Особенности национальной ипотеки

Выступая в конце октября на очередном заседании правительства, премьер-министр РФ Михаил Касьянов удивился, почему так медленно развивается ипотека, и почему банки или не дают кредитов на покупку жилья, или дают их мало и под кабальные условия. Он напомнил, что созданному в 2002 году Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) были выведены бюджетные средства, и около 5% всех ипотечных кредитов россияне должны были получить через это агентство.

Там, за занавесом

Удивление премьер-министра совпало с закрытием в Гостином Дворе самой крупной выставки недвижимости "Домэкспо", где был представлен проект "Улица ипотеки". Стоило на огромном пространстве выставки прозвучать слову "ипотека", как народ кидался в указанном направлении. Специалисты по недвижимости едва успевали отвечать на вопросы об условиях банковского кредитования, о том, какие еще организации могут дать в долг на покупку жилья, "закупить квартиру в рассрочку, что такое строительно-сберегательные кассы...

 

 

Выставка показала: народ по-прежнему любыми путями хочет получить жилплощадь. Другое дело, что его тормозят - процентами, поборами, законами. Вроде живем мы уже лет пятнадцать с открытым на Запад занавесом, а все никак не научимся решать элементарные вопросы по-человечески.

На Западе - ни коммуналок, ни очередей на бесплатное жилье. Там ипотека существует с незапамятных времен. Большинство либо арендует квартиру, либо покупает в кредит. И проценты там нормальные: в Испании - 4% годовых, в Австрии - 5%. И срок займа удобный -.15-20 лет. Что же мы-то в ступе воду толчем?

А если снизить ставку?

Это все, господа, особенности национальной экономики. Столичный вице-мэр Валерий Шанцев в ответ на подобные наивные вопросы едва сдерживает улыбку и называет кредитную ставку в 4-6% неосуществимой мечтой в российских условиях.

На пресс-конференции 5 ноября первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель строительного комплекса города Владимир Ресин сказал буквально следующее:

- Ипотека пока, к сожалению, не пользуется у москвичей большим влиянием. Это связано с решением вопроса процентной ставки за кредит. Это дорогое удовольствие... Ипотечное кредитование станет популярным и выгодным лишь после того, как будет законодательно оформлена нормативно-правовая база этой системы.

Российские банки и сейчас готовы давать в долг своим гражданам, но, в основном, - под 12-15% в валюте на 10 лет. Поэтому в ипотеку сейчас играют не более 2,5% россиян. Во-первых, не каждый потянет первоначальный взнос в 30% от стоимости квартиры. Во-вторых, за ипотечное жилье с учетом процентов, которые берут кредитующие организации, придется заплатить намного больше его рыночной стоимости.

Почему же так нелояльны господа банкиры к страждущему народу?

Они боятся. Боятся, что наша сегодняшняя стабильность может в любой момент, никого не предупредив, полететь вверх тормашками.

По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает в долг не более 70% стоимости квартиры. Можно получать больше? Можно. Но тогда риски банков увеличатся. Вдруг очередной финансовый кризис - и все накроется медным тазом?

Отчаянные головы

Банкиры только головой в сомнении качают: снижая первичный взнос до 5-10% или вовсе отказываясь от него, банки дополнительно рискуют. Ипотечные кредиты выдаются в основном на длительное время - до 20 лет. И если через два, допустим, года квартиры подешевеют на 30%, банк может не получить обратно свои деньги или получить их в неполном объеме.

Тем не менее есть среди москвичей граждане, все-таки решившиеся в наших перманентно кризисных условиях взять ипотечный кредит - в Москве в прошлом году на это пошли 2 тысячи семей. Виктор Котов, руководитель отдела сопровождения ипотечных сделок МИАН, их поддерживает.

- Квартира по ипотечной схеме после всех выплат обойдется примерно на 70-80% дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа. Зато на момент окончания выплат ее стоимость при нынешних темпах роста цен на недвижимость возрастет в 2-3 раза. Так что в любом случае ипотека выгодна.

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка обещает, что к концу года московские банки начнут предлагать клиентам кредиты по программе агентства. Условия кредитования могут оказаться самыми привлекательными, и, по его протезам, ипотекой смогут воспользоваться люди с доходами $300-400 в месяц.

На сегодня банки, рискнувшие снизить предоплату по ипотечным кредитам, оказались в выигрыше. Ежемесячно с начала года цены на столичном рынке недвижимости растут на 2-3%, предполагаемый рост в ноябре-4,5%.

- Ипотечные кредиты вообще имеют низкий риск, - считает руководитель Главной инспекции кредитных организаций ЦБ Геннадий Меликьян. - Банк может пострадать только при совпадении двух условий: если одновременно обвалятся цены на рынке недвижимости и заемщик станет неплатежеспособным. Но при развитии ипотеки такого произойти не может.

Сказка про Терешечку, который в погреб упал

29 октября Совет Федерации одобрил федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который 14 октября наконец-то был принят Госдумой. Законодатели потирают руки и считают, что смогли сделать жилье дешевым и доступным для людей с доходом 8 тысяч рублей в месяц. Банкиры хихикают (смотри расчеты, приведенные ими выше).

На октябрьском заседании Ассоциации российских банков представители кредитных организаций ворчали, что на ипотечный рынок, кроме них, разрешено выходить специальным агентствам. (Вот вам и созданное государством АИЖК!)

По их мнению, на этом поле чудес эффективно работать могут лишь банки, поскольку их деятельность контролирует ЦБ. Более того даже не любой банк можно допускать в ипотеку. Заместитель директора Департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Ирина Сизова предупредила: правила и условия допуска на ипотечный рынок будут очень жесткими.

Не нравится многим банкирам и приток в страну зарубежных кредитных ресурсов, что предусмотрено в законе. Это приведет к развитию ипотеки (значит, все-таки "баба Яга против"?) и росту спроса на жилье, станет больше людей, покупающих квартиры.

Ну и что тут плохого? Для тех, кто собирается участвовать в ипотеке, ничего. Но осторожные кредиторы заглядывают далеко: после всплеска на рынке недвижимости начнется спад, и они понесут огромные убытки. Почему спад? Да потому что люди, инвестировавшие сбережения в жилье, со временем начнут его реализовывать, возникнет избыток предложения, цены резко пойдут вниз, и это потянет за собой цепочку неплатежей, в том числе и по ипотечным кредитам. Вот очередная страшилка для банков, как в сказке про Терешечку, который родится, вырастет и в погреб упадет.

По закону при задержке платежа более чем на 1 месяц либо при сбоях в графике платежей банки имеют право нарушителей штрафовать. Если клиент окажется вообще материально несостоятельным, банк может расторгнуть договор по ипотеке и вернуть себе квартиру через суд. На уже выплаченные деньги заемщику подберут более дешевое жилье - допустим, комнату в коммуналке или общежитии. Компании, занимающиеся ипотечным кредитованием, и этим положением закона недовольны. "Это чрезмерная забота о неплательщиках", - считает глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

Так развивается у нас ипотека или нет? Глава Сбербанка Андрей Казьмин говорит, что кредитуют желающих нормально, и отмечает рост ипотечных займов. Ему вторит президент банка "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков: "Сколько платежеспособного спроса, столько и кредитов".

Тем временем, по оценкам риелторов, общая сумма таких кредитов, выданных в этом году, не превысит в Москве 300 млн. долларов, хотя оборот всего рынка недвижимости - более 5 млрд. А 2 тысячи проданных в прошлом году в Москве по ипотеке квартир - это всего 2% от всех реализованных. Так что радоваться абсолютно нечему. И пока банки не избавятся от своих страхов, ипотека будет оставаться вялотекущей и малодоступной.

Вот какие условия в октябре предлагали крупнейшие банки (по данным журнала "Финанс.")

Банк	Размер кредита в тыс. $	Ставки в % годовых	Размер кредита в % от ст-ти квартиры	Сроки кредитования, лет
Банк Москвы	3-150	15	70	10
Московское ипотечное агентство	3-150	15	70	10
Московский кредитный банк	10-200	12-16	70-80	3-15
Европейский трастовый банк	17-200	12-15	70	10-15
Сбербанк	Нет ограничений	11,18 (в рублях)	70	15
Инвестсбербанк		10	80	5
Агропромкредит	5-100	15	70	10
ДельтаКредит	10-450	10-14	85	10-15
Национальная ипотечная компания	15-200	13-16	95	До 10
АИЖК	Нет ограничений	15 (в рублях)	70	До 20
Фора-банк	От 10	12-18	70-100	До 10

Валентина Пьянкова Вечерняя Москва
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...