Банки готовятся к кризису на рынке недвижимости

В последние недели многие российские банки начали активно рекламировать новый вид услуг – рублевое ипотечное кредитование. По мнению опрошенных RBC daily экспертов, рублевые кредиты более привлекательны для заемщиков, которые хорошо помнят дефолт 1998 года.

Тогда значительная часть валютных кредитов оказалась заемщикам не по силам, а рублевые кредиты, как правило, погашались в срок. Кроме того, эксперты полагают, что, выдавая рублевые кредиты, банки защищают себя от главной угрозы, о которой в последнее время говорится очень много, – от кризиса на рынке недвижимости. Опыт 1998 года показал, что стоимость жилья в валютном исчислении может в одночасье упасть в разы.

 

 

При этом рублевая стоимость недвижимости, которая является залогом по кредиту, практически при любом раскладе сможет покрыть выданный кредит.

Единственное препятствие на пути «ипотечного бума» на сегодняшний день – это ожидание более низких ставок по кредитам. Надеясь на более выгодные условия кредитования в будущем, население пока не берет ипотечные кредиты так активно, как могло бы. Стремление банков выйти на рынок с рублевыми ипотечными кредитами объяснимо. В первую очередь, по мнению экспертов, рублевые кредиты гораздо привлекательнее для частных заемщиков, чем валютные.

«Рублевые кредиты более востребованы и удобны для частных лиц. И будущее за рублевыми кредитами, особенно в работе с населением, – сказала RBC daily аналитик агентства Standard & Poor’s Екатерина Трофимова. – Ведь население получает доходы в рублях, и для него удобнее проводить расчеты в рублях. Поэтому спрос на рублевые кредиты потенциально выше». По мнению ведущего эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олега Солнцева, рублевые кредиты привлекательнее для частных заемщиков, так как снижают риски, связанные с девальвацией рубля.

При этом, сказал г-н Солнцев RBC daily, банки хоть и принимают на себя дополнительные «рублевые» риски, но взамен получают большие гарантии возврата кредитов. «Для заемщика проще делать платежи в той же валюте, что ему платят на работе. Тогда ему не надо связываться с конвертацией, и он не берет на себя валютные риски, – соглашается представитель Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Иванов. – Ведь в 1998 году заемщики, взявшие валютные кредиты, что называется, очень сильно «попали».

А те, кто брал рублевые кредиты, напротив, выиграли». Если преимущества рублевых кредитов над валютными для населения довольно очевидны, то для банков ситуация не так однозначна. С одной стороны, по мнению Олега Солнцева, более легкие условия для заемщика обеспечивают больший процент возврата кредитов для банка. С другой, поведение российской валюты и отечественного финансового рынка на двадцать лет вперед предсказать пока никто не берется. «Рублевый кредит по сравнению с валютным представляет для банка больший риск, связанный с изменением процентных ставок, – говорит Екатерина Трофимова. – Волатильность ставок по рублевым кредитам больше, чем по валютным.

Кроме того, добавляется инфляционный риск». Впрочем, этот недостаток перекрывается возможностью решить одну из важнейших проблем ипотечного кредитования – нехватку «длинных» денег у банков. «С этим направлением бизнеса связана проблема отсутствия долгосрочного фондирования банков, – отмечает г-жа Трофимова. – Ведь для того, чтобы избежать разрыва ликвидности при выдаче долгосрочных кредитов, им нужно привлекать длинные ресурсы». С мнением аналитика S&P соглашается Александр Иванов из АИЖК. «У наших банков довольно низкая капитализация, а нормы ЦБ по резервированию жесткие, – отмечает он. – Поэтому им сложно выдавать длинные кредиты. И этим занимаются либо крупные банки, либо те, кто работает на иностранные деньги».

Решить эту проблему банкам помогает рефинансирование со стороны обеспеченного государственными гарантиями АИЖК. Агентство выкупает у банков рублевые ипотечные кредиты, и, соответственно, освобождает их от необходимости резервирования по ним. По мнению г-наИванова, банки уже оценили преимущества такой схемы. «Мы уже рефинансируем рублевые кредиты более чем в 20 регионах России, – отмечает он. – За последние полгода нами рефинансировано уже более 1000 кредитов на сумму более 300 млн рублей». По словам г-на Иванова, прирост объема рефинансирования каждый месяц составляет порядка 50% от прироста предыдущего месяца. «В следующем году мы рассчитываем выйти на миллиардный объем», – говорит он. Впрочем, аналитики призывают банки к осторожности при работе с новой схемой рефинансирования.

«Пока опыт работы агентства довольно короткий, у него еще не очень большой кредитный портфель», – говорит Екатерина Трофимова. Поэтому, по ее мнению, пока трудно сказать, насколько работа агентства сможет снизить риски банков. Наконец, главным преимуществом рублевых ипотечных кредитов для банков является защита от возможного кризиса на рынке недвижимости. В последнее время эксперты много говорили о «перегретости» рынка жилья, особенно в Москве, и о неизбежности будущего обвала цен. В свою очередь, обесценение жилья, играющего роль обеспечения ипотечных кредитов, по мнению аналитиков, может вызвать серьезный кризис российской банковской системы.

По мнению Олега Солнцева, рублевые кредиты в значительной степени страхуют банки от такого риска. «В случае кризиса покрытие кредита (то есть стоимость жилья) ни в коем случае не станет меньше суммы рублевого кредита, – объясняет он. – Например, в 1998 г. долларовая стоимость жилья упала вдвое. А рублевые кредиты – это способ застраховаться от рисков и получить хотя бы что-то, пусть и теряя в долларовом эквиваленте». Однако при всех преимуществах новой системы кредитования, на пути ипотечного бума в России остается еще одно препятствие. «Население не спешит брать кредиты, так как все ожидают дальнейшего снижения процентных ставок», – отмечает Екатерина Трофимова.

Если раньше ипотечные кредиты выдавали под 15% в валюте, то по схеме рефинансирования АИЖК кредит можно получить под те же 15% в рублях. Тем не менее эксперты предсказывают дальнейшее снижение ставок. «Сейчас для длинных кредитов 15% – это немного, – говорит Олег Солнцев. – С принятием закона об ипотечных бумагах и усилением конкуренции ставки будут снижаться. Поэтому в случае стабильной ситуации ставки будут снижаться, и 15% может оказаться дороговато». Впрочем, отмечает он, если в экономике все же возникнет угроза нестабильности, то такие кредиты могут оказаться выгодными.

Антон Попов РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...