Ипотека выживает и выигрывает

Кризис на рынке ипотечных ценных бумаг в США, ставший причиной мирового кризиса ликвидности, в первую очередь ударил по ипотечным рынкам разных стран. Растущий ипотечный рынок России тоже не избежал волны мрачных прогнозов и высказываний относительно будущего. К концу сентября экспертные оценки приобрели более спокойный тон: кардинальное отличие американской и российских систем позволило сделать вывод, что повторения заокеанского сценария нам опасаться не следует.

Последние три года рынок ипотеки США рос очень активно. Во многом этот рост обеспечивали заемщики с плохой кредитной историей, низкими доходами или не способные их подтвердить, так называемые NINJA (No Income, No Job, No Assets).

 

 

Объем выданных сомнительным заемщикам ссуд превышал $1 трлн.

Банки практически не рисковали, поскольку выпускали под залог выданных кредитов ипотечные облигации, которые легко сбывали на вторичном рынке. Высокий риск гарантировал столь же высокий процент, облигации пользовались популярностью, под них выпускались новые ценные бумаги. Вырастала пирамида, построенная на шатком основании бракованного продукта. В итоге стоимость вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, оказывалась больше стоимости залога.

Проценты по ипотечным кредитам в США традиционно «плавающие», поэтому их величина так или иначе зависит от размера учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США. Пока она оставалась низкой, проблем не возникало. Но в 2006 году ставка ФРС резко поднялась, и заемщики оказались не в состоянии возвращать задолженность по кредитам. Начался массовый рост неплатежей.

Инвесторы побоялись лишиться своих вложений и бросились продавать наименее надежные бумаги. К лету 2007 года на рынке ипотеки США царила паника. Более 100 игроков кредитного рынка сократили, а то и вовсе свернули свою деятельность. Наиболее шумным стало банкротство Net-Bank’a в конце сентября. Его собственный капитал составлял $2,5 млрд, но количество должников, не имеющих возможности выплачивать ипотечные ссуды, оказалось критическим даже для него. Такого краха не было с 1993 года.

В конечном счете американские проблемы привели к дефициту заемных средств во всей мировой финансовой системе. Межбанковское кредитование на рынках капитала затормозилось. Одни банки придерживали деньги, не будучи уверенными в их возврате, другие резко увеличили стоимость ресурсов. Рикошетом задело и российские кредитные организации, которые потеряли возможность фондирования под терпимый процент. В наибольшей степени ухудшилось положение ипотечных банков: им требуются «длинные деньги», лет на 15–20 — дома таких не водится.

16 сентября ФРС снизила ставку рефинансирования с 5,25 до 4,75%, чтобы уменьшить как стоимость заимствований для банков, так и расходы по ипотечным кредитам для заемщиков. С тех пор и фондовый рынок в США, и мировые показатели в целом демонстрируют позитивные тенденции.

Идущие следом
Кризис ликвидности настиг российский рынок ипотеки на взлете. В этом году не проходило недели, чтобы не прозвучало сообщения о новых игроках, продвижении банков в регионы, падении ставок, удлинении сроков кредитования, снижении возрастного ценза, разнообразных акциях — уменьшении комиссии за выдачу кредита, страховых тарифов и т. д.
Невысокие ставки межбанковских заимствований и активная деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) позволили включиться в игру даже небольшим региональным банкам, а самые продвинутые оценивали прелести секьюритизации на внешних рынках.

И вдруг в разгар такой благодати на внешних рынках к российским банкам невежливо повернулись спиной и деньги одалживать перестали. Мол, самим не хватает. Для многих банков, по всей видимости, такой поворот событий стал полной неожиданностью. Пришлось импровизировать, менять стратегию и тактику на ходу.

В результате не самые слабые игроки рынка в августе–сентябре приостановили выдачу ипотечных займов под различными благовидными предлогами. Что явилось причиной на самом деле — нехватка средств или действительная необходимость пересмотреть тарифную политику — сейчас уже не важно.

