Прогнозы по изменению цены в 2007 г. разнятся

В 2006 г. цены на первичном рынке увеличились более чем на 100%. Петербургские строители ожидают, что в 2007 г. новостройки подорожают не менее чем на 25-30%. В пользу этого прогноза говорит сохраняющийся низкий уровень предложения и выход на первичный рынок ипотечных денег.

 

 

Оценивая ситуацию на рынке недвижимости, банкиры ждут не только увеличения числа заемщиков, но и повышения доли невозвратных кредитов.

По данным администрации Петербурга, в 2006 г. было введено около 490 жилых домов. 186 из них относятся к новому строительству, 17 зданий было реконструировано. 287 — это объекты индивидуального домостроения. Всего за прошлый год было введено около 2,37 млн кв. м жилья.

Итоги прошедшего года на строительном рынке Петербурга немало удивили его участников. Крупнейшим застройщиком города в 2006 г. стал санкт-петербургский комитет по строительству — он выступил заказчиком 12 жилых домов на 2584 квартиры общей площадью чуть более 162 000 кв. м. Из бюджета города на строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, было выделено 3,42 млрд руб.

Однако конкурентом для частных компаний город так и не стал. “Можно говорить о том, что город становится заметным заказчиком на рынке подрядных работ, а также стройматериалов. Но конкуренции коммерческим операторам комитет не создает, ведь городские квартиры не попадают на рынок, а распределяются между очередниками и льготниками”, — говорит директор отдела по профессиональным услугам компании “Knight Frank — Санкт-Петербург” Николай Пашков.

По данным комитета по строительству, крупнейшие частные компании, такие как “ЛенспецСМУ” и “ЛЭК Истейт”, по итогам 2006 г. ввели соответственно 123 000 кв. м и 109 880 кв. м. Представители этих компаний отмечают погрешность в вычислениях комитета. По словам представителя “ЛенспецСМУ”, в прошлом году общая площадь введенных объектов компании составила около 240 000 кв. м.

В любом случае вводимого в 2006 г. жилья было явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса, в результате чего цены на первичном рынке выросли на 110-119%, отмечает гендиректор компании “Петербургская недвижимость” Сергей Дроздов. Пик роста цен пришелся на весну и лето 2006 г. К осени рост цен на жилье остановился на отметке примерно $2150 за 1 кв. м, а к концу года скидки и специальные акции застройщиков привели к небольшой коррекции цен примерно до $2100 за 1 кв. м.

Несмотря на установившиеся кусающиеся цены на новостройки, участники рынка и чиновники прогнозируют их дальнейшее увеличение и в 2007 г. Правда, предварительные оценки различаются на порядок. “Цены могут вырасти на 10-15% в год, и то только в сегментах повышенного спроса, например на элитное жилье”, — считает вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. По его словам, квартиры массового спроса могут даже несколько подешеветь. Вахмистров не видит никаких предпосылок для сохранения дефицита новостроек и дальнейшего роста цен на них — по его данным, в процессе строительства находится около 14 млн кв. м нового жилья.

Гендиректор инвестиционно-строительной компании “Петрополь” Марк Лернер, напротив, считает, что квартиры в сегменте массового жилья все же подорожают на 25-30% и 1 кв. м будет стоить в среднем $2700-2800.

По мнению Дроздова, законодательные нововведения — пресловутый 214-ФЗ о дольщиках и требование выделять землю под жилищное строительство только через аукционы — привели к существенному снижению предложения. Дефицит новостроек усугубил рост спроса, который заметно увеличился — в том числе из-за развития ипотечного кредитования, считает он.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за 2006 г. в Петербурге было выдано около 9500 кредитов, что вдвое больше показателя предыдущего года. В 2007 г., по прогнозу агентства, может быть выдано 14 000-19 000 кредитов. Если раньше ипотека была задействована в основном на вторичном рынке, то в прошедшем году банки начали кредитовать и покупки на первичном рынке.

“Из-за ажиотажа среди покупателей квартир кредитование на вторичном рынке было существенно затруднено”, — говорит главный специалист сектора ипотечного кредитования петербургского офиса “Банка Москвы” Татьяна Иорданова. По ее словам, банки были вынуждены запускать новые программы кредитования, ориентированные на первичный рынок.

“Банки охотнее кредитуют покупку готового жилья и настороженно относятся к новостройкам, но развитие ипотеки и рост конкуренции заставляют их все активнее работать на первичном рынке”, — отмечает Дроздов. В 2006 г., по его оценке, доля покупок в кредит на первичном рынке сравнялась с аналогичным показателем на вторичном и составила примерно 27% от общего объема сделок.

Банки вынуждены идти на риски, связанные не только со строительным бизнесом, но и со снижением требований к потенциальным кредиторам. Конкуренция между банками ведет к их неразборчивости в клиентах, что может стать причиной роста невозвращенных кредитов, считает один из экспертов ИЦ “Рейтинг”. По его оценке, в группу риска могут попасть до 40% заемщиков, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья.

Прецедент изъятия “ипотечной” квартиры и продажа ее на аукционе в Петербурге уже состоялся. В середине января “Фонд имущества” реализовал через аукцион двухкомнатную квартиру на Октябрьской набережной. Квартира площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. частному лицу.

Пока это единичный случай, хотя европейская практика показывает, что дефолт по кредитам наступает примерно в 1% случаев, говорит гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. Аналогичный прогноз дает начальник отдела методологии и развития банка “КИТ Финанс” Антон Карелин.

Управляющий петербургским филиалом “Кредит-Москвы” Елена Угрюмова считает, что в 2007 г. невозврат кредитов по ипотеке может составить 3-5%.

Андрей Мусатов Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU