Инвесторы заинтересовались Ярославлем

Пока часть столичных девелоперов осваивают подмосковные земли, остальные рассматривают проекты в регионах. И необязательно – в новомодном Сочи. Потенциальные города, где предлагаются проекты с прибылью выше, чем в столице, совсем рядом. Среди них – Ярославль.

Государство в помощь
По данным рейтингового агентства «Эксперт», Ярославская область уже третий год занимает 1-е место в России за «лучшие законодательные условия для инвестирования» и 6-е место «за стабильно низкий инвестиционный риск».

 

 

Эксперты добавляют, что данный регион отличается большой эластичностью инвестиционного климата, есть большая вероятность повышения места в рейтинге инвестиций. В настоящее время в регион привлекаются вложения двух видов.

Муниципальные инвестиции. Московское правительство считает Ярославскую область приоритетным регионом для инвестирования в жилищное строительство: 4 млрд руб. задействовано для масштабного строительства жилья и гостиниц европейского класса в Ярославле и городах области, входящих в туристический маршрут «Золотое кольцо России». Заметим, что это самая крупная жилищная программа, реализуемая московским правительством в регионах.

Коммерческие инвестиции. Ключевым звеном экономической политики региона является так называемый «Перечень приоритетных инвестиционных проектов» – сюда ежегодно попадают более 70 крупных и средних проектов. В соответствии с законами Ярославской области, наиболее востребованным проектам оказывается господдержка в форме налоговых льгот, гарантий, информационного сопровождения, участия в разработке, экспертизе и реализации.

Справка. Территория Ярославля занимает 20,6 тыс. гектаров. Город поделен на 6 районов: Кировский, Дзержинский, Заволжский, Красноперекопский, Фрунзенский и Ленинский, в которых проживает 605 тысяч человек. Население в трудоспособном возрасте составляет 62,7%, старше трудоспособного возраста – 22,9%, дети до 15 лет – 14,4%. Ярославская область по качеству жизни занимает 6 место среди 89 регионов России и 2-е место в Центральном федеральном округе РФ. Впечатляет экономическая стабильность – здесь Ярославская область входит в тройку лидеров среди регионов ЦФО, уступая только Москве и Московской области. Второе место – по объёму промышленного производства: в области сосредоточены десятки тысяч крупных предприятий, более трехсот из них – крупные, имеющие общероссийское значение. Внешнеторговый оборот предприятий области составляет около миллиарда долларов в год. В информационной базе областной администрации более двухсот инвестиционных проектов и более ста целевых программ.

Ипотека поможет
Актуальная для Ярославской области проблема – ограниченное предложение при значительном спросе на рынке жилья. По данным официальных документов, к началу 2005 года площадь жилфонда области составила 29,3 млн кв. м, около 4800 семей сейчас проживают в аварийных помещениях. Для выхода из такой ситуации действует целевая программа администрации области, осуществляемая департаментом экономического развития – приобретение жилья с помощью ипотеки. Основным ресурсом программы выступает областной бюджет, в который привлечены инвестиции различных компаний – 830 млн руб., плюс госсредства – 170 млн руб. Средства предназначены для ипотечных кредитов: в прошедшем году на 300 семей, в 2007 году – 700 семей. Таким образом, по словам Галины Логиновой, заместителя руководителя территориального органа Федеральной службы государственной статистики, за 11 месяцев 2006 года на территории Ярославской области было построено 146,6 тыс. кв. м жилья. Из них 93,2 тыс. кв. м (64%) построено в Ярославле, 6,5 тыс. кв. м – в Рыбинске.

Я бы офис там построил
«Особо привлекательный сегмент для инвестиций в Ярославле – это строительство коммерческой недвижимости», – отмечает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость». Такое утверждение основано на проведенном компанией маркетинговом исследовании рынка коммерческой недвижимости во время реализации проекта «Ярославль-Сити». Уже сейчас можно заметить большой интерес арендаторов при недостатке качественных площадей в городе: потенциальные клиенты на офисы класса "А" – крупные местные компании, а также представительства московских фирм. Они имеют четкое представление о том, что такое хороший офис – вариант аренды помещения в бывшем НИИ или на первом этаже жилого дома (класс "С") их не устраивает принципиально. Такому развитию ситуации благоприятствуют и свободные денежные средства арендаторов, которые направляются на развитие и расширение деятельности – в связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300-400 кв. м.

Как и везде, в Ярославле спрос формируется с учетом месторасположения офисных площадей. Основная масса перспективных помещений находится в Кировском районе – историческом центре города, соответственно, здесь арендные помещения пользуются наибольшим спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Однако девелоперы начинают активно осваивать новые территории, приближенные к центру. Наиболее привлекательными являются Московский проспект и прилегающие к нему улицы. Эту тенденцию наглядно демонстрирует карта расположения строящихся и построенных офисных и торгово-офисных центров.

Пока на ярославском рынке коммерческой недвижимости не существует единого стандарта установления ставок арендной платы – для зданий одного и того же уровня она может различаться в несколько раз. Тем не менее есть основные критерии ценообразования: тип здания (бизнес-центры, административные здания, неспециализированные помещения) и местоположение. Таким образом, арендная ставка на офисные помещения площадью 100-250 кв. м в центральной части города составляла в 1-м полугодии 2006 года $300-400 за кв. м в год. Но таких предложений было крайне мало. На офисные площади класса В арендные ставки достигли диапазона $280-400, а в самом низшем классе С – $55-270. Заметим, что арендные ставки на офисные площади более чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост ставок на офисные помещения наблюдался в Кировском и Красноперекопском районах города.

Вперед, в будущее
По прогнозам маркетологов компании «Миэль-Недвижимость», объемы строительства офисных площадей в ближайшие 2-3 года будут сохраняться на уровне 10-15 тыс. кв. м в год, чего явно недостаточно для насыщения рынка. Это подтверждает и высокий спрос на качественные офисы – он продолжит существенно превышать предложение. Не спадет спрос и на востребованный класс С – как следствие развития местного малого и среднего бизнеса. Соответственно, и снижения арендных ставок с увеличением новых (качественных) площадей не предвидится.

Еще одна характерная черта привлекает потенциальных инвесторов: отсутствие в Ярославле торгово-развлекательных комплексов с боулингом, фитнес-клубами и большими фуд-кортами. Связано это с тем, что существующие объекты 3-4-летней давности не позволяют создать подобного рода инфраструктуру. В этом сегменте рынка недвижимости Ярославля нет ни одной крупной московской или петербургской сети кинотеатров, боулинг-залов и фитнес-клубов. Поэтому совершенно логичным явлением за последнее время становится девелопмент новых многофункциональных комплексов. На стадии строительства находится целый ряд современных торгово-развлекательных центров: «Вернисаж», «Альтаир», «Калейдоскоп-3». В результате реализации этих проектов общий объем площадей составит около 205 тыс. кв. м. «К сожалению, в настоящее время далеко не все крупные московские компании имеют представление о потенциале Ярославля. А ведь не за горами 1000-летие города, которое может стать хорошим поводом для размещения или создания в Ярославле офисов и магазинов, – прогнозирует Элина Занина. – Так, например, в России уже имеется опыт того, как в свое 1000-летие Казань существенно подняла развитие рынка недвижимости города, тем самым и увеличила количество московских и зарубежных инвестиций».

Александр Власов Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...