При покупке машиноместа ломбардные и потребкредиты по-прежнему реальнее ипотеки

По данным на конец 2006 года, в Москве имеется 1,6 млн машиномест. Между тем, заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции столицы Константин Королевский считает, что городу нужно еще не менее 2 млн мест для автомобилей на парковках и в гаражах. Однако удовлетворить подобный спрос москвичей и гостей города в скором времени вряд ли удастся: в бюджете Москвы на 2007 год предусмотрено строительство только 134,4 тыс. машиномест. В подобной ситуации стоимость и гаража, и места на парковке при жилом доме дорожает как на дрожжах.

 

 

Случай, когда на аукционе место в подземном гараже на востоке столицы было продано за $113 тыс. при стартовой цене лота $2630, конечно, обратил на себя внимание, но вряд ли кого-то удивил.

Как утверждает ведущий специалист департамента ипотечного кредитования компании "Рескор-недвижимость" Ирина Субботина, продажная цена места в качественном построенном подземном парковочном комплексе сейчас колеблется от $70 тыс. до $100 тыс. "Естественно, не все наши клиенты могут позволить сразу приобрести машиноместо по такой стоимости. Каждый день минимум один клиент спрашивает нас, можем ли мы помочь ему приобрести машиноместо и гараж по ипотеке, а мы можем предложить ему только потребительское и ломбардное (т.е. с залогом активов - "ИФ-Недвижимость") кредитование", - отмечает она в беседе с "ИФ-Недвижимостью".

То, что у жителей столицы все чаще возникает необходимость получить кредит для покупки гаража или места для автомобиля на парковке, подтвердили "ИФ-Недвижимость" и другие риэлторы, оценив среднюю стоимость машиноместа, в зависимости от его расположения, в строящемся парковочном комплексе в $5 тыс. - $17 тыс., а в готовом - в $20 тыс. - $45 тыс.

Корреспондент агентства обратился к самым активным на столичном ипотечном рынке компаниям и банкам с вопросом, насколько реально в ближайшее время будет получить займ на приобретение гаража или машиноместа с его последующем залогом.

1. По вашей информации, каким образом можно сейчас получить кредит в банке, чтобы купить гараж или машиноместо?

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
Для получения средств на покупку машиноместа наш клиент может воспользоваться кредитом на потребительские цели или под залог имеющейся недвижимости. По нашей программе "Инициатива" можно приобрести в собственность нежилую недвижимость под залог приобретаемой нежилой недвижимости. Сумма кредита по условиям этой программы может достигать $2 млн (до 70% оценочной стоимости приобретаемой недвижимости), с процентной ставкой от 12,5% годовых на срок до семи лет.

Начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Владимир Булыгин
Некоторые банки уже предлагают программы кредитования на покупку гаража или машиноместа. Существование большого интереса населения к таким программам подтвердить и опровергнуть не можем. По-моему, сейчас в России стоят более приоритетные задачи - обеспечение населения жильем. В большей степени решение таких задач возложено на банки. Так что приоритетным направлением на ближайшие годы для банковского сообщества будет развитие кредитования на жилье.
Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов

Сейчас в ММБ есть два продукта, которыми возможно воспользоваться для покупки гаража или машиноместа - это потребительский кредит и нецелевой кредит под залог квартиры. Оба продукта не имеют ограничений по целевому использованию, разница заключается лишь в условиях их выдачи. Потребительский кредит можно взять на срок до трех лет на сумму до 400 тыс. рублей под 18% годовых. Потребительский кредит не требует залога. Нецелевой кредит под залог квартиры является синтезом потребительского кредита и ипотеки: большие суммы кредитования, достаточно низкие процентные ставки и отсутствие ограничений на цели использования кредитных средств. Залогом по кредиту является имеющаяся в собственности заемщика квартира. Нецелевой кредит под залог квартиры выдается по ставке от 11,4% в долларах, от 10,9% в евро и от 13,5% в рублях. Максимальный срок кредитования - десять лет. Максимальная сумма кредита может достигать 100 тыс. долларов или евро или 2,5 млн рублей, но не более 70% от оценочной стоимости квартиры.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
В банке существует программа DeltaИнвест, по которой кредит предоставляется под залог имеющейся квартиры. Средства могут быть использованы как для совершения дорогостоящего ремонта или покупки земельного участка, так и на приобретение гаража или оплату машиноместа.

Начальник Департамента ипотечного кредитования Ольга Садовская
Согласно действующему законодательству, ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в соответствующих органах государственной регистрации. И если в федеральном законе "Об ипотеке" гараж упоминается в качестве возможного предмета ипотеки, то прямая ссылка на машиноместо отсутствует. Городской ипотечный банк в настоящий момент не предлагает кредиты на покупку гаражей. Вместе с тем мы выдаем кредиты как на покупку квартир и загородной недвижимости, так и на потребительские цели под залог существующей недвижимости на срок до 25 лет от 9,5% годовых в сумме до $1 млн, однако, как мне кажется, все-таки стоит подумать, что все таки выгоднее: купить гараж (пусть даже по ипотеке) за несколько десятков тысяч долларов или арендовать его за $100-200 в месяц".

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов
В данный момент можно взять потребительский кредит, максимальная сумма которого без залога и поручительства составляет $25 тыс. Второй вариант - взять кредит под залог имеющейся недвижимости, тогда сумма будет зависеть только от платежеспособности заемщика и стоимости объекта залога, то есть квартиры.

Руководитель отдела ипотечного кредитования компании "CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость" Яна Сосорева
Ипотека на машиноместа и гаражи уже существует, и существует она с того момента, как в банках появилась услуга ипотечного кредитования. Например, наша компания помогла клиенту получить ипотечный кредит на покупку гаража в 2004 году.

Гараж и машиноместо - это объекты недвижимости. На них может быть выдано свидетельство о собственности и, соответственно, как любую собственность, их можно заложить. На этапе строительства можно получить ипотечный кредит на машиноместо по договору долевого участия или инвестиционному договору с залогом имущественных прав на это машиноместо, так как оно еще не построено. А если клиент приобретает уже готовые гаражи или машиноместа в построенном доме с выданными свидетельствами о собственности, то уже регистрируется залог самого гаража, и в свидетельстве о собственности на это машиноместо или гараж будет указано обременение банком.

2. Насколько вероятно появление банковских продуктов, предназначенных для кредитования покупки гаража или машиноместа? Будут ли они интересны вашему банку?

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
На данный момент зафиксировано лишь несколько обращений в наш банк по вопросу кредитования на покупку машиноместа. Говорить о вероятности появления такого продукта можно будет только после того, как это явление начнет носить массовый характер. Я не исключаю, что спрос может вызвать предложение или напротив, четко сформированное предложение сформирует определенный спрос на такую услугу.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Появление кредита, предназначенного для покупки машиноместа, в продуктовой линейке ММБ вполне вероятно. Спрос на подобное предложение на рынке есть. На данный момент кредит на машиноместо мы видим в рамках такого нашего продукта, как целевой кредит под залог квартиры.

Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры ММБ выдает уже несколько лет, однако воспользоваться этим кредитом пока можно только на покупку жилой недвижимости, земли, ремонт квартиры или строительство дома. Мы уверены, что возможность получения кредита на покупку гаража или машиноместа под залог квартиры будет интересна для наших заемщиков.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
Подобные продукты могут появиться на российском рынке, однако для этого нужно будет внести соответствующие изменения в ст.ст. 5, 77, 78 закона "Об ипотеке". В специализированном ипотечном банке DeltaCredit пока не планируют разрабатывать специальные программы для кредитования гаража или машиноместа. Машиноместа не являются недвижимостью первой необходимости, поэтому обычно их покупают только после того, как человек обзавелся квартирой и машиной, поэтому мы считаем, что продукта под залог существующего жилья для решения ситуации достаточно.

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов
Появление банковских продуктов, предназначенных для кредитования покупки гаража или места на парковке, вполне вероятно. В ближайшее время такой продукт выпустит на рынок "Желдорбанк". Некоторые банки всерьез рассматривали возможность кредитования машиномест, но отказались от этого. Причины простые - много мороки с регистрацией из-за того, что это нежилая недвижимость, и уж тем более с ипотекой, а отдача невелика - суммы кредитов, а следовательно и заработки банка, очень маленькие. К тому же большинство машиномест появляются сегодня под строящимися домами и раскупаются еще до сдачи дома, когда чаще всего еще не вся документация по объекту в порядке или и вовсе есть какие-то споры и судебные разбирательства. Чтобы прокредитовать покупку такого машиноместа, банку нужно фактически изучить застройщика, и всю документацию по этому многоквартирному дому, земле, то есть провести весь процесс аккредитации новостройки в целом.

Заниматься всем этим ради двух-трех клиентов по каждому из объектов - ни один банк не захочет. А вот если будет какой-то эксклюзив, например продажа машиномест в кредит только через один банк, тогда еще может быть.

3. Какие изменения в законодательство надо внести, чтобы ипотека машиноместа стала возможной?

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Пока мы говорим о кредите на машиноместо под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, вопрос о сложностях, связанных с действующим законодательством, не стоит. Если же речь идет о продукте, аналогичном стандартной ипотеке, то есть на покупку гаража под его залог, то для введения такого продукта необходимо законодательно, а не только в силу действующего между банком и заемщиком договора залога, сделать возможной передачу банку нежилого имущества в качестве предмета залога.

Генеральный директор юридической компании "Бергер&Партнеры" Юлия Кондратенко
В данный момент машиноместо (место на парковке, обозначенное только лишь белыми полосами) не является объектом права, то есть не является объектом недвижимого имущества. Парковка - это как места общего пользования в многоквартирном доме, как лестничные площадки. Каждому жителю принадлежит своя доля от этой площади, но выделить в ее натуре и закрепить свое право за ней невозможно. Поэтому для развития данного вида кредитования необходимо, как минимум, расширить перечень объектов недвижимости, внеся соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ и в закон "О регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом".

4. Каковы могут быть банковские риски при внедрении подобного продукта?

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
По моему мнению, машиноместо нельзя назвать высоколиквидным продуктом, так как у банка могут возникнуть риски при его реализации. Кроме того, в этом случае ипотека не возникает в силу закона, а только в силу договора.

Начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Владимир Булыгин
Самый высокий риск - это возможные проблемы с реализацией такого объекта, если он находится в залоге.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Риски банков будут минимальны в двух случаях - если продукт будет существовать в рамках целевого кредита под залог квартиры или же если будут внесены соответствующие изменения в законодательство в отношении залога. Пока по закону "Об ипотеке" нежилое имущество не может выступать предметом залога, существование отдельного продукта на покупку машиноместа, аналогичного стандартной ипотеке, связано для банков с существенными рисками.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
Без изменений законодательства риски довольно значительны.

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов
Риск в ликвидности объекта залога. Есть много домов, где машиноместа продаются только жильцам дома, а не всем желающим. В случае дефолта может возникнуть необходимость продажи, а желающих может и не быть. Вот в этом риск и заключается. В других случаях проблем со сбытом не возникнет, так как проблема с парковкой в Москве очень актуальна. Вспомнить хотя бы ту рекордную сделку по продаже машиноместа в Новогиреево свыше $100 тыс. Ну, и низкая доходность, разумеется.

Руководитель отдела ипотечного кредитования компании "CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость" Яна Сосорева
Банковские риски при кредитовании машиномест или гаражей гораздо ниже, чем при потребительских (беззалоговых) кредитах, так как при отказе от выплат банк налагает взыскание на гараж, который заложен этому банку. Эти риски, можно сказать, такие же, как при обычных ипотечных кредитах на покупку квартиры. А так как основная масса невыплат происходит именно по беззалоговым кредитам, то можно сказать, что кредит на приобретение гаража или машиноместа банкам выгоден.

Кредит на машиноместо оформляется так же, как ипотечный. Например, в Сбербанк подается комплект документов по заемщику и по объекту кредитования. Банк рассматривает, одобряет, выдает кредит и регистрирует залог приобретенного гаража или машиноместа.

Такие кредиты выгодны и клиентам, так как платежи по кредиту будут приблизительно равны платежам за аренду этого же машиноместа или гаража. А приобретенное машиноместо остается в собственности.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...