Цены на жилье притормозили

В начале декабря в Петербурге пройдет IV съезд строителей. В преддверии этого события все основные игроки регионального строительного рынка решили подвести предварительные итоги и наметить основные болевые точки, способы устранения которых хорошо бы было изыскать на съезде. Картина получилась не слишком оптимистичной - похоже, отрасль в ближайшем будущем ожидает стагнация.

Еще не вечер

По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средняя цена квадратного метра квартир в городе на Неве возросла с марта по октябрь этого года с 1200 до 2500 долларов. Правда, в октябре рост цен начал замедляться, как на первичном, так и на вторичном рынке.

 

 

Сейчас он не 15-20 процентов в месяц, как было летом, а всего около 5. Однако причин ожидать, что ценовой подъем вообще прекратится, риелторы не видят. Возможно, в следующем году он будет в пределах 1,5 процента в месяц, но вряд ли меньше 1 процента. Почему?

Президент ассоциации риелторов Павел Штепан, отвечая на этот вопрос, говорил о росте доходов населения, возникшего во время стагнации 2004-2005 годов отложенного спроса, развитии ипотечного кредитования. Кроме того, раз начавшись, подорожание недвижимости привело к тому, что эта сфера вложения денег стала крайне привлекательной.

И пошел приток "инвестиционно-спекулятивных" денег. По данным Штепана, более 25 процентов покупателей до этого не имели регистрации в Петербурге. Представитель же одной из крупнейших риелторских компаний Сергей Галалу на основе анализа экспертов сообщил, что 25 процентов - это цифры на начало года. Сейчас же петербуржцы среди покупателей жилья составляют только треть, остальные - иногородние.

Казалось бы, строители и риелторы должны радоваться, что их товар стоит все больше. Однако, как и следовало ожидать, безудержный рост цен уже аукнулся резким падением продаж. Тот же Сергей Галалу привел следующие данные: с августа их компания на первичном рынке продает каждый месяц на 40-50 процентов квартир меньше, чем прежде; на вторичном - с июля падение составляет 15-20 процентов в месяц. Правда, в октябре наметился некоторый рост, но риелторы не верят, что он будет стабильным. Зато не сомневаются, что это оживление спроса еще поднимет цену квадратного метра. "Такого незначительного объема мы не имели с 2004 года", - констатировал Сергей Галалу. К тому же в октябре половина квартир на первичке была продана не напрямую застройщиком, а по переуступке прав. В результате продажи от застройщика упали в 10 раз по сравнению с началом года.

Геометрия продаж

Интересно сравнить две приведенные Союзом строительных компаний диаграммы: количество первичных обращений граждан к компаниям, занимающимся продажей жилья, и активность продаж (отношение числа проданных квартир ко всем, выведенным на рынок). Так вот, с июля 2005-го по февраль 2006 года оба эти показателя фактически устойчиво росли (активность продаж несколько уменьшилась в конце прошлого года, что, очевидно, связано с традиционно возрастающим в последнем квартале объемом сдачи жилья). С февраля (когда, собственно, и начался рост цен) по июль оба показателя падали. Причем активность продаж - быстрее. Люди, недовольные ростом цен, но считающие еще, что это временная ситуация, снизили свою активность на рынке покупки жилья. Летом наблюдается резкий рост продаж и несколько более плавный рост обращений. Опять-таки понятно. Народ почувствовал, что подорожание квадратного метра становится необратимым, и бросился покупать, пока есть возможность. Кроме того, начали реализовываться наконец продажи, которые весной застряли из-за того, что клиентам пришлось искать большие суммы денег. С августа и там и там - устойчивое падение. Число обращений опустилось на уровень начала года, активность продаж - до августа 2005 года. И составляет 6-7 процентов. Таким маленьким оно было, действительно, лишь в стагнацию 2004-2005 годов.

А если товар не реализуется, то и цена его не радует.

Строители хорошо помнят, что за подъемом 2004 года наступила полуторагодовая стагнация рынка, во время которой с него исчезло значительное число компаний. Но тогда квартиры за год подорожали на 40 процентов, а сейчас более чем вдвое!

Самое главное, говорят строители, что потенциал предложения жилья уже сейчас падает, хотя объемы ввода новых квартир растут, радуя городское руководство. Глава одной из крупнейших девелоперских компаний Эдуард Тиктинский представил вниманию собравшихся данные по изменению товарного запаса жилья в стройке (то есть количества квартир, которые еще не сданы, но строятся). Из диаграммы видно, что до 2004 года шел резкий рост, в 2005-м он существенно замедлился, а в 2006-м началось падение. Еще через год у петербургских строителей останется в заделе менее 3 миллионов квадратных метров, в то время как в 2005 году было более 5. "Дальше все зависит от того, будут ли реализованы масштабные проекты типа "Балтийской жемчужины" с объемами застройки 0,5 - 1 миллион квадратных метров жилья", - замечает Тиктинский. Если да, то к концу 2009 года товарный запас превысит уровень 2005 года. Если нет, то он все же постепенно начнет расти, но в 2010 году только-только восстановится.

Задел тает на глазах

Интересно, что строители еще в прошлом году криком кричали, предрекая: уменьшится задел! Год назад на такой же конференции они отмечали, что с введением новых правил получения земли (через аукционы, с подготовкой государственным органом полного пакета документов), новых градостроительных требований (типа проектов планировки квартала, даже если в нем строится один дом), а также проблем с подключением к электроэнергии объем вновь начатого строительства будет резко падать. Тогда городские власти кивали на имеющиеся запасы и говорили: ничего не случится. Случилось. В первой половине 2006 года на рынок было выведено менее 200 тысяч квадратных метров жилья в каждый квартал. В третьем квартале - около 300 тысяч. Такое скромное предложение было в последний раз лишь однажды, во втором квартале 2005 года, в конце стагнации рынка. Всего в продаже в третьем квартале находилось 2,2 миллиона квадратных метров жилья. Опять-таки такого не было с начала 2004 года.

А что с заделом? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10,8 миллиона квадратных метров. Из них 3,3 миллиона приходилось на неначатые объекты. К сентябрю 2006 года рынок сократился до 9,8 миллиона, а неначатое жилье - до 1,8 миллиона. Считай, за год двойное сокращение. При таких темпах в 2007 году задел истает.

И это при том, что у выполняющих 40 процентов работ средних и мелких застройщиков к началу года задела уже не было. Оставались только квартиры в уже начатых, но еще не проданных домах.

Вполне естественно, что все строители, и мелкие, и крупные, решили придержать значительную часть квартир в строящихся домах, не выбрасывая их пока на рынок. Чем дополнительно взвинтили цены.

Честно говоря, совершенно не понятно, почему строителям упорно не верят. Ведь то же самое было с введением закона о долевом строительстве. Как обещали застройщики, что не будут по нему работать, так и не работают.

Сегодня строителей ориентируют на комплексную застройку, то есть проекты дорогие и долгоиграющие, претендовать на освоение которых могут только крупные строительные организации. К тому же из доклада становится понятно, что подготовка документов на целый квартал еще длительнее и труднее, чем для отдельных пятен застройки. Тем более что в городе практически нет крупных участков земли, свободной от прав третьих лиц.

Проверим строителей и мы

Но, может, все-таки в росте цен виноваты не законы, а строители и риелторы, и предсъездовские филиппики - не более чем попытка представить себя "белыми и пушистыми"? Может, не зря Генеральная прокуратура побудила Федеральную антимонопольную службу искать ценовой сговор, и все дело в стремлении получить сверхприбыль?

В общем-то, довольно точный ответ дал на этот вопрос генеральный директор Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин. Он привел данные по себестоимости. Оказалось, что на октябрь 2006 года строительство квадратного метра жилья массовых серий обойдется от 27,8 до 38,7 тысячи рублей. В среднем с учетом доли домов той или иной серии получается 30,6 тысячи. То есть исходя из принятого для расчетов значения курса доллара (26,74 рубля) - 1144 доллара за квадратный метр. Для домов, строительство которых началось раньше и завершается сейчас - 965 долларов.

Но это только собственно строительство. А сюда нужно добавить стоимость земельного участка (с учетом аукционов она возросла уже по крайней мере до 300 долларов на квадратный метр жилья, хотя в расчетах специалистов центра по ценообразованию указано 200-260), подключения к электроэнергии, теплу, воде (до 300 долларов на деле, 150 в расчетах), налоги и платежи государственным согласующим организациям, и так далее). В любом случае получается, что затраты составляют не менее 1800 долларов за квадратный метр для сдающихся сейчас домов. Между прочим, точно такую же величину (при несколько иных расчетных цифрах) назвал представитель одной из крупнейших строительных фирм. Но застройщик-то должен получить не возмещение затрат, а сумму, достаточную для нового строительства. А тогда выходит уже около 2 тысяч долларов. Ну а цена квадратного метра квартиры в доме массовой серии в сентябре была 2,15 тысячи, в октябре - 2,45. Вот и вся "сверхприбыль" - 20 процентов.

Юрий Звягин Российская газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...