По мнению иностранных аналитиков, вероятность повторения американского сценария в России не просто мала, а близка к нулю: масштабы рынков несопоставимы. «Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России — около 1%», — объясняет главный специалист отдела ипотеки Промсвязьбанка Евгения Кузьмина.

«Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, в ближайшее время будет весьма затруднен, — констатирует заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. — Стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1–3%. Ставки по ипотечным кредитам увеличатся на 0,5–1% для заемщиков, которые не могут полностью подтвердить свои доходы».

«Время дешевых денег однозначно прошло, — констатирует вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Алла Цытович. — Насколько они подорожают, станет известно, когда операции на долговом рынке возобновятся в нормальном режиме. Но уже сейчас видны последствия кризиса для потребителей — это и рост ставок по кредитам, и ужесточение требований к заемщикам».

Светлая сторона
Как это ни странно звучит, мировой кризис ликвидности способен оказать позитивное влияние на российский ипотечный рынок. Не секрет, что мелкие игроки, стремясь выжить в конкурентной борьбе, снижают требования к заемщикам, одновременно закладывая дополнительные платежи, повышающие стоимость кредита. Новый рынок всегда норовят захватить все, кому не лень, торопясь снять сливки. Потом эти сливки нередко вызывают несварение желудка как у потребителя, так и у тех, кто пожадничал.

Так случилось в период становления самой банковской системы, когда каждый уважающий себя бизнесмен считал своим долгом учредить банк, а лучше — парочку. В результате по числу банков на душу населения мы вышли чуть ли не на первое место в мире. И пока банковская система созревала, ее болезни роста не раз довели до судорог всю страну.

Вот и на рынке ипотеки будет лучше, если слабые банки сойдут со сцены сейчас, когда все только начинается. Дефицит заемных средств вынудит их либо совсем отказаться от ипотеки, либо начать играть по правилам, которые диктуют ведущие игроки. Заключив договор на рефинансирование с одним из лидеров рынка или Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, такому банку придется работать по единым стандартам предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Причем руководство АИЖК недавно громко заявило о введении санкций против банков-партнеров, нарушающих разработанные стандарты выдачи и сопровождения ипотечных кредитов. С начала следующего года в практике агентства появится правило: если выкупленный кредит не соответствует стандартам, банк в течение трех лет обязан выкупить его обратно. Таким образом банки разделят с агентством риски по проданным ему кредитам.

Дело в том, что за первое полугодие 2007 года объем неплатежей по рефинансированным АИЖК кредитам вырос в четыре раза и составил 1,3 млрд руб. Правда, к 1 октября сумма просрочки уменьшилась вдвое — на 735 млн руб., но в сложившейся ситуации принятые меры вполне оправданы.

Скудный финансовый паек уже заставляет банки повышать эффективность своей работы. Сильные игроки отберут клиентов у слабых, не сумевших противостоять кризису. Следовательно, на ипотечном рынке улучшится качество услуг, что не может не радовать заемщиков. Да и сужение выбора — не обязательно минус для потребителя. Изобилие тоже хорошо в меру. В прошлом году состояние человека, решившего получить ипотечный кредит, было сравнимо с эмоциями, которые испытывал советский турист, оказавшись в заграничном супермаркете перед прилавком со ста сортами колбасы: глаза разбегаются, в голове туман.

По всей строгости
Позиция банков, ужесточающих требования к заемщикам и повышающих стоимость кредитов, объяснима: действительно, ресурсы стали обходиться им дороже и добыть их труднее. Первыми отыграли назад банки, которые вели самую агрессивную политику, немыслимую без фондирования на внешних рынках. Яркий пример тому — Москоммерцбанк, в этом году вырвавшийся на третью позицию в рейтинге российских ипотечных организаций после Сбербанка и ВТБ 24. Лидерам составили компанию новички, которые снижали ставки на пределе возможностей, лишь бы не остаться на обочине, — такие, как «Русский стандарт».

Помимо этого мировой кризис ликвидности стал отличным предлогом расслабиться и слегка нажиться на заемщиках, не переживая по поводу властей, которые до недавних пор настоятельно уговаривали ипотечных кредиторов снижать ставки.
Стремление уменьшить риски банки реализуют разными способами. Первое, о чем все сразу подумали, — поднять проценты для заемщиков, не сумевших должным образом подтвердить свои доходы. По этому пути пошли, например, Москоммерцбанк и Юниаструм-банк, чьи ставки выросли на 0,5–1,5%. УРСА-банк поднял ставку на 3%, фактически выйдя из игры.

Конец 2007 года ознаменовал первый на российском рынке случай отказа от ипотечных кредитов в долларах США: свое пренебрежение «зелени» продемонстрировал Юниаструм-банк. Падение курса этой валюты приводит к потере части дохода от долларовых кредитов, снижая привлекательность данного сектора. С 10 сентября банк выдает ипотечные займы только в рублях и только на вторичном рынке жилья. Хотя от «первички» он отказываться не собирается. Тайм-аут взят с тем, чтобы снизить риски — сделать более строгими требования к аккредитации застройщиков и пересмотреть нормативную базу.
Эксперты прогнозируют, что вслед за Юниаструмом от долларовой ипотеки начнут отказываться и другие банки. Идут даже разговоры о повышении процентов по таким кредитам. Вполне вероятно, что на следующий год мы будем наблюдать непривычную картину: ставки в рублях окажутся ниже, чем в долларах.

В цене — «прозрачные» заемщики
Кредиты с «плавающими» ставками берут люди, имеющие хотя бы основы знаний о принципах работы финансового рынка. С большой долей уверенности можно утверждать, что основная доля таких заемщиков относится к категории населения с доходами выше среднего. Именно они станут главным объектом внимания банков в следующем году. В условиях дефицита ликвидности и сопутствующего ему ужесточения условий кредитования интерес банков, несомненно, сместится в сторону более надежных клиентов.

Именно для них смягчат условия и придумают льготы. Одновременно от таких заемщиков, возможно, потребуют обязательного внесения первоначального взноса в качестве дополнительного подтверждения благонадежности и серьезности намерений.

В то же время, несмотря на череду заявлений об усилении требований к претендентам с «серыми» доходами, ведущие игроки рынка пока не предприняли сколько-нибудь серьезных шагов в этом направлении.

На заемщиков с «белой» зарплатой и доходом выше среднего будут рассчитаны новые продукты, особенно те, что связаны с приобретением загородной недвижимости. «Как известно, на рынке подмосковной недвижимости — нехватка поселков эконом-класса, — сообщает Е. Кузьмина. — В начале 2007 года сразу несколько компаний заявили о намерениях развивать это перспективное направление. Если предложение недорогих поселков расширится, вероятно, это решит жилищный вопрос для многих семей и приведет к некоторому оттоку покупателей с рынка недвижимости Москвы».

Каждому клиенту — по сегменту
По мнению экспертов, на ипотечном рынке ощущается недостаток предложений для обладателей толстых кошельков, которых интересуют кредиты от $1 млн и выше.

Не зря ориентация на состоятельных клиентов характерна для многих банков. Например, дебютант этой осени — Сведбанк — определил средний размер кредита для своих московских клиентов в размере $250 тыс. Московский кредитный банк и Газпромбанк в расчете на богатых клиентов подняли максимальный размер ипотечных кредитов до 20 млн руб. и $2 млн соответственно.

Новую кредитную программу «Загородный дом» для покупателей таунхаусов и коттеджей в поселках Подмосковья запустил Судостроительный банк. Банк Москвы с августа этого года ввел новый ипотечный земельный продукт, в рамках которого выдает кредиты на строительство жилого дома под залог имеющегося земельного участка. Вырос и размер кредитов, которые банки предлагают для покупателей загородной недвижимости — с 70 до 80% оценочной стоимости объекта.
Появляется все больше точечных продуктов, предназначенных для узких аудиторий. Причем специалисты видят широкое поле для деятельности банков именно в такой политике. «Смотрим мы на своего западного коллегу: у него на одном и том же кредите десять и более схем погашения: шаровые, пружинные и т. д., — добавляет председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. — Ему работать интересно. Он не просто продавец, он формирует долголетний финансовый план семьи, располагая для этого огромным инструментарием. Хочется верить, что и у нас будет не хуже».

