Социальная инфраструктура инженерной не замена

Сегодняшний рынок загородного строительства развивается в основном за счет коттеджных поселков. Главный козырь современных проектов, отличающий их от того, что хаотично строилось в начале 1990-х годов, -- развитая инфраструктура.


Троекратный рост
По данным компании "Пулэкспресс Групп", сегодня на рынке присутствует около 130 поселков в активной фазе продаж и строительства. Из них около 15% уже построено, 65% -- строятся. До конца 2007 года ожидается выход на рынок еще 30 новых проектов, что соответствует 20% от существующего объема предложения.

 

 

При этом динамика роста не может не впечатлять: по сравнению, например, с 2005 годом, когда на петербургском рынке малоэтажного строительства присутствовало около 50 поселков разной величины и класса, объем предложения вырос почти в три раза.

К концу 2007 года предложение рынка по количеству домовладений должно составить примерно 6,5 тыс., а площадь земли под ними -- около 2,2 тыс. га. "В среднем каждый месяц на рынок выходит 2-4 коттеджных поселка. В том сегменте рынка, который занимают поселки для постоянного проживания, представлено сегодня около 58 проектов, почти все они относятся к бизнес-классу или эконом-классу", -- добавляет директор отдела недвижимости группы компаний "Бекар" Ирина Гудкина.

Если говорить о расположении коттеджных поселков, как действующих, так и потенциальных, то традиционно самыми востребованными остаются Выборгский, Всеволожский, Курортный и Приозерский районы с удаленностью от города 20-50 км. Большинство проектов, рассчитанных для постоянного проживания, находятся в 20 км от города. Такие поселки могут различаться по типу жилой застройки: в них представлены и индивидуальные дома, и таунхаусы, и малоэтажные многоквартирные дома.

В зоне 30-50 км расположены поселки как для постоянного, так и для сезонного проживания. Земля на расстоянии 100 км от Петербурга востребована только для сезонного проживания, и то при условии, что коттеджные поселки расположены в уникальной природной местности, например на берегу Финского залива или на Вуоксе. Как отмечает генеральный директор компании "Пулэкспресс Медиа" Марина Агеева, недостаток земли особенно ощущается в наиболее востребованных районах в радиусе 20-50 км от Петербурга.

В сфере пристального внимания
Сейчас, по словам генерального директора ООО "ЦАН-девелопмент" Алексея Попова, на рынке коттеджного строительства можно выделить несколько тенденций. Одна из них -- пристальное внимание покупателей к инфраструктуре. Как замечает госпожа Гудкина, неважно, собирается ли покупатель жить в коттедже постоянно или сезонно, он в любом случае хочет получить инфраструктуру городского качества. "Принимая решение, покупатели выбирают оптимальное соотношение качества постройки, размера участка и набора сопутствующих услуг, которые напрямую зависят от состояния инфраструктуры. Покупатель примеряет, еще на стартовом этапе прикