Ипотеку ждут большие перемены к лучшему

До конца июня Госдума рассмотрит в первом чтении пакет из 30 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающимся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. В течение девяти месяцев над поправками работала комиссия, сформированная по поручению Президента РФ Владимира Путина из федеральных законодателей, экспертов и игроков рынка недвижимости.

Поправки уже в целом одобрены правительством. А в апреле комиссия совместно с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, региональными представителями рынка ипотеки провела в Госдуме совместное заседание, где и обнародовала предлагаемые новшества. По словам заместителя председателя Госдумы Георгия Бооса, в основу пакета документов, который отправится к депутатам, положены три принципа.

 

 

Стимулирование спроса на жилье со стороны населения и, как следствие, стимулирование предложения. Приоритет в жилищном подходе также будет отдан коммерческому найму. Кроме того, государство намерено закончить эпоху бесплатной приватизации жилья и отойти от декларации бесплатного предоставления жилья всем нуждающимся. Они будут получать жилье без права дальнейшей приватизации.

Пакет документов отличается комплексностью и отстаивает интересы как конечного приобретателя жилья (заемщика, очередника), так и игрока рынка (банка, застройщика, инвестора). По словам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, необходимо укрепить права залогодержателя по жилищному кредиту и создать органы, которые занимались бы взысканием заложенного жилья в случае, если заемщик оказывается неплатежеспособен. Сегодня это практически невозможно, поскольку в процедуру вмешиваются органы опеки, запрещая выставлять на торги квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Второе замечание: банкам должны прийти на помощь кредитные бюро, которые не только снизят риски кредиторов, но и сократят их расходы на проведение андеррайтинга.

С одной стороны, эти поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но, с другой стороны, снижают их риски и влекут за собой желанное снижение процентных ставок.

Много говорят сейчас эксперты об отмене процедуры нотариального удостоверения сделки. По сути, это формальность, которая оборачивается для покупателя большими расходами, равными 1,5% от суммы сделки. Рабочая группа предлагает отказаться от услуг нотариуса при заключении договора ипотеки. К слову, не все банки с этим согласны, считая, что это усложнит процедуру сделки, когда все ее участники будут вынуждены идти в регистрирующий орган. Сейчас по специально оформленной доверенности сторон это делает представитель нотариуса.

В отношении налогообложения у инициаторов есть тоже ряд предложений. Надежда Косарева отметила, что стоит отказаться от НДС при реализации земли и земельных участков, а также снизить подоходный налог на материальную выгоду продавца недвижимости. Зато можно ввести местные налоги на земельные участки и гаражи, которые создадут дополнительные источники доходов для бюджетов городов и станут регулирующим инструментом.

Сегодня основная проблема для игроков ипотечного рынка - отсутствие "длинных" денег. Решить ее могут ипотечные ценные бумаги и урегулированная система рефинансирования. Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, считает важным внесение в законы поправок об однородности покрытия закладных (именно с их помощью сейчас АИЖК рефинансирует кредиты). Иными словами, выданные кредиты должны обеспечиваться однотипными закладными, что позволит упростить анализ финансовых рисков, связанных с покрытием, и повысит ликвидность самого покрытия, то есть залога по кредиту.

Кроме рефинансирования на рынке важно запустить систему обращения ценных бумаг. Пока, по словам заместителя генерального директора ММВБ Валерия Петрова, на фондовом рынке обращаются облигации трех ипотечных компаний: ПИК, АИЖК и МИА. Общая стоимость их ценных бумаг превышает 3 млрд. долларов. "Важно ввести механизм управления займом со стороны эмитента, - считает Валерий Петров, - чтобы он мог выкупить свои бумаги либо на условиях аукциона, либо по адресной заявке". Такую же систему продажи ипотечных ценных бумаг представитель ММВБ предлагает сделать для всех покупателей бумаг компаний-игроков этого рынка. Сейчас спрос на ипотечные облигации считается сложившимся, биржевая инфраструктура для обращения этих бумаг готова, дело за самими эмитентами, выход которых на рынок ожидается в 2005 году.

Если большая часть поправок будет принята законодателями и 1 января 2005 года они войдут в действие, через несколько лет ипотека в России перестанет быть экзотикой. В интервью журналисту КДО Георгий Боос определил этот период в 10 лет, считая, что примерно к 2015 году рынок ипотеки придет в устойчивое состояние: "К этому моменту рынок по долям можно будет разделить так: 10-15% - социальное жилье, 15% - жилье по коммерческому найму, а остальная часть придется на квартиры, приобретаемые по различным схемам. Около 10% - сразу в собственность, 5-7% - по различным накопительным программам и при помощи ссуд. Все остальное жилье - на условиях ипотечного кредитования".

Екатерина Калинина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...