Есть чем хвалиться
В числе достижений ипотечного рынка в этом году эксперты называют довольно внушительный список новаций. «Революционных событий я не заметил, а вот эволюционных довольно много, — комментирует В. Лопатин. — Это и массированное снижение ставок, и увеличение суммы кредита относительно стоимости залога (она перевалила за 100% и даже добралась до 114%), и сокращение сроков рассмотрения кредитных заявок, и расширение продуктовой линейки (за счет «ломбардов», «загородки», рефинансирующих кредитов). На мой взгляд, не все новации однозначно положительны. По целому ряду параметров предвижу откат на прежние позиции уже в ближайшее время. Например, по кредитам, равным 100% стоимости приобретаемого жилья. Не очень понимаю, где и как такие кредиты сегодня рефинансировать».
Руководитель портала Pro-Credit Иван Захаров к числу наиболее значимых явлений на ипотечном рынке 2007 года относит появление долгосрочных кредитов, которые допускается передавать по наследству, на срок более 30 лет. «Сейчас это пока экзотика, — говорит эксперт, — но в будущем способно стать очень важным явлением для кредитного рынка, поскольку в корне меняет и кредитный менталитет людей, и уровень стратегического планирования в банках. Еще недавно они не загадывали на срок более пяти лет. Ситуация меняется — это очень позитивное явление».

Неоднозначное отношение среди игроков ипотечного рынка сложилось относительно «плавающих» ставок. С одной стороны, такие ставки не довели до добра американцев. С другой — подобный способ расчета платежей по кредиту выгоден и для банка, и для заемщика.

«Плавающие» ставки, безусловно, интересны банкам, так как это своего рода мера снятия валютного риска, — рассуждает заместитель председателя правления Хоум кредит энд финанс банка Владимир Гасяк. — Особенно актуальны «плавающие» ставки при длительных сроках кредитования. Они очень выгодны заемщикам, поскольку такой продукт обычно дешевле аналогичного «фикса». В случае резкого повышения индекса кредит с «плавающей» ставкой можно рефинансировать (перекредитовать) под фиксированную ставку. При этом заемщик понесет единовременные расходы по переоформлению кредита (оценка и страхование недвижимости, комиссия банка за выдачу кредита, госпошлина за регистрацию). В России «плавающие» ставки пока неохотно вводят из-за низкой финансовой грамотности населения, следовательно, и трудности реализации данного продукта».

Купи–продай
Для А. Успенского важным событием нынешнего года стал апрельский выпуск ипотечных ценных бумаг АИЖК на сумму свыше 3 млрд руб. «Выпуск ценных бумаг под ссуды, выданные по стандартам агентства, представляет несомненный интерес, — говорит он, — поскольку данный кредитный портфель сформирован большим количеством первичных кредиторов в различных регионах России и будет обслуживаться у различных субсервисеров. Высокий рейтинг, присвоенный старшему траншу (А3 по версии Moody's Investor Service), позволяет судить о хорошей перспективе для секьюритизации аналогичных ипотечных портфелей».

Но есть и другие прогнозы. «Стоит ли всерьез говорить о внутренней секьюритизации ипотечных кредитов в стране, где нет ни одного развитого институционального инвестора, способного покупать долгосрочные ипотечные ценные бумаги в больших количествах? — спрашивает В. Лопатин. — Ни пенсионных, ни инвестиционных фондов, ни накопительного страхования жизни у нас в нормальном понимании этих терминов нет. Разве стали бы добрых пять лет мурыжить в правительственных и думских кабинетах закон об ипотечных ценных бумагах и смежные с ним документы, если бы в стране имелись реально заинтересованные в этом законе инвесторы? Так что радуемся мы этому или печалимся, но в обозримой перспективе наша ипотека, как мне кажется, в основном станет фондироваться из-за рубежа, за исключением разве что Сбербанка, да и то, полагаю, до определенных пределов».

Пройденный этап
Предметом дискуссий весь нынешний год служит динамика роста ипотечного рынка. Некоторые эксперты считают, что, несмотря на очевидное увеличение денежного объема выданных кредитов, их количество по сравнению с прошлым годом сокращается.

Объем жилищных кредитов, предоставленных россиянам, по информации Центробанка, уже превысил 500 млрд руб., из которых около 375 млрд выданы под залог недвижимого имущества, а остальные — под залог прав требования и движимого имущества. Всего в России, по данным АИЖК, в первой половине 2007 года выдано 158 тыс. ипотечных кредитов против 208 тыс., предоставленных под залог недвижимости за весь прошлый год. В денежном выражении объемы ипотечных кредитов за первое полугодие составили 266,6 млрд руб., тогда как в прошлом году за тот же период выдано 106 млрд руб.
Наибольшую заинтересованность в ипотеке проявляют Приволжский и Сибирский округа, где в первой половине 2007 года выдано 39,5 тыс. и 34 тыс. кредитов соответственно. Наименее востребована ипотека в Дальневосточном округе.
По плану российского правительства за этот год будет выдано не менее 300 тыс. таких кредитов, в 2008-м — 420 тыс., а к 2010-му этот показатель округлится до 1 млн.

Руководитель аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков приводит следующие данные: темпы роста объемов ипотечного кредитования и ипотечных сделок на рынке жилья с каждым годом сокращаются, что является нормальной ситуацией для развивающихся рынков.

Темпы роста количественных объемов ипотечного кредитования в России в течение 2006–2007 годов равняются 70–90% в год в отличие от денежных объемов, которые в результате роста цен опережают количественные показатели. Прирост денежного объема в 2006 году превысил 200%, в 2007 году ожидается порядка 90–100%.

«Потенциал роста ипотечного рынка в России на ближайшие два–три года оценивается, по нашим данным, до 30% ежегодно», — сообщает А. Успенский.

С ним согласен заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Рынок ипотечного кредитования показывает положительную динамику, — уверен он. — Вполне вероятно, что по итогам 2007 года прирост составит не менее 120–150% прошлого года». В то же время И. Жигунов поясняет: «Объем выданных кредитов (отражаемых на балансах банков) превышает количество самих сделок приобретения жилья при помощи кредитов почти в полтора раза. Это связано с увеличением средней суммы кредита за последний год, с ростом сделок рефинансирования между банками (когда один и тот же кредит продается от одного кредитора другому, что увеличивает данные по ссудным счетам, но никак не влияет на количество сделок с недвижимостью), а также с ростом объема перекредитования населения».

Бояться нечего
В целом эксперты сходятся во мнении, что ипотеке в России почти ничего не грозит. Опасения связаны разве что с изменением стоимости квартир. «Основной источник потенциального форс-мажора известен — возможность обвала цен на жилье в Москве и Петербурге, — считает И. Захаров. — Если это случится, возникает не только риск сворачивания ипотечных программ, но и отказ заемщиков платить по ранее выданным ссудам (если сумма долга по ним серьезно превысит стоимость квартиры). Этот вариант маловероятен, но наиболее грозен».

Е. Кузьмина на этот счет настроена оптимистично: «В ближайшие месяцы начнется постепенное оживление столичного рынка недвижимости. Отложенный спрос накапливается, и потенциальные покупатели не могут вечно занимать выжидательную позицию. Но окончание стагнации и оживление рынка будет связано скорее с повышением покупательской активности и количества сделок, а не с возобновлением роста цен. Реальный уровень стоимости жилья до конца этого года с большой долей вероятности останется на нынешнем уровне, а незначительный рост цен начнется не ранее следующего года.
Рынки регионов России сейчас находятся на этапе активного развития. Недвижимость в Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, Краснодаре и Краснодарском крае, Ростове привлекают покупателей и мигрантов со всей страны. Недвижимость Петербурга, Калининграда, Екатеринбурга, Перми, Новосибирска, Ярославля и других городов интересна благодаря экономическому росту регионов».

Ольга Сенаторова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU