Рынок на перевале

Цены на петербургском рынке жилья остановились. Строители и риэлтеры гадают, насколько продолжительной будет стагнация. Покупатели и продавцы выжидают, куда качнутся ценовые индексы. От колебания маятника зависит стратегия поведения: стоит ли придерживать товар, имеет ли смысл тянуть с покупкой?

Вехи в прошлом – ажиотажный спрос 2003 года и последовавший в 2004−2005 годах спад.

 

 

Ориентиры в будущем – земельные запасы города и застройщиков, рост ипотеки и себестоимости строительства, предполагаемые темпы ввода начатых проектов, долгосрочная стратегия городских и федеральных властей. Но сейчас на повестке дня – неустойчивое мерцающее равновесие.
Ажиотаж выдохся

Ситуация в ближайшей перспективе определяется исчерпанным потенциалом ажиотажного спроса. По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», на вторичном рынке за первую неделю октября цены выросли на 1,63%, в начале ноября недельный рост составил всего 0,28%. Ценовые индексы первичного рынка в октябре-ноябре колебались от плюс 2,41 до минус 0,42%. После 10−15% роста в предыдущие месяцы (особенно бурными выдались май и июнь) это уже застой.

По данным эксперта Дмитрия Житкова, в октябре средние цены предложения на вторичное типовое жилье выросли всего на 4% – на 93 доллара за квадратный метр общей площади. При этом весь прирост пришелся на первую половину октября. Динамика объемов спроса и предложения дополняет картину: по данным ГУ «Росрегистрация» по Петербургу и области, количество зарегистрированных сделок в последние полгода устойчиво сокращается. В апреле была зарегистрирована 7051 сделка купли-продажи, в мае – 6407, и далее по нисходящей. В сентябре этот показатель составил всего 4235 сделок (данных за октябрь пока нет). Похожую динамику демонстрируют данные компании «Петербургская Недвижимость» по объемам продаж на первичном рынке: в первом квартале 2006 года в новостройках реализовано 783.100 кв. м, во втором – 921.800, в третьем – 531.800 кв. м. Предложение на вторичном рынке постепенно растет. По сведениям интернет-ресурса «Большой сервер недвижимости» (БСН), в начале сентября недельный объем предложения составлял 6446 квартир, в начале октября – уже 7653 варианта. А в конце октября покупатель мог выбирать из 9642 предложений.

Аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев отмечает, что среднегодовой объем недельного предложения на «вторичке» – около 11,5 тыс. квартир. При этом в августе объем предложения составлял всего 3800 вариантов в неделю. Важный показатель, по мнению Сергея Бобашева, – доля «единичек» (в среднем около 1900). Это самый ходовой товар на рынке, его и сметают в первую очередь на пике спроса. На спокойном рынке доля однокомнатных квартир составляет 15−16%, на быстрорастущем – 14% и меньше, а на стагнирующем – 20−22%. Минимальный объем «единичек» был зафиксирован в июле (всего 600 квартир), в конце октября этот показатель вырос до 2800 вариантов (26% в общем объеме предложения). Правда, эти квартиры предлагаются по ценам, к которым покупатели еще не готовы. Специалисты агентства «Итака» отмечают, что покупатели все успешнее торгуются с продавцами, особенно по квартирам из низколиквидного сегмента («хрущевки» «брежневки», квартиры в «кораблях» и в малопопулярных районах).

На первичном рынке объем предложения отслеживать сложнее. По сведениям БСН, в листингах и каталогах еженедельно появляется 2300−2400 вариантов, какую-то часть объектов девелоперы пока придерживают. Важно, что предложение в октябре-ноябре по крайней мере не сокращается.
Ближний свет

Говоря о дальнейшем развитии событий, многие указывают на фактор частных инвесторов: испугавшись стагнации, они могут начать «выбрасывать» свои квартиры на рынок, что существенно увеличит предложение. Однако оценить реальное значение этого фактора очень сложно. Опрос девелоперов не дает даже приблизительного представления о доле инвестиционного спроса (оценки сильно расходятся: от 5 до 15% квартир приобретаются «с инвестиционными целями»). И дело не в том, что строители злонамеренно укрывают информацию. Собирался гражданин приобрести «трешку» – не хватило денег, купил пока «единичку», ждет, сдает в аренду… В какую категорию его записывать? Единственное, что можно сказать с уверенностью, – роль частных инвесторов на петербургском рынке гораздо менее значима, чем на московском (впрочем, и там, как считают многие столичные аналитики, влияние частных инвесторов на ситуацию сильно преувеличено). Исследования известных экспертов по недвижимости Карла Кейса и Роберта Шиллера показали, что даже на развитом рынке жилья в Штатах частные инвесторы ведут себя иррационально: они покупают жилье на подъеме рынка, но вовсе не склонны продавать его на спаде или в период стагнации. Так что ожидать массового сброса «инвестиционных» квартир у нас вряд ли стоит.

Более того, есть косвенные признаки, что инвесторы еще не насытились. Так, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук указывает на интересное обстоятельство – заметный рост числа предложений недвижимости за рубежом (виллы в Испании, квартиры в Чехии, курортные домики в Болгарии, загородные дома в Финляндии). Это очень похоже на реакцию рынка на неудовлетворенный инвестиционный спрос.

В любом случае ближайший расклад более или менее понятен. Началась – как и положено после бума – ценовая коррекция. Заметного роста цен в ближайшие месяцы не предвидится, продолжится дифференциация рынка по восточноевропейскому образцу: будет снижаться (хотя бы за счет рублевой и долларовой инфляции) стоимость квартир «советского стандарта» – неудачно расположенных, с неудобными планировками. Придержанные продавцами объекты восполнят неудовлетворенный спрос, объем операций на вторичном рынке придет к среднемесячной норме 5300−6300 сделок.

Ввод новых домов будет влиять на формирование покупательских предпочтений, сдвиг срока продаж ближе к завершению строительства выровняет ненормальную ситуацию, когда цены в новостройках отстают от «вторички». В домах, строящихся по индивидуальным проектам, цены будут расти, но плавно – большинство аналитиков считает основным трендом рост на 3−4% в месяц.
Туманные перспективы

Сложнее всего со среднесрочным прогнозом. Факторы, на которые обычно опираются маркетологи, либо неизвестны, либо зависят от многих переменных. Радикальному росту предложения на вторичном рынке взяться неоткуда: продажи квартир в только что построенных домах пока не составляют значимую часть предложения.

Безусловно, к сегодняшней ценовой планке быстро подтянутся определяемые монополистами тарифы (в Москве это уже произошло) и стоимость основных стройматериалов. За лето цены на арматуру выросли втрое; цены на цемент, несмотря на все усилия ФАС, тоже будут расти: осенью подрядчики уже ощутили перебои с поставками раствора на стройплощадки. Подпирать себестоимость будет и цена земли (точнее – стоимость права аренды), которая формируется на аукционах, организуемых Фондом имущества. На последних (сентябрьских) торгах инвесторы по рекордным ценам купили права аренды 12 участков в Приморском и Красносельском районах. Представители «ЮИТ Лентек» приобрели участок земли на Мебельной улице по 1348 долларов за квадратный метр. «Петровский трейд хаус» купил стройплощадку по 754 доллара за квадратный метр. За участки в Красносельском районе девелоперы выложили по 600−830 долларов за «квадрат». Стоимость квадратного метра стройплощадки поднялась на уровень 600−700 долларов; себестоимость строительства на этих участках, по мнению специалистов компании «Строительное управление», составит не меньше 1800 долларов.

Следующие торги представители администрации планируют провести в декабре. Заявленная в середине этого года стоимость земли в три-четыре раза выше, чем год назад. Но именно новый «вес» земельной составляющей будет определять цены в 2008−2009 годах. На результаты торгов ориентируются и владельцы частной земли – собственники промзон, у которых девелоперы приобретают площадки, и крупные строительно-девелоперские компании, сохраняющие остатки земельных участков, запасенных в прежние времена.

Общий объем земельных запасов оценивается по-разному. Городской Комитет по строительству заявляет о том, что на резервных стройплощадках можно возводить аж 12 млн кв. м жилья, объединение «Союзпетрострой» предсказывает земельный дефицит, но все сходятся на том, что новые площадки (сколько бы их на самом деле ни было) катастрофически плохо обеспечены инженерными мощностями. Амбициозные планы РАО «ЕЭС» и многомиллиардные инвестиции в развитие петербургской энергетики – опять-таки дело будущего. Ближайший резерв – «замороженные» по разным причинам проекты (по оценке «Петербургской Недвижимости» – около 930 тыс. кв. м) и крупные затеи вроде «Балтийской Жемчужины», «Славянки» и «Северной Долины». Объем предполагаемого годового ввода пока неизвестен.

На рост предложения вполне могла бы повлиять область. Только что заявлен российско-китайский проект в Юкках (500 тыс. кв. м жилья). Кроме того, Ленобласть выиграла федеральный конкурс на предоставление госгарантий под кредиты, обеспечивающие строительство инфраструктуры для стройплощадок национального проекта «Доступное жилье». Но эти факторы начнут реально влиять на рынок не ранее чем через два-три года; а сегодня ни один маркетолог не возьмется предсказывать капризы покупательского спроса – сколько горожан согласится поехать за городскую черту в типовые квартиры?

Платежеспособный спрос все заметнее будет формировать ипотека. Планы на текущий год – более 10 тыс. ипотечных кредитов (15−17% рынка), на 2007−й федеральное начальство прогнозирует удвоение достигнутых показателей. Причем средний размер кредита с начала года уже вырос на 60−70%. По данным Городского бюро кредитования, средняя сумма кредита, заявленная потенциальными заемщиками, возросла с 42 тыс. долларов в июне до 64 тыс. в октябре. В ближайшие месяцы динамика (вслед за общей тенденцией рынка) несколько сгладится, но дальнейший рост неизбежен.

Ближняя (на два-три месяца) перспектива в целом понятна, ситуация через два-три года выглядит обнадеживающе, а вот между ними – область догадок и предположений, благодатная почва для маркетинговых уловок и новые возможности влияния на рынок через СМИ.

Дмитрий Синочкин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...