Скептики и оптимисты

Количество новых офисных площадей, которые выйдут на рынок в ближайшие год-два, превысит показатели прошлых лет в разы, в связи с чем большинство участников рынка пребывают в пессимизме. Местные газеты дружно цитируют аналитиков, убежденных в скорой стагнации рынка и даже его кризисе. О росте цен и ставок аренды придется забыть, поиск арендаторов, от которых сейчас нет отбоя, станет проблемой, часть ранее построенных бизнес-центров опустеет, а оставшиеся будут вести долгую изматывающую борьбу за клиента. Словом, о былой доходности останутся лишь воспоминания. Пришло время переключиться на другие растущие сегменты рынка — скажем, на торговую или складскую недвижимость.

 

 

Довольно странно на этом фоне выглядят девелоперы, упорно продолжающие закладывать все новые проекты бизнес-центров, в том числе и почти ненужного по причине крайней дороговизны класса А. Спрашивается, на что сии романтики надеются?

Скептики

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) пришлось около 60 000-65 000 кв. м, новых офисов классов В и выше — до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, — 850 000-900 000 кв. м. Суммарная площадь остальных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, — около 300 000 кв. м.

В 2002-2004 гг. вводилось около 20 000-30 000 кв. м, в 2005 г. — 50 000 кв. м, сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий.

Игроки отметили падение доходности уже в 2005 г., когда количество вводимых центров возросло лишь до 50 000 кв. м, — рост ставок аренды снизился до сопоставимых с инфляцией значений, и сроки окупаемости возросли. Быстрые деньги получалось сделать лишь за счет роста цен на офисы.

Сейчас очевидно, что введение всех заявленных метров удовлетворит потребность рынка на годы вперед.

Самая печальная судьба, очевидно, ожидает офисы класса А. Они слишком дороги для Новосибирска — заявленная ставка аренды должна составить около 1500 руб. за 1 кв. м в месяц. До сих пор ни одному из построенных и заявленных как А-класс бизнес-центров не удалось сдать площади по такой ставке. Даже “Новоград”, расположенный в лучшем месте — на главной улице города в первой линии домов, был вынужден снизить заявленную ставку аренды 1400-1450 руб. в месяц до реальной 1100-1200 руб.

Сейчас суммарный объем заложенного предложения класса А уже приблизился к 150 000 кв. м, что в три раза больше всех введенных офисных площадей за прошлый год. Девелоперы рассчитывают на крупные компании, нуждающиеся в офисах представительского класса, однако большинство из них успели обзавестись build-to-suit — “Новосибирскэнерго”, МТС, Ланта-банк, “Белон”, Внешторгбанк.

Класс В — более востребованный для Новосибирска продукт, но их владельцы должны быть готовы к жесткой конкуренции. Арендатор, получив возможность выбирать из разнообразного предложения, начнет капризничать, настаивать на снижении арендных ставок, дополнительном бесплатном сервисе и проч.

Оптимисты

На этом фоне странно выглядят проекты девелоперов, упорно инвестирующих в новые бизнес-центры. Сегмент класса А помимо “РосЕвроПлазы” площадью 27 000 кв. м (“РосЕвроДевелопмент”, сдача — декабрь 2006 г.) пополнят бизнес-центры “Гринвич” площадью 34 000 кв. м (сдача — конец 2007 г., девелопер — “Трансервис”), “Кобра” площадью 22 000 кв. м (сдача — 2007 г., “Труд”), бизнес-центр на ул. Шевченко площадью 30 000 кв. м (конец 2007 г., “Новосибирскстроймонтаж”), а также “СТ Плаза” площадью 45 000 кв. м московской “СТ Групп Регион” будет сдан в 2007 г. “Строитель”, “дочка” “Новосибирскэнерго”, возводящий бизнес-центр класса B площадью 55 000 кв. м, также планирует строительство здания площадью 20 000-40 000 кв. м.

Офисы класса В строят “Сайл”: центр площадью 6000 кв. м на ул. С. Шамшиных, “Струг” (14 000 кв. м на пл. Калинина), ИСК “Заельцовская” и др.

Растущему бизнесу с каждым годом требуется все больше кабинетов, верят создатели этих проектов. Рост спроса на офисы можно сравнить с продажами иномарок, которые побили самые смелые прогнозы.

Кто же прав?

О развитии бизнеса можно судить по данным Росстата. По многим критериям показатели Новосибирской области опережают общероссийские. За период с 2005 по 1999 г. валовой региональный продукт Новосибирской области вырос на 75%, в то время как по России — на 45%. В общем объеме большую роль играет промышленность, которой принадлежит 19%, на 2-м месте торговля — 17%, транспорт — 12%, на сельское хозяйство приходится лишь 9%.

За тот же период промышленный рост составил 62%, в то время как по России — 44%. Рост объема инвестиций в основной капитал вырос с 1999 по 2005 г. в 2,5 раза, в то время как по РФ — на 80%. Физический объем розничной торговли вырос в 2,3 раза.

За пять лет численность экономически активного населения увеличилась с 1,13 млн до 1,217 млн человек.

Кстати, срок экспозиции для офисов в аренду и не думает увеличиваться и в среднем составляет около двух недель, по данным риэлторов. А в строящихся бизнес-центрах большая часть площадей находит своих арендаторов еще до момента сдачи здания в эксплуатацию. Например, в “РосЕвроПлазе” первые договоры аренды были заключены в конце прошлого года. В бизнес-центре, реконструированном из бывшего заводского цеха на пл. Калинина, сдано около половины площадей. Вспоминаются разговоры начала века, когда бизнес-центры только-только начали строиться: “Зачем они нужны, когда все прекрасно по квартирам сидят!”

Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...