне доступный инструмент. Но при чем здесь решение жилищного вопроса?

Если говорить о людях со средней российской зарплатой, данное утверждение становится еще более абсурдным. По данным Минэкономразвития, летом этого года средний уровень зарплат в стране достиг $300. При этом в большинстве банков, чтобы получить кредит порядка $50 тыс., заемщик должен иметь совокупный доход на семью не меньше $1,6–1,8 тыс. Маловероятно, что в ближайшие годы планка опустится более чем в пять раз. И проблема — не в ипотечной схеме.
Ипотека никогда не будет массовым инструментом. По оценкам специалистов, только 20% населения России являются потенциальными заемщиками. На Западе их количество больше, но и там ипотека не является универсальным способом приобретения жилья. И в США, и в Европе действует как минимум три системы обеспечения жильем: ипотека, стройсберкассы и аналоги жилищных кооперативов.

Одно из главных заблуждений, которым страдают не только журналисты, но и представители власти — переоценка возможностей и роли ипотеки. Неоправданные ожидания приводят к одному итогу — разочарованию. «Это большое заблуждение, что ипотека делает жилье доступным, — говорит И. Радченко. — Она подходит лишь небольшой категории населения. Ею могут воспользоваться только процентов 20 людей, которые работают в коммерческих структурах. И неважно, под какие проценты вы берете. Необходимый уровень доходов рассчитывается исходя из цены квартиры. А стоимость недвижимости в Москве такая, что вы должны зарабатывать от $1,5 тыс. Далеко не все имеют стабильный доход таких размеров. Кроме того, не все люди, даже платежеспособные, могут взять кредит. Человек иногда не подходит по возрасту, по профессии или еще по каким-либо причинам».

Что касается так называемой «социальной ипотеки», то ее нельзя в полной мере считать ипотекой. Да, да, если вы еще не знали, во всем мире mortgage — это не государственная политика, а вид бизнеса. В той же мере, как, например, потребительское кредитование. Основная разница между ними — только в суммах. Поэтому сейчас многие банки ввели практику нецелевых кредитов, которые человек имеет право потратить хоть на квартиру, хоть на машину, хоть на гараж.
Обязанность государства по отношению к ипотеке состоит в том, чтобы создать условия для ее развития и — не мешать.

Худо-бедно, но мы в этом направлении движемся. Конечно, законодательных недочетов до сих пор множество, но главное — процесс пошел. Необходимые законы приняты, и теперь дело за тем, чтобы привести их в соответствие с потребностями рынка.

В первую очередь необходим закон об ипотечных ценных бумагах. Без нормального механизма рефинансирования ипотечных кредитов схема не будет работать полноценно. Государство не может, да и не должно быть источником длинных денег для банков: при нормальном функционировании системы ресурсы приходят с рынка.

Что касается льготных ставок и прочей помощи нуждающимся, то такие меры предусматриваются опять-таки программой «Доступное жилье». В недостаточных количествах? Но, положа руку на сердце, спросите — когда и где бесплатного хлеба хватало всем?

Нам еще долго дожидаться волшебного будущего, где под 3% годовых все начнут массово обзаводиться жилплощадью. В меньшей степени это зависит от развитости ипотечных механизмов и в большей — от уровня зарплат, экономической стабильности, цен на жилье и т. п. Низкие ставки нам могли бы обеспечить иностранные банки, владеющие большими денежными ресурсами. Приходя на российский рынок, они могут себе позволить заметно снизить процентную ставку, все равно оставаясь в выигрыше. Что мешает их массовой экспансии? Непредсказуемость политической и экономической ситуации в России. Наша страна для них таит такие риски, на которые они пока не могут решиться.

Александра Рокицкая М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...