Без частных инвесторов

Ростов-на-Дону — Жилая недвижимость привлекательна для вложений — доля инвестиционных сделок оценивается в настоящее время в 60-70%. В этом году на новостройках можно будет заработать 45-50% годовых, утверждают эксперты.

По оценке гендиректора компании “Титул” Евгения Сосницкого, превышение этого показателя в 2006 г. вряд ли возможно: объемы продаж на начальном этапе строительства уменьшились — практически у всех компаний, строящих по закону “О долевом участии в строительстве…”, возникают проблемы с получением необходимых документов. К тому же продажи на этапе котлована не слишком выгодны строительным компаниям, как реализация готового жилья, поэтому по возможности они предпочитают выждать и, соответственно, получить большую доходность.

 

 

“Возможно, в будущем на ранних этапах строительства вообще станут обходиться без частных инвесторов”, — предполагает Сосницкий. “Конечно, выгодно закончить строительство дома и лишь потом начать продажи, но не у всех строительных организаций есть такие средства”, — замечает заместитель гендиректора агентства недвижимости “Лендлорд” Олег Ивченко. С ним согласен менеджер строительной компании “Гражданпромстрой” Евгений Тенишев. По его мнению, придерживать продажу квартир до завершения строительства под силу только крупным застройщикам, а остальным нужны оборотные средства и без частных инвесторов им не обойтись.

Всего, по оценкам риэлторов, инвесторы выкупают до 60-70% квартир. “Спустя год после сдачи дома в эксплуатацию он максимум заполнен на треть, остальное пустует и продается постепенно”, — делится наблюдениями Ивченко. По его мнению, большинство инвесторов предпочитают вкладывать деньги в типовое жилье в спальных микрорайонах. “Их привлекают быстрые темпы строительства и низкие цены, — добавляет Тенишев. — Элитное жилье изначально стоит гораздо дороже, и продать его сложнее, чем новостройку на окраине”. О ликвидности типовых квартир говорит и коммерческий директор строительного концерна “Единство” Лариса Махова. По ее словам, количество инвестиционных сделок в сегменте элитных жилых комплексов и жилых домов бизнес-класса, строительство которых ведет концерн, составляет не более 10%, но когда компания начала строительство 10-этажного панельного дома в микрорайоне Чкаловский, то инвесторы выкупили до 40% квартир.

Для инвестиций в новостройки сейчас необходимо как минимум $40 000-50 000. Махова говорит, что строительные компании все реже соглашаются на рассрочку платежей, так как спрос превышает предложение.

Меньший объем средств требуется для вложений в закрытые ПИФы недвижимости. Например, стать пайщиком ЗПИФН, созданного инвесткомпанией “Брокеркредитсервис”, можно было всего за 30 000 руб. По словам директора ростовского филиала инвесткомпании Андрея Смурыгина, сейчас купить пай “возможно только на вторичном рынке, да и то теоретически”. Предполагаемая доходность вложений — 30% годовых.

По мнению Ивченко, интересным сегментом для инвестиций становится вторичный рынок Новочеркасска, Батайска, Таганрога: при начальных меньших затратах доходность может стать впечатляющей — цены на квартиры в прошлом году увеличились здесь на 50-60%. Инвестиции в новостройки тут более рискованны, ведь рынок осваивают малоизвестные строительные компании и неизвестно, что можно от них ожидать, говорит Ивченко.

“Ростов — центр Южного федерального округа, в последнее время сюда приходит много новых компаний, — говорит Сосницкий. — Местные фирмы также расширяют свой бизнес, поэтому качественные офисы еще долго будут востребованы”. По оценкам участников рынка, к концу 2006 г. в Ростове появится около 100 000 кв. м новых офисов класса В и В+, а всего в Ростове проектируется, заложено или строится 250 000-300 000 кв. м офисных площадей. Чтобы быстрее окупить вложения, местные компании ориентируются на продажу офисов: при затратах строителей в $500-800 за 1 кв. м продажи идут втрое дороже — по цене $1500-2000 за 1 кв. м, говорит директор агентства недвижимости “Парус” Марк Котляр. Сроки окупаемости от сдачи в аренду дольше, констатирует гендиректор “РГС Недвижимости” Александр Попов. К концу 2006 г. его компания сдаст в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ Clover house на ул. Текучева (26 000 кв. м). По подсчетам Попова, инвестиции в $26 млн должны окупиться примерно за семь лет: при арендной ставке $35-40 за 1 кв. м офисных площадей и $60 — за 1 кв. м торговых.

Торговая недвижимость тоже привлекательна для инвесторов: по оценкам участников рынка, в городе реализуется 7-10 разноформатных проектов торговых центров общей площадью около 350 000 кв. м, а объем инвестиций в них составляет, по разным оценкам, $250-300 млн. Сроки окупаемости вложений в торговую недвижимость составляют около пяти лет, предполагаемая доходность — 20%, говорит Сосницкий. Котляр считает, что доходность в 1,5% в месяц устраивает инвесторов: “Это все равно выше, чем проценты по банковским депозитам, кроме того, капитализация самого объекта ежегодно увеличивается на 25%”.
Оксана Лебедева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...