Компромисс старого и нового Петербурга

В ближайшее время Градостроительный совет Петербурга рассмотрит окончательную концепцию общественно-делового центра на Охте. Однако уже с января полным ходом идут предпроектные работы и снос зданий на территории Петрозавода, а в конце апреля британское архитектурное бюро RMJM представило властям города доработанную версию "Охта-центра", в первоначальном варианте - административно-делового комплекса "Газпром-Сити".

Стратегический городской объект
Общественное измерение проекта существенно расширилось после консультаций с местными властями и дискуссии среди горожан. Стоит напомнить, что согласно опросам, идея рафинированного офисного парка в центре города была поддержана только половиной питерцев, преимущественно молодежью. В новой редакции плана застройки помимо офисных и гостиничных сооружений предусматривается возведение культурных и развлекательных центров.

 

 

Так, между правым берегом Охты и пока существующей гостиницей "Охтинская" возникнут музей современного искусства, музей истории первых поселений на территории Петербурга и театрально-концертный комплекс, который станет новым домом петербургского музыкально-драматического театра "Буфф". Администрация города уже объявила конкурс на проектирование и строительство здания - прием заявок заканчивается 25 мая. В треугольнике, который образуется при впадении Охты в Неву, отведено место для общественного конференц-зала и спортцентра. Важными объектами застройки между Невой и Охтой станут спортивно-досуговый комплекс с бассейном, крытым катком, фитнес-центром - общей площадью 25 тыс. кв. м, а также торговый центр площадью 60 тысяч. Архитектурное решение RMJM позволяет устроить по берегам Невы и Охты общедоступные линеарные парки. Предполагается и жилая застройка. Все эти меры призваны гармонично вписать сверхсовременный девелоперский проект в изысканный архитектурный облик Петербурга. Территория "Охта-центра" составит 70 га, а совокупный объем площадей объектов недвижимости - 1 млн. кв. м. Стратегическую важность "Охта-центра" для всего развития города подчеркивает схема инвестирования: 51% инвестиций осуществит "Газпром нефть", а остальные 49% поступят из городского бюджета. Завершить весь комплекс планируется к 2016 году.

У кого снесло башню?
Главным предметом общественной дискуссии, сопутствующей и содействующей развитию проекта, стала офисная высотка в 396 метров, задуманная как штаб-квартира "Газпрома" и его дочерних организаций. Ее стоимость составит около $1 млрд. (собственно, большая доля инвестиций "Газпрома" в проекте), а общая площадь офисных помещений - примерно 280 тыс. кв. м. Если свести к минимуму нюансы аргументации, позиция противников строительства высотной доминанты - а это некоторые местные архитекторы, краеведы и члены городского парламента - сводится к тому, что "гигантомания газовиков" удручающе отразится на пейзажах исторического центра города. Зачем вообще строить небоскребы, особенно на Охте, неподалеку от всех архитектурных сокровищ культурной столицы? Тревога "консерваторов" и сомневающихся (в числе которых оказался и Герман Греф) вполне понятна. В России зданий подобной высоты никогда не строили, да и Петербург считается городом невысоким на фоне аналогичных по размеру мегаполисов. Поэтому от авторов проекта потребовалось тщательно выстроить доказательную базу.

Прежде всего нужно было примирить историю и новацию. Идеология башни привязана именно к территории Малой Охты и ее историческому развитию, убеждал оппонентов архитектор Филипп Hикандров. В горизонтальном разрезе здание представляет пятиугольник, повторяя пятиугольный план древней шведской крепости Ниеншанц, остатки которой были разрушены при строительстве в тех местах Петрозавода в советские годы. Замысел архитекторов направлен на энергетическую и символическую реставрацию своеобразия locus'а, долгое время погребенного под сетью неказистых промышленных построек. Согласно расчетам оптимальное соотношение исторически преемственного образа энергетического пентагона и полезной площади результируется в те самые "спорные" 396 метров высоты.

Итак, вопросы привязки к истории Охты и "почему одна башня в 400 метров, а не 5 по 80", кажется, прояснены. Но это только внутреннее обоснование проекта, в то время как остаются сомнения с точки зрения сохранения панорамы исторического центра. На стадии гипотез выдвигалось много "за" и "против", но финальным аргументом, фактически поставившим точку в споре, стали данные ландшафтно-визуального анализа восприятия высотного объекта. Независимый эксперимент проводился Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры при помощи вертолета, который зависал на предполагаемой высоте башни, - в это время его снимали (или пытались снять - не всегда он был в поле зрения) фотографы с 25 точек центральной части Петербурга. В ходе обработки данных компьютерным моделированием выяснилось, что ни от Исаакиевского собора, ни от Александровского сада, а также с Дворцовой и Казанской площадей и площади Декабристов башню вовсе не видно. Незаметна она и с Невского проспекта. Зато высотка становится доминирующей при обозрении города с Петроградской стороны и Васильевского острова. Но, по мнению архитекторов RMJM, вид здания с тех мест выигрышно заменяет нынешние доминанты советской эпохи.

Большие компромиссы больших компаний
В целом следует признать, что разработчики проекта прошагали максимальный путь навстречу компромиссу, не скупясь на разъяснения. Тем не менее часть петербургского сообщества до сих пор не соглашается с условиями строительства. Наряду с признанием необходимости постепенного вывода офисного муравейника из исторического центра корпоративным элитам предлагается реанимировать городские окраины, а то и вовсе начинать с "культивации" пригородов, аккумулируя на рабочих местах население депрессивных зон. Видимо, спикеры, фрондирующие "Газпрому" и иным крупнейшим корпорациям, слабо представляют контингент их сотрудников или просто лукавят, считая, что для преуспевающих профессионалов и активных потребителей большинства услуг, в том числе в сфере культурного досуга, офис на окраине, в кольце "спальных" районов - предел мечтаний. Во многом нежелание находить компромисс с деловым миром есть плод инерции скептического отношения к большому бизнесу ("москвичам"), который в "структуре питания" Петербурга долгое время занимал место какого-нибудь заварного пирожного на десерт. Однако подобный рацион городского бюджета давно признан несбалансированным, особенно для Петербурга с его существенными затратами на поддержание тонуса музеев и памятников. Лидеры корпоративного налогообложения наконец обратили внимание на город, но, разумеется, никто не будет работать в режиме чистой благотворительности или энтузиазма, одаривая Петербург рабочими местами, коммуникациями, привлекательным деловым имиджем - большой бизнес строится на компромиссах. Соседство офисного центра с историческим ядром не станет прецедентом в градостроительных решениях, достаточно вспомнить лондонский Сити. Район Малой Охты был выбран как самый близкий к центру из всех возможных участков масштабного строительства. По сути, единственный "конкурент" Охты - Васильевский остров - был снят с дистанции как площадка, непригодная для строительства массивных высотных зданий. Тогда как на Малой Охте на глубине 30-50 метров начинаются кембрийские глины - один из лучших грунтов. Плотный и устойчивый, он не пропускает воду и легко вырабатывается.

Газпром-девелопмент
В полемике о высоте башни и архитектурном взаимодействии "нового" Петербурга со старым ушла в тень, пожалуй, главная проблема, которую предстоит решить строителям, - транспортная. Очевиден дефицит транспортных веток, соединяющих Малую Охту с остальным городом, уже сейчас пробки на этих дорогах - явление частое. В таких условиях не у всех машин есть шанс добраться до обширных паркингов на территории офисного центра, едва ли легче придется пользователям общественного транспорта. По мнению Игоря Водопьянова, управляющего УК "Теорема", проблему могла бы решить станция метро (на Западе и в Японии это основной способ добраться до офиса в центре, впрочем, есть и более близкий пример - "Москва-Сити"), но ее строительство намечено только в отдаленных планах. Эксперты сходятся во мнении, что Орловский туннель принципиально не решит проблемы района. Правда, после текущей реконструкции Пискаревский проспект позволит автовладельцам добираться от окраины города до Смольного за 15 минут, позволив и "охтинцам" вздохнуть свободнее. Однако в решении транспортных проблем владельцам объектов недвижимости следует скорее опираться на собственные силы, поэтому согласно плану основная разгрузка магистралей станет функцией многочисленных развязок на Малой Охте и прилегающих территориях.

Впрочем, потенциальные транспортные проблемы не сказываются на росте инвестиционной привлекательности участка строительства. Воодушевленные инициативой "Газпрома" девелоперы быстро оценили грядущую привлекательность офисных площадей на Малой Охте. Setl City и УК "Теорема" уже приступили к строительству соответственно "Делового квартала" и "Нового квартала". Причем сохраняется и архитектурная ориентация на "Охта-центр", так, доминантой "Делового квартала" будет 25-этажная башня высотой в 97 метров. Некоторые аналитики даже поговаривают, что, разрекламировав территорию, "Газпром" "вместе с башней" может уходить на городскую периферию, однако это скорее из рубрики "девелоперы шутят".

Алексей Потехин Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...