Санкт-Петербург: 2006 год богат на события

В нынешнем году на строительство и развитие объектов Санкт-Петербурга только из федерального бюджета выделено более 30 млрд руб. Это на 21% больше, чем в предыдущем году.

Экономическая ситуация в регионе
На протяжении всего 2006 года в регионе наблюдается рост промышленного производства. По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, в первом квартале нынешнего года реальные денежные доходы населения Санкт-Петербурга выросли почти на 10% по сравнению с тем же периодом 2005 года.

Специалисты также отмечают: рост экономики Петербурга превышает запланированные показатели.

 

 

Кроме того, Северная столица входит в число национальных лидеров по показателям инвестиционной активности. Здесь быстро растут количество и масштаб инвестиционных проектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. У города есть ряд привлекательных для инвесторов показателей – это прежде всего близость к границам Евросоюза, крупнейший на Балтике порт, развитый потребительский рынок, стабильная ситуация в социальной сфере.

Повышение инвестиционной привлекательности города в последние два года подтверждается ведущими международными рейтинговыми агентствами. Так, независимое агентство «Эксперт РА» присвоило Санкт-Петербургу высокие рейтинги по трем номинациям. Например, в номинации «За минимальный инвестиционный риск в 2004/2005 гг.» Петербург занял первое место, в то время как Москва – только девятое.

Весьма привлекательной в качестве инвестиционного актива является коммерческая недвижимость города. Наиболее интересные сегменты: торговые комплексы, гипермаркеты, супермаркеты, а также крупные технопарки и логистические центры. Надежными вложениями являются инвестиции в бизнес-центры.

На сегодняшний день рынок инвестиционных продуктов в Петербурге находится на начальной стадии развития, которое тормозит недостаточность финансовых ресурсов, дефицит земли, малое количество профессиональных инвесторов.

Но, несмотря на все эти недостатки, в инвестиционном отношении Санкт-Петербург – один из самых привлекательных регионов России. Здесь довольно быстро растут объекты коммерческой недвижимости. В некоторых секторах и районах города предложение уже начинает догонять спрос. Соотношение рисков и доходности инвестирования в коммерческую недвижимость в городе по-прежнему превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. По данным Комитета по управлению городским имуществом, на сегодня в собственности Петербурга насчитывается около 35 тыс. объектов нежилого фонда. Что касается вопроса о том, где строить, то аналитики отмечают следующее: рынок земли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в настоящее время находится на начальной стадии активного развития. Основной проблемой является необходимость менять категорию земель и оформлять отсутствующие правоустанавливающие документы.

Где снимаем офисы
Самым стабильным сегментом на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга является офисная недвижимость. Объемы вводимых офисных площадей неукоснительно растут, однако спрос на них также остается стабильным. Проще говоря, качественных офисных помещений по-прежнему не хватает. По информации ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», объем рынка офисных площадей в 2006 г. составил более 10 млн кв.м, 84% из которых приходится на офисные здания. И чуть более 15% – на встроенные помещения. По данным компании «Бекар Консалтинг», емкость рынка бизнес-центров в Петербурге оценивается примерно. Речь идет о 220–240 зданиях общей площадью 950 тыс. кв.м. Общепринятой классификации деловых комплексов в Петербурге нет. Наиболее известна и проработана система, предложенная несколько лет назад Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Офисные центры оцениваются по трем основным параметрам: местоположение, тип и технический уровень здания, профессионализм управляющей компании и качество предоставляемого сервиса.

По каждому из этих критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Например, здание на Невском (класс А по локации) с выборочным капремонтом (класс В по техническому состоянию) и с неразвитым сервисом (класс С) будет позиционировано как класс С. Предложенная классификация не является окончательной. Очевидно, что сейчас настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики компании LCMC. Они выделили на карте пять основных деловых зон (Центральную, Петроградскую, Выборгскую, Василеостровскую и Московскую) и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны. Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например, в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Однако пока новая классификация не получила широкого распространения.

К слову сказать, класс А – самый малочисленный. В нынешнем году этот сегмент пополнился несколькими адресами. По данным компании «Астера», в первом полугодии 2006 г. в эксплуатацию были введены семь бизнес-центров класса А – «Сенатор» на Садовой улице, «Сенатор» на Чайковской, 2-я очередь «Северной столицы» в Волынском переулке, а также Oskar, Gustaf, Мagus и «Строгановский».

Вместе с тем, вакантные площади в бизнес-центрах класса А Санкт-Петербурга практически отсутствуют.

Класс В – наиболее динамично развивающийся сегмент офисного рынка. Его типичные представители: «Петровский форт», «Сити-центр», «Аскольд», «Шереметьев»…

На начало 2006 г. совокупное пространство деловых центров этой категории составило примерно 320 тыс. кв.м.

За первое полугодие 2006 г. в строй было введено 7 бизнес-центров класса В+, в числе которых «Константа», «Гренадерский», «Грейс» и др. А также два комплекса класса В – это Kellermann Center и «БЦ».

Класс С по-прежнему самый многочисленный: на его долю приходится 560 тыс. кв.м. Среди типичных представителей этого класса ДЦ «Невский», «Буревестник», «Ресурс», «Кристалл».

У аналитиков нет общего мнения относительно того, насколько все-таки вырос за прошлый год петербургский офисный рынок. По подсчетам экспертов компании Colliers International, в эксплуатацию было введено около 100 тыс. кв.м новых площадей в бизнес-центрах. Специалисты «Бекара» называют цифру в 150 тыс. кв.м.

Все действующие здания бизнес-центров Санкт-Петербурга поддерживают загрузку, близкую к 100%-ной. И офисы практически не выставляются на открытый рынок.

Арендные ставки на рынке БЦ в целом стабилизировались. В течение прошлого года расценки в действующих комплексах увеличивались в среднем на 10–12%. По состоянию на первое полугодие 2006 г. арендные ставки в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне от $720–780 за кв.м в год. В бизнес-центрах класса В цена аренды составляла $420–480 за кв. м в год, класса С – от $288 до 324 за кв.м в год.

По оценкам специалистов, в 2007 г. петербургский рынок бизнес-центров ожидает динамичное развитие. Инвестиционные проекты, связанные с новым строительством или комплексной реконструкцией зданий, будут все более востребованы. Спрос продолжит смещаться от класса С к классу В и В+. Дефицит помещений, относящихся к классу А, усугубится. Новые зоны деловой активности будут стихийно формироваться в бывших «медвежьих углах», куда еще несколько лет назад инвесторы приходить не спешили.

Территориальным же лидером по предложениям офисных площадей является Центральный район. Второе и третье место соответственно занимают Московский и Адмиралтейский районы. Арендатор же, в свою очередь, продолжит отдавать предпочтение площадям в бизнес-центрах, а не в отдельно встроенных помещениях. Также наблюдаются рост спроса на офисные помещения большой площади в несколько тысяч квадратных метров со стороны крупных компаний-арендаторов и процесс формирования нового сегмента арендаторов.

Торговое множество
Петербургский рынок торговых площадей поражает темпами своего развития. Инвесторы «выпекают» торговые комплексы и гипермаркеты как пироги. Только за первое полугодие 2006 г., по данным компании «Астера», было введено в эксплуатацию более 300 тыс. кв.м. По данным же ГК «Ай Би Групп», прирост качественных торговых площадей в Петербурге составил 500 тыс. кв.м, а до середины 2007 г. этот показатель вырастет до 2,7 млн кв.м. Продолжается активное формирование торговых сетей. На рынке становится все больше иностранных и российских игроков. По данным «Астеры», обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. горожан составляет 400 кв.м. Из общего числа предприятий розничной торговли более 2 тыс. входят в состав 180 торговых сетей.

По оценке администрации города, темп роста розничной торговли в Петербурге превышает средние показатели по России в 1,7 раза. Доходность торговых проектов остается высокой и составляет 15–18% годовых. В перспективе, с ужесточением конкуренции, доходность будет снижаться. На рынке торговых площадей лидируют петербургские инвесторы, среди которых первое место занимает холдинг «Адамант».

По данным компании «Астера», в этом году свои двери открыли ТРК «Варшавский экспресс» (объем инвестиций $43 млн, планируемый срок окупаемости – 7–8 лет), ТРК «Планета Нептун» (объем инвестиций $36 млн), ТРК «Континент» (это яркий пример освоения девелопером перспективного спального района), ТРК «Шкиперский молл», 1-я очередь (объем инвестиций около $32 млн) – всего 11 комплексов.

Знаковое событие – приход на городской рынок иностранных компаний. По экспертным оценкам, уже через два-три года объем зарубежных инвестиций в петербургскую торговлю достигнет 25-30% от прогнозируемых капиталовложений в этот сектор. В Северную столицу зарубежные торговцы пришли на несколько лет позже, чем в южную. Основным сдерживающим фактором была низкая платежеспособность населения. Первой из иностранных гигантов на местный рынок вышла компания «Метро». Вслед за немецкими инвесторами пришли шведские – компания IKEA. В 2005 г. в Санкт-Петербурге стартовали первые проекты иностранных девелоперских компаний по строительству масштабных торгово-развлекательных комплексов.

В апреле нынешнего года флорентийская компания «Маргери групп» презентовала проект строительства торгово-развлекательного комплекса площадью 100 тыс. кв.м в Ленин-градской области. Он появится на бывших землях сельхозпредприятия «Бугры». Специалисты утверждают, что ТРК не будет иметь аналогов в Европе. Под торговлю отводится около 65 тыс. кв.м. Расчетный срок окупаемости центра – 9 лет.

Кроме того, в Петербурге активно формируются новые торговые коридоры и кварталы, внутри которых вынуждены соседствовать комплексы, являющиеся прямыми конкурентами. Концентрация торговых предприятий в центре и у станций метро уже избыточная. Действительно привлекательных для торговли мест в Петербурге не так уж много, а у городских властей отсутствует согласованная адресная программа размещения новых торговых объектов.

Вместе с тем, растущая конкуренция стимулирует строительство специализированных торговых объектов, а также комплексов, имеющих четко выраженную целевую аудиторию. Например, ТРК «Румба» первым в городе собрал под своей крышей бюджетные магазины-аутлеты известных торговых марок. ТК «Масштаб» на Пулковском шоссе стал одним из первых в Петербурге power center, состоящим из крупноформатных магазинов («М.видео», «Санта Хаус» и т.д.). В течение ближайших нескольких лет на Невском проспекте появятся новые бутиковые галереи.

По данным компании «Бекар Консалтинг», из общего числа качественных петербургских ТЦ развлекательную составляющую имеют только 27%. Тем не менее, этот сегмент развивается. Например, 22% ТРК могут похвастаться боулингом, другая часть – детскими мини-парками. Общепризнано, что развлечения добавляют торговым комплексам посетителей. Однако точная статистика отсутствует. А мнения специалистов разнятся. Между тем одним из самых мощных «магнитов» для покупателей считается детский развлекательный сектор. Однако в городе их явно недостаточно. Но, как утверждают специалисты, в будущем сектор развлечений будет развиваться.

Что касается арендных ставок, то они в торговых комплексах Петербурга чрезвычайно варьируются в зависимости от профиля арендатора, этажа и занимаемой площади. Максимальная планка, по данным компании Colliers International, достигает $1800 за кв.м в год. Наибольшим спросом в ТЦ по-прежнему пользуются небольшие помещения от 50 до 100 кв.м. Больше всего площадей в ТЦ (39%) занимают магазины одежды и обуви. Именно у этих арендаторов самая высокая арендная ставка – $717 за кв.м в год. В результате они обеспечивают ТЦ примерно две трети арендных поступлений. На долю крупных операторов (от 1 до 5 тыс. кв.м) приходится 42% всех арендуемых площадей и 22% арендных сборов. Как правило, базовая арендная ставка включает коммунальные платежи, расходы по техническому обслуживанию, страховые платежи, налоги и т.д.

На сегодняшний день спрос на торговые площади Санкт-Петербурга остается высоким. На момент открытия ТЦ количество свободных площадей в среднем составляет 10–25%. Среди торговых комплексов наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в центре, возле станций метро и у крупных магистральных и транспортных развязок. Основные требования арендаторов – как и везде: транспортная доступность, высота потолков, удобство пользования терминалом, наличие свободных планировок, количество доступных энергоресурсов.

По мнению аналитиков, 2007 год на петербургском рынке торговых площадей обещает быть интересным. Объем предложений в сегменте ТРК удвоится. Откроются новые гигантские комплексы. Усилится и примет еще более оригинальные формы развлекательная составляющая торговых проектов. И наконец, на рынке начнется настоящая конкурентная борьба за сетевиков и потребителей.

Настоящий бум на складе
Самый отсталый сектор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга – складская недвижимость. На современные комплексы класса А и В приходится менее 10% имеющихся в городе.

Прогнозы таковы. Растущая конкуренция среди торговых и офисных комплексов увеличит активность инвесторов в складском секторе. При хорошем менеджменте, говорят в компании «Бекар», срок окупаемости инвестиций в складскую недвижимость составляет 3-4 года. Аналитики компании «Астера» называют примерно те же сроки – 3-5 лет. Специалисты так же утверждают, что складская недвижимость в настоящее время является одним из самых привлекательных сегментов для капиталовложений. Рынок складских услуг мало подвержен колебаниям спроса и предложения – спрос на них стабильно высокий и в ближайшее время таким и останется. Значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости и, в частности, на рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга оказывает строительство Кольцевой автодороги. КАД стимулирует деловую активность вокруг себя, оказывая влияние на развитие территорий. Наиболее привлекательным местоположением для складской недвижимости является пересечение радиальных шоссе с КАД, где в настоящее время идет активное строительство. Наиболее интенсивно застраиваются территории вблизи Южного полукольца КАД.

По данным городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, в Петербурге насчитывается более 4,5 тыс. складских строений. По данным «Бекара», до 80% рынка складских площадей приходится на перепрофилированные здания бывших производств. Доля «встроек» составляет 13% рынка, и лишь 7% – профессиональные склады.

На рынке складских объектов также есть своя классификация. Над ее составлением работали различные операторы рынка. По данным «Бекара», к складам класса А можно отнести только 3% всего предложения, к классу В – 4%.Собственные терминалы есть у компаний «Агроторг», JFC, «Ригли».

По оценкам разных консультантов, в 2005 г. в Петербурге было введено 75 тыс. кв.м современных качественных складов. Прогнозы относительно объемов складского строительства существенно разнятся. В «Бекаре» считают, что уже до конца 2006 г. будет запущено 500 тыс. кв.м. Специалисты «Петербургской Недвижимости» осторожнее в выводах и называют цифру 275 тыс.

Наиболее востребовано инвесторами северное и южное направление. Аргумент – близость к порту и стратегическому московскому направлению. Пользуются высоким спросом складские объекты в Красногвардейском районе. Все более растет спрос на складские помещения, расположенные в ближайших пригородах – до 10–20 км от черты города. Что касается собственно помещений, то наиболее востребованы объекты площадью от 1 до 2 тыс. кв.м. Весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью от 500 до 1 тыс. кв.м. Все более возрастает спрос на большие площади. Помещения более 3 тыс. кв.м арендуют крупные логистические и торговые компании.

По-прежнему высоким остается спрос на склады класса С. Значительно превышает спрос предложение на склады класса А и В.

Основными ценообразующими характеристиками для складской недвижимости остаются местоположение, транспортная доступность, класс склада и его техническое состояние.

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время находится на этапе развития, ярко выражена тенденция укрупнения проектов складской недвижимости. Сохраняется значительное превышение спроса над предложением и высокий дефицит готовых складских объектов. По данным компании «Астера», спрос на высококлассные объекты мало насыщается за счет новых складских проектов, так как зачастую складские терминалы, отвечающие международным стандартам, строятся для собственных нужд. Высококачественные склады редко появляются на свободном рынке Санкт-Петербурга.

Основным сдерживающим фактором развития рынка складской недвижимости являются дефицит земельных участков с развитой инфраструктурой или перспективой ее развития, их высокая стоимость, отсутствие стабильного и прозрачного земельного рынка, а также сложности с согласованием инвестиционных проектов. Долгосрочные перспективы развития этого сектора коммерческой недвижимости во многом зависят от того, насколько будет последователен Смольный в его стремлении превратить Северную столицу в современный распределительный центр европейского масштаба. Так считают участники рынка.

Ольга Дюжакова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...