План Буша не для «фальшивых кредитов»

Министр финансов США Генри Полсон посвятил общественность в детали плана по спасению ипотечных заемщиков. По оценкам министерства финансов и президента Буша, план поможет спасти более миллиона американцев.

Суть плана государственного спасения незадачливых заемщиков – в замораживании для них ставок по высокорисковым кредитам. План был обнародован спустя несколько часов после выхода данных, свидетельствующих о рекордном числе банкротств среди домовладельцев в третьем квартале.

В период с июля по сентябрь 2007 года около 600 тыс.

 

 

заемщиков, обремененных высокорисковыми кредитами с плавающими ставками, объявили о дефолте, то есть невозможности платить по кредитам. Но спасательные меры нацелены на оказание помощи гораздо большему количеству – около 1,2 млн заемщиков, которым еще предстоит столкнуться с повышением плавающей ставки: некоторым уже в 2008 году, другим – лишь через 2,5 года.

Однако «план Буша» ничем не поможет добросовестным заемщикам с обычными ипотечными кредитами, а между тем именно на их долю приходится около 19% банкротств по итогам 3 квартала (эта цифра тоже рекордная).

В ближайшие два года, по прогнозам американских экспертов, доля дефолтов в этой категории заемщиков будет только расти. Особенно жестоко пострадают от повышения ставок Калифорния и Флорида, где несколькими годами ранее наблюдался наиболее буйный рост цен на недвижимость.

По словам Полсона, план администрации Буша сознательно делает различия: он нацелен на сокращение количества банкротств, которых можно избежать. Получается, что примерно в половине случаев ставки будут заморожены по правительственному плану, а другая половина заемщиков должна найти возможности перекредитования с фиксированной ставкой.

Экономисты, однако, не разделяют оптимистических прогнозов Полсона по поводу количества спасенных. Так, Марк Занди из Moody's полагает, что лишь около трети заемщиков, реально нуждающихся в помощи, ее получат, поскольку план Буша в процессе его реализации столкнется с юридическими и логистическими трудностями. План, без сомнения, встретит сопротивление инвесторов.

Настораживающе быстрый рост количества запретов на выкуп закладных может ввергнуть рынок недвижимости в еще более глубокую рецессию, а заодно утащить за собой в пропасть и всю экономику. Напомним, что после недавнего бума, вызванного исключительно благоприятными условиями кредитования, рынок недвижимости США переживает самую сильную коррекцию со времен Великой депрессии 30-х годов. Впервые со времен Второй мировой войны нынешний год закончится среднегодовым снижением цен. И, по прогнозам Ассоциации ипотечных банкиров США, эта тенденция сохранится в будущем году. Дно рынок нащупает в конце 2008 года, в лучшем случае – в третьем квартале будущего года, считают эксперты.

Кого спасают
Низкие процентные ставки по кредитам по 30-летним договорам (5,9% – самый низкий уровень с сентября 2005 года) – выход далеко не для всех заемщиков: помощь по плану Буша придет далеко к избранным из них. Спасательный круг получат лишь те заемщики, у которых кредитный дом – единственное жилье, и те, кто аккуратно платит (допустима лишь одна просрочка за последние 12 месяцев, и та не более 60 дней). А большая часть заемщиков, получивших кредит в прошлом году, вообще не представили никакой документации, подтверждающей доход. Такие займы в профессиональном кругу ипотечных кредиторов называются «фальшивыми». И сейчас непонятно, какой процент из этих заемщиков реально смогут соответствовать требованию плана по спасению.

В сентябре Федеральная администрация по недвижимости предложила свой план гарантий по кредитам, призванный рефинансировать проблемные кредиты. Планом захотело воспользоваться около 111 тыс. американцев, но реально получил помощь лишь каждый третий. В случае с планом Буша эта цифра может быть еще меньше: независимые эксперты называют гораздо более скромные цифры, чем министерство финансов и сам президент. Речь идет в лучшем случае о 750 тыс. человек, в худшем – о 250 тыс.

В минувший четверг, представляя программу, Буш подчеркнул, что правительство и администрация президента не собираются помогать выпутываться из ситуации тем, кто, беря кредит, знал, что не сможет его отдать. Государственная помощь предназначена для добросовестных заемщиков, которые могли бы избежать дефолта.

Понятно, что этот план стал своего рода транспарантом, знаменем, которое поможет определенным политическим фигурам повысить свой рейтинг в преддверии выборов. Однако некоторые политики, в частности, сенатор от штата Огайо Шеррод Браун, член комитета по проблемам банков, недвижимости и города, считают, что предлагаемая Бушем господдержка слишком незначительна и более того – сильно запоздала.

Серьезным препятствием к реализации спасательных мер, принятых правительством США, может оказаться, как уже отмечалось, позиция инвесторов, владеющих ипотечными ценными бумагами. Покупая кредитный портфель, инвесторы придавали значение условиям, на которых выдавались кредиты, а теперь эти условия пытаются насильно поменять. Нынешние владельцы кредитных портфелей могут достаточно много потерять за счет сокращения платежей. В этой ситуации инвесторы могут возжелать выйти с этого рынка, что в свою очередь чревато очередным обвалом ценных бумаг и коллапсом всего рынка недвижимости.

С другой стороны, даже если план Буша не сработает в полной мере, один положительный момент от его обнародования уж точно будет: поддержка на государственном уровне добавила уверенности ипотечному рынку в целом – сейчас самое главное, чтобы ипотека в США снова начала нормально функционировать. В этом случае в прибыли окажутся все: инвестиционные банки, владельцы ипотечных бумаг, проблемные заемщики.

Дополнительное облегчение могут принести законопроекты, внесенные в Конгресс США. Один из них, связанный с законом о банкротстве, позволяет суду изменять условия займа.

К тому же администрация всячески призывает Конгресс постепенно изменить налоговое законодательство, дабы облегчить участь домовладельцев, которым пришлось продать свои дома по цене меньшей, чем сумма кредита. Такие ситуации возникают сплошь и рядом из-за снижения цен на жилье в США.

Федеральная резервная система (аналог Центробанка) до конца года собирается выпустить новые правила относительно «фальшивых займов», штрафов за досрочное погашение и возможности заемщиков по возврату долга. Хотя эти планы и не являются кардинальным решением проблемы, но они дадут отсрочку домовладельцам, которые способны разрешить навалившиеся на них проблемы, считают эксперты.

Ольга Кучерова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU