Призрак ипотеки

Мнение о том, что ипотека в Подмосковье распространяется даже активнее, чем в Москве, стало весьма популярным. Основано это представление, видимо, на том, что число нуждающихся в нормальном жилье здесь огромно, имеющих возможность купить его самостоятельно – незначительно, а цены на квартиры относительно невысоки. Косвенно на это мнение «работает» информация о том, что экономика Подмосковья находится на подъеме.

По информации советника губернатора Московской области Александра Захарова, проблемы, связанные с жильем, для населения Московской области относятся к числу самых сложных и болезненных. Третья часть жителей Подмосковья не имеет в своих домах водопровода, центрального отопления, газоснабжения.

 

 

Более 140 тыс. семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 9 тыс. проживают в так называемых «аварийных» домах. Почти 56 тыс. ждут своей очереди на жилье уже более 10 лет. Финансовые же возможности для покупки квартиры имеют единицы.

Понятно, что в такой ситуации приобретение жилья в кредит для многих становится единственным шансом хоть как-то решить наболевшие проблемы в обозримом будущем.

Говоря об ипотеке в области, нужно понимать, что речь идет о трех разных направлениях, даже не связанных между собой.

Сначала в некоторых наиболее «инициативных» субъектах области возникли кооперативные движения. Потом стали активно продвигать свои услуги банки, в основном – Сбербанк РФ и ДельтаКредит, действуя от лица риэлторских компаний, чаще московских.

А 1 ноября 2000 г. вышло постановление Правительства Московской области №131/34 «Об участии Московской области в создании ОАО «Ипотечная корпорация Московской области»». Корпорация является управляющей компанией в областной системе ИЖК и разрабатывает областные нормативные правовые акты, составляющие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК, организует создание в подмосковных городах кооперативов и отделений Ипотечной корпорации. Кроме того, на нее возложены функции по рефинансированию выданных кредитов и займов, строительству жилья в рамках «Московской областной ипотечной программы», обучению специалистов в области ипотечных отношений.

Теоретически условия предоставления ипотечного займа по «Московской областной ипотечной программе» достаточно просты, а размер займа определяется исходя из следующих параметров:

доход заемщика (ежемесячный платеж в погашение займа не должен превышать 35% совокупного семейного дохода);
возраст заемщика (погашение займа – момент окончательного расчета – должно производиться до наступления у заемщика пенсионного возраста);
стоимость приобретаемого жилья (размер займа не может превышать 70% стоимости квартиры);
ставка составляет 15% годовых, заем предоставляется в рублях.
Займы выдаются кредитными потребительскими кооперативами граждан, действующими по Федеральному закону №117-ФЗ от 7.08.2001 г.

Срок погашения займа – от 1 года до 20 лет с правом досрочного погашения. Обеспечением возврата займа является залог приобретаемого жилья.

Важный этап – проверка платежеспособности заемщика. Если процесс проходит благополучно, то гражданин может получить ипотечный заем под залог недвижимости. А у кредитного кооператива или банка остается закладная, которая впоследствии рефинансируется через открытое акционерное общество со 100%-ным государственным капиталом – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

По словам Александра Захарова, на сегодняшний день по областной ипотечной программе кредит взяли около 600 человек на сумму более 360 млн руб. Для ведения финансовых операций по ипотеке аккредитованы 4 банка, 11 подали заявки на аккредитацию.

Равнение на Подольск

Говорят, что у подмосковного ипотечного движения подольские корни. Если быть совсем точными, то не подольские, а саровские. Именно опыт города Сарова, распространившийся по всей России, был взят за основу лидерами ипотечного движения Подольска. И если в других городах области дело шло не так быстро, то лишь потому, что местным представителями в лице администрации и бизнеса не хватило того энтузиазма, с каким взялись за дело Валерий Савин, директор Подольского муниципального фонда ипотечного жилищного кредитования, академик, доктор наук, возглавляющий Подольский городской совет депутатов, и Юрий Алексеев, директор компании «Подольская жилищная инициатива». Вот этому альянсу, утверждают знатоки, и обязаны подольчане продвинутостью программ кредитования.

Изучив саровский опыт, в октябре 2000 г. Подольский городской совет депутатов принял «Программу улучшения жилищных условий населения города с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования». Городская программа ориентировалась в основном на граждан средней обеспеченности, имеющих постоянный источник дохода, приватизированное жилье или денежные накопления, в итоге оказалась привлекательной для многих. Жилье предоставляется с рассрочкой платежа из расчета 7% годовых на срок до 15 лет. Возможно и досрочное погашение рассрочки с изменением стоимости договора в сторону уменьшения цены.

Для реализации ипотечной программы в том же 2000 г. была создана специализированная компания «Подольская жилищная инициатива». (В июне 2003 г. на VI Национальном конгрессе по недвижимости фирма стала победителем конкурса «Профессиональное признание-2003» в номинации «Лучшая брокерская фирма на рынке ипотечных сделок-2003»).

За три года было зарегистрировано 2 693 заявлений от граждан, т. е. в среднем по 900 заявлений в год. По этой схеме в 2001 г. было реализовано 39 квартир, а в 2002 г. уже 144. Всего же за период с 2001 г. выдано 79 кредитов на общую сумму 14,6 млн рублей. Эффект мультипликации (привлечение средств населения на рубль вложенных средств) в 2001 г. составил 6 рублей, в 2002 – 13 рублей.

Собранные средства пошли на строительство трех домов общей площадью 24 тыс. кв.м. Первый 17-этажный «ипотечный» дом построили в рекордно короткие сроки – за 10 месяцев. В эксплуатацию он был сдан в сентябре 2002 г. Строительство второго дома завершится во втором квартале 2003 г., третий же возведут в третьем квартале 2004 г.

Основными участниками схемы приобретения жилья в рассрочку являются граждане с ежемесячным доходом в 2-6 тыс. руб. Среднестатистический кредит на одну заявку составляет порядка 150 тыс. руб.

Другая программа – муниципальная – для тех, у кого доходы ниже и кто имеет регистрацию (даже временную) в городе и работает на предприятиях Подольска. Для них предусмотрена дополнительная программа с более легкой схемой продажи жилья. Рассрочка дается на 20 лет под 5% годовых. Причем Подольский муниципальный фонд ипотечного жилищного кредитования берет на себя ежегодные обязательства в кредитовании на определенную сумму этой категории заявителей.

В Подольске по областной программе ипотечные займы предоставляет Ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан «Подольский», созданный сотрудниками ООО «Подольская жилищная инициатива». Займы выдаются на срок до 20 лет под 15% годовых в рублях всем жителям Российской Федерации, желающим улучшить свои жилищные условия на территории Московской области.

На сегодняшний день по одному Подольску по «Московской областной ипотечной программе» поступило свыше 600 заявлений на получение ипотечных займов на общую сумму свыше 230 млн рублей. Восемь сделок прошли государственную регистрацию ипотеки. И еще около 80 на сумму 30 млн рублей проходят этап оформления.

По словам Алексея Рудакова, директора Ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан «Подольский», в их кооперативе можно оформить ипотечный кредит на получение жилья в Климовске, Щербинке, Чехове, Орехово-Зуеве, Видном, Жуковском, Одинцове, а также в других подмосковных городах.

Кредитный кооператив – это серьезно

На сегодняшний день ипотечные потребительские кооперативы граждан и их отделения созданы в 18 городах Подмосковья. В том числе в Одинцово, Подольске, Жуковском, Сергиевом Посаде, Серпухове, Егорьевске, Пушкино.

«Печально, – рассказывает Константин Манченко, директор АН «Теремок», Пушкино, – что люди пока достаточно настороженно относятся к ипотечным кооперативам. В свое время в прессе активно шла негативная информация о жилищных кооперативах-пирамидах, которые собирали деньги у граждан, а затем исчезали в неизвестном направлении. Мы пытаемся объяснять, что в нашем случае обмана быть не может. Ведь мы даем деньги сразу, а заемщик приобретает квартиру и живет в ней, постепенно выплачивая заем. Какая же здесь пирамида?

Областная ипотечная программа, в рамках которой работает наш кооператив, имеет несколько привлекательных моментов. Во-первых, невысокая процентная ставка по кредиту – всего 15% годовых по займу. Причем выплаты идут равными платежами, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. Во-вторых, возможно досрочное погашение долга.

Пожалуй, единственный неприятный момент – невозможность приобрести жилье в строящемся доме. А по нашим данным, большинство потенциальных заемщиков – молодые люди, желающие купить квартиру в новом доме. К сожалению, стандарты АИЖК не предусматривают такого варианта. Правда, есть надежда, что в скором времени такая возможность все же появится.

Что касается результатов работы нашего кооператива, то об этом говорить еще рано. Мы открылись только в этом году. Ни одного договора ипотеки пока оформлено не было. Но уже было проконсультировано около 100 человек. Трое из них изъявили желание обзавестись жильем. По критерию платежеспособности проходит всего один».

Еще один пример кредитования в рамках областной программы – пример Электростали. Но сначала о ценах на жилье в этом городе. К середине июля стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке в среднем составила $400 у.е., в новостройке – от $330 до 440 (в зависимости от этапа строительства). Являясь аккредитованными членами ипотечной корпорации Московской области, риэлторы из компании «Мегаполис-Сервис» разработали две самостоятельные схемы реализации идеи кредитования жилья.

Первая существует в рамках кредитно-потребительского кооператива «Дом», работающего при агентстве недвижимости «Мегаполис-Сервис». За два года «Дом» помог приобрести жилье более чем 30 семьям. По условиям кредитования заемщик получает сумму до $5 тыс. на срок до двух лет под проценты – от 18 до 26 – в зависимости от сроков возврата. На 3 месяца – под 18%, на 6 месяцев – под 20%, на 9 месяцев – под 22%, на год – под 24%, на 2 два года – под 26%. Проценты начисляются на остаток суммы займа с возможностью досрочного погашения. Обеспечением займа является залог приобретаемого жилья. Первичный взнос за квартиру должен составлять не менее 30% ее стоимости.

В начале июля нынешнего года АН «Мегаполис-Сервис» подписало соглашение с Промэнергобанком о совместном проведении программы ипотечного кредитования. Агентство выполняет функции формирования списка заемщиков и предварительного сбора документов, а также оценки платежеспособности клиентов. Сумма предоставляемого займа – от 100 тыс. руб. Срок возврата от 5 до 20 лет под 15% годовых. Схема выплаты по процентам та же, что и в кооперативе «Дом». Если у покупателя есть своя квартира, то она может быть зачтена как первый взнос, который должен составлять не менее 30% собственных средств заемщика. Дополнительно проводится страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование покупаемого жилья (титульное и рисковое). С марта 2003 г. в «Мегаполис» обратились около 80 человек, пожелавших улучшить жилищные условия с помощью такой схемы. В планах агентства – взаимодействие с администрацией города Электросталь в части предоставления ипотечных займов работникам бюджетной сферы. Совместно с городским Советом народных депутатов будет разработана программа предоставления льготных кредитов по спискам мэрии.

Другие возможности

По словам Антона Победоносцева, начальника отдела кредитования загородного отделения компании «Бест-Недвижимость», количество покупок жилья через ипотеку москвичами и жителями области находится в соотношении 1 к 5 в пользу области. Видимо, это является следствием стоимости квартир. В области цены значительно ниже. Кроме того, как правило, соискатель кредита работает в Москве. Следовательно, московская зарплата и сравнительно низкая цена на жилье делают желаемое возможным: об ипотеке не только говорят, ею начинают пользоваться.

На сегодняшний день в Москве работают около 23 ипотечных и квазиипотечных схем, в Подмосковье – меньше половины. Каждая из них имеет свои сильные и слабые стороны. «Самый щадящий, – считает А. Победоносцев, – сбербанковский ипотечный кредит. Программа банка позволяет приобретать новостройки под 11% годовых в валюте. Зато схема другого дебитора – агентства ДельтаКредит предполагает рассмотрение любой формы дохода в отличие от прочих. Наше агентство с подмосковной ипотекой работает уже два года. Надо сказать, что с каждым годом число заемщиков растет. На сегодняшний день у нас в работе 8 ипотечных дел. Мы предлагаем нашим клиентам «пасьянс» из банков, объясняем, где какие условия, и, исходя из этого, клиент делает окончательный выбор в пользу той или иной схемы». Наиболее распространены ипотечные программы Сбербанка РФ и ДельтаКредит.

Сбербанк РФ делает ставку на так называемую классическую ипотеку, где в качестве залога выступает приобретаемая квартира. Кредит предоставляется либо в рублях под 18% годовых, либо в валюте под 11% годовых на срок до 15 лет. Для получения кредита необходимо представить солидный пакет документов, включающий справку о реальных доходах. Сборы всех бумаг обычно занимают месяца полтора-два. Кроме того, требуется привести с собой трех-четырех поручителей. Причем их доход в сумме должен превышать доход самого заемщика.

Для получения кредита по программе ДельтаКредит поручителей не требуется. Впрочем, как российского гражданства и московской прописки. Во внимание принимается лишь совокупный доход семьи, включающий зарплату, страховые выплаты, банковские депозиты и прочие доходы.

При покупке готового жилья деньги выдаются на срок до 10 лет под 15% годовых в валюте. Если же заемщик приобретает новостройку, то в этом случае он должен оплатить как минимум 40% стоимости квартиры и получить кредит по 21% годовых в валюте. После оформления права собственности заемщика и регистрации права залога банка на квартиру ставка снижается до обычных 15%.

Свои кредитные программы есть и у некоторых других банков. Срок кредитования составляет 5–15 лет. Первоначальный взнос – не менее 20% стоимости квартиры. В зависимости от выбранного банка и программы кредитования ставка составляет 11–15% годовых в валюте.

Правда, что касается кредитования жилья в подмосковных новостройках, то по этой программе согласны работать не многие банки.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...