Региональные рынки недвижимости обладают огромным инвестиционным потенциалом

Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее — именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для роста. Инвестиционные возможности регионов стали предметом обсуждения на ежегодной Международной конференции «Региональная недвижимость: новые возможности для инвесторов», которая была организована компанией RealPressMediа 23 июня 2006 года.

Не секрет, что настороженное отношение к региональным рынкам во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными игроками и администрацией, смущает пришлых инвесторов гораздо больше, чем трудности, знакомые им по столичному опыту.

 

 

Выход в регионы — вопрос не только их финансовой, но и психологической готовности.

Чтобы дальние территории стали ближе и понятнее, участники конференции — московские и региональные девелоперы, строители, представители крупных российских и международных компаний, таких как NAI Global Russia, Vesco Group, «Торговый квартал — Девелопмент», Becar,— обсудили методы привлечения инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в регионах России, возможности и потенциальные риски разных сегментов рынка, поделились практическим опытом реализации проектов на местах.

И хочется и колется…

Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве — их перераспределение неизбежно. Лейт-мотивом выступлений участников конференции и бесед в кулуарах стало требование о выходе на региональные рынки, причем не только в городах-миллионниках и крупных региональных центрах, но и в населенных пунктах поменьше, с тремя-четырьмя сотнями тысяч жителей. И делать это надо уже сейчас.

Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам и весям России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности (если, конечно, таковые у него имеются).

О подобных заманчивых перспективах первыми заговорили сетевые операторы, поэтому рынок торговых площадей в регионах сегодня наи-более развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные подвижки. Например, крупнейший столичный застройщик, компания «ПИК», активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.

Однако есть в региональной бочке меда и ложка (а точнее, даже целый половник) дегтя. Как отметили большинство выступающих, практически каждому инвестору-чужаку придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).

Чем чревата ситуация, когда степень вовлечения органов власти в рыночные отношения высока, — понятно. Советское прошлое нашей страны — яркий тому пример. По словам Максима Карапетова, генерального директора NAI Global Russia, инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе. Одним из приоритетных направлений развития NAI Global Russia является Казахстан, и интерес к нему объясним: эта страна скоро станет центральным государством Средней Азии благодаря своим нефтяным месторождениям, а ее экономическая столица Алма-Ата сделается центром концентрации капиталов. Однако особенности менталитета и, если можно так выразиться, традиции ведения бизнеса в регионе доставляют немало хлопот инвесторам-нерезидентам, выходящим на рынок. Семейственность административной системы, оказывающей к тому же огромное влияние на экономику и протекание бизнес-процессов в государстве, лоббирование интересов местных компаний мешают притоку иностранных инвестиций в регион.

Знание реалий того или иного регио-нального рынка имеет для инвестора огромное значение. Как рассказал Максим Карапетов, иностранным компаниям порой бывает сложно понять, почему выгодно вкладывать средства в рынок недвижимости Алма-Аты и невыгодно браться за реализацию проектов в административной столице Астане. Однако специфика политической и экономической обстановки в стране такова, что Астана, несмотря на все усилия, предпринимаемые сверху, осталась так называемым мертвым городом, не обладающим достаточным инвестиционным потенциалом. В свою очередь, Алма-Ата — это курортный район, следовательно, в нем активно развивается гостиничный бизнес. На рынок уже вышли крупные международные операторы, такие, как Хайятт, Мариотт, Рэдиссон. Рынок гостиничной недвижимости Казахстана привлекателен еще и тем, что фактически находится вне сферы интересов администрации и отдан на откуп пришлым инвесторам.

Необходимо учитывать особенности менталитета и традиции региона, отметил Владимир Кудрин, директор по развитию компании DVI-Group, занимающейся реализацией проектов торгово‑развлекательной недвижимости. При разработке концепции ТРЦ (торгово‑развлекательного центра) нужно тонко настроиться на аудиторию конкретного региона.

Крупные форматы: готовность номер один

По словам Владимира Кудрина, региональный рынок недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта являются составляющими его успеха. Федеральные сетевые операторы приходят в тот или иной регион в рамках проводимой ими политики расширения бизнеса. Однако довольствоваться тем, что предлагают им местные девелоперы, они зачастую не желают, предъявляя довольно высокие, «столичные» требования к торговым и офисным площадям. По статистике в региональных торговых центрах локальные операторы составляют 10–20% от общего числа арендаторов, поэтому ориентироваться стоит на стандарты, устанавливаемые крупными российскими и международными компаниями.

Эту же идею поддержал Анатолий Васильев, генеральный директор «Торгового квартала — Девелопмента». Он рассказал о своем практическом опыте — создании торгово‑развлекательного центра «Торговый квартал» в Набережных Челнах (Республика Татарстан). Компания сделала ставку на формат «все в одном» и разработала концепцию объекта, предлагающего полноценный шопинг и отдых для всей семьи. В условиях дефицита предприятий индустрии развлечений в регионах у нового ТРЦ есть все шансы стать центром притяжения для населения Набережных Челнов и пригородных районов. Среди арендаторов есть мультиплекс, детский развлекательный центр, магазины спортивных товаров, товаров для детей, предусмотрен и большой фудкорт, представленный несколькими крупными операторами.

По мнению Елены Флоринской, генерального директора Leeds Property Group и одного из самых известных консультантов на рынке коммерческой недвижимости, в условиях растущей конкуренции необходимо уделять внимание концепции объекта. Причем данная сентенция справедлива и для столичного, и для региональных рынков. Концепция — это не только маркетинг, но и точный экономический расчет, инструкция по запуску проекта в жизнь, включающая в себя анализ настоящих и будущих конкурентов, а также современных тенденций развития данного сегмента рынка, предпочтений потенциальных арендаторов и многое-многое другое.

Однако есть еще один аспект, который важен для проекта. Речь идет о понимании того, зачем девелопер пришел в данный бизнес, на этот рынок, что для него значит построить тот или иной объект и что он будет с ним делать после того, как все работы закончатся. Региональным инвесторам необходимо определиться, что для них важно в проекте: экономическая выгода, престиж, желание быть первым, интерес к новой сфере бизнеса или какие‑либо иные соображения.

Жилой пригород для города-миллионника

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, привел данные из недавно проведенного компанией масштабного исследования рынка жилой городской и загородной недвижимости в регионах, точнее в городах-миллионниках. По его словам, сегмент коттеджных поселков в регионах до недавнего времени развивался в нерыночных условиях и сейчас все еще находится в стадии становления. Однако его инвестиционная привлекательность очевидна. Рынки недвижимости большинства пригородов демонстрируют устойчивый ценовой прирост и имеют огромный резерв для развития. Так, специалисты компании считают, что рынок загородного жилья в Нижнем Новгороде скоро переживет настоящий бум.

Доходность инвестиций в тот или иной сегмент рынка недвижимости во многом определяется платеже-способностью спроса. В регионах он пока концентрируется среди наиболее обеспеченных представителей среднего класса и элиты, однако фактически он намного шире. Потенциал покупательского спроса чрезвычайно высок, ведь достойных предложений почти нет. Одно из наиболее перспективных направлений на региональном рынке загородной недвижимости — жилой пригород: данный сегмент только формируется и будет интенсивно развиваться, особенно такой его формат, как таунхаусы.
Росту спроса на загородную недвижимость будет способствовать и развитие ипотеки — этот процесс в регионах идет хоть и медленнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, но тоже достаточно активно. Среди лидеров по количеству ипотечных программ — Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Омск. Правда, с загородной недвижимостью региональные банки работают неохотно, причем по тем же причинам, что и столичные. Сказываются и неразвитость рынка земли, и отсутствие понимания ее рыночной стоимости. Тем не менее ипотечное кредитование загородной недвижимости в двух столицах постепенно набирает обороты, и с указанными неприятностями банки мало-помалу справляются, поэтому можно с уверенностью утверждать, что и в регионах все трудности будут преодолены.

Елена Масютина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...