Система ипотечного кредитования как новый путь развития экономики России

Важным аспектом в современной кредитной политике государства является формирование системы ипотечного кредитования. Установление частной собственности на землю наряду с введением законного порядка частного оборота земли способствует развитию промышленного и сельскохозяйственного производства и долгосрочному росту российской экономики в целом.

В России залог недвижимости начал регулироваться в начале 90-х гг., когда впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» прозвучало в законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». Глава 2 раздела II этого документа была посвящена залогу предприятия, здания, сооружения, строения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке), а залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя.

 

 

Однако, несмотря на определенный прогресс, этот закон нес в себе все приметы социалистической политэкономии, потому что сама земля как предмет ипотеки обособлена еще не была.

По мировому праву, основой всего является земля, а здания и сооружения следуют за земельным участком, на котором они расположены. Из-за того, что в советское время в России отсутствовал институт частной собственности, для зарождения цивилизованных ипотечных отношений необходимо было формировать новую законодательную базу. И впервые в России земля была включена в понятие «недвижимость» в Гражданском Кодексе РФ от 1 января 1995 г. «недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и космические объекты (ст. 130)». Гражданский кодекс РФ определяет, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч. 1, гл. 23, ст. 340, п. 3)».
В последние годы, в результате экономических перемен и усовершенствования законодательных процедур в области земельных отношений, земельные участки становятся важнейшим и наиболее значимым объектом недвижимости в нашей стране. Ссылаясь на Земельный Кодекс РФ от 28 сентября 2001 г. «регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте..., и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности (ст. 1, п. 1)».
Отмечено также «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами (ст. 1, п. 5)».
Появление Земельного Кодекса и последующих законодательных актов было жизненно необходимо и позволило разрешить явные противоречия, существовавшие на рынке земли. Земельный Кодекс дал предпосылки для дальнейшего развития земельной реформы с приватизацией земель сельскохозяйственного назначения. До выхода закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» этот процесс и развивался, и тормозился одновременно. Около сорока двух законодательных актов вышло в 90-е гг.: от законов до постановлений Правительства РФ и Президента, которые разрешали работу с земельными долями – продажу, наследование, залог. В то же время закон «Об ипотеке» залог земель сельскохозяйственного назначения запрещал вообще, даже если это были земли крестьянских фермерских хозяйств или личных подсобных хозяйств. Принятие ипотечных законов и подзаконных актов все в большей степени основывалось на практическом опыте участников ипотечных отношений. С началом реформ в России стали возникать в большом количестве Земельные коммерческие банки, деятельность которых осуществлялась на основе ипотечного кредитования и банковской деятельности. В одной Москве их открылось четырнадцать и несколько в Подмосковье. Это был первый практический опыт работы с залогом земель сельскохозяйственного назначения после длительного перерыва, который и предопределил дальнейшее развитие юридической основы и практики ипотечного кредитования.
В частности, после выхода закона «О залоге» известный подмосковный Егорьевский банк широко рекламировал свою практику по принятию в залог земель нескольких подмосковных хозяйств – бывших колхозов и совхозов. Однако оказалось, что реализовать предмет залога невозможно из-за отсутствия рынка земель сельскохозяйственного назначения, что было характерно для начала 90-х гг. Таким образом, первый опыт залога земельных участков показал, что для активного функционирования ипотеки недостаточно иметь юридическую базу – необходим развитый рынок объектов недвижимости, т.е. на предмет залога должен существовать спрос.
Важными шагами в правовом регулировании земельных отношений в условиях отсутствия федеральных законов, стал Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Этот указ ознаменовал начало регистрации недвижимости в России следующим образом: «...установить, что государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования. Обязательной государственной регистрации по утвержденным настоящим Указом формам подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после вступления в силу настоящего Указа (п. 14)». Указом была узаконена сложившаяся на тот момент система регистрации недвижимости, осуществляемая одновременно несколькими организациями. Собственность на земельные участки оформлялась Земельными комитетами, собственность на частные дома регистрировалась в Бюро технической инвентаризации, а вопросы регистрации права собственности на предприятия курировали Комитеты по управлению имуществом.
В дополнение к вышесказанному, в Приложении к Указу были приведены утвержденные формы государственной регистрации на недвижимое имущество и сделки с ним, которые разрешалось множить и сшивать в регистрационные книги. Борьба за право регистрировать недвижимость развивалась между Комитетом по земельным ресурсам, Министерством имущественных отношений РФ и Министерством юстиции РФ, которое обосновывало свое приоритетное право в этом споре тем, что регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридически является гражданскими актами в области недвижимости. А высокая вероятность неизбежных гражданских дел при наложении взыскания на недвижимое имущество и продажи его также относится к юридическим полномочиям.
Принятие в 1995 г. части I и в 1996 г. части II Гражданского Кодекса РФ стало начальным этапом развития законодательной системы ипотечного кредитования в России. В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ был принят очередной Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Закон стал нормативным актом и закрепил право сделок с недвижимостью за палатами
Министерства юстиции РФ, которые возникли во всех регионах и на сегодняшний день являются единственным и бесспорным ведомством, обеспечивающим эту функцию. В соответствии с этим законом «государственная регистрация прав собственности проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гл. I, ст. 2). Наряду с этим «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (гл. I, ст. 2)». Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) представляет собой систему записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Процесс ведения ЕГРП путем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. В законе освещены новые подходы к регистрации прав недвижимости:
- определена система и порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гл. II, гл. III, гл. IV);
- отныне государственная регистрация прав носит открытый характер (гл. I ст. 7);
- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гл. V).
Для грамотного регулирования отношений по поводу залога недвижимости и широкого использования на рынке недвижимости ипотеки как средства обеспечения кредита, был введен очередной необходимый Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2. В соответствии со статьей 1, главы I «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Этот закон значительно расширил возможность ипотеки в качестве надежного обеспечения кредита и обеспечил функции ипотеки, в частности:
- законом регламентированы обязанности залогодателя (содержание, ремонт, страхование и др.) по сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (гл. V);
- учитывая долгосрочность процесса ипотечного кредитования, определены действия в случаях перехода прав на заложенную недвижимость (отчуждение, конфискация, наследование и другие) от залогодателя к другим лицам или обременения правами третьих лиц (гл. VI, гл. VII, гл. VIII, гл. IX);
- изменен порядок и расширены пути реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором (наравне с публичными торгами, допускается продажа с аукциона, по конкурсу, в том числе покупка самим залогодержателем) (гл. X.);
- отмечены особенности ипотеки земельных участков (гл. XI), а также предприятий, зданий и сооружений (гл. XII).

1 с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.
2 с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2004 г., 5 февраля 2004 г.
Принятие ряда законов, посвященных ипотечному кредитованию, порядку оформления объектов недвижимости в собственность и регистрации прав на недвижимость, а также пристальное
внимание к этому процессу со стороны населения, специалистов в области землепользования и потенциальных частных инвесторов ознаменовало новый уровень ипотечных отношений в России.

Макроэкономические факторы в аспекте ипотечного кредитования
Однако должного места в экономике страны ипотечное кредитование до сих пор не заняло и это, безусловно, связано с целым комплексом причин, прежде всего, макроэкономических, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость, особенно в последние четыре года.
Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России можно назвать следующие:
Низкий уровень жизни населения (табл.1).
Как видно из таблицы 2 среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости находится ниже прожиточного уровня.

Таблица 1
Соотношение денежных доходов населения с величиной прожиточного
минимума в 1992 – 2001 гг., % (в среднем за год) 3

Статья о недвижимости получена: IRN.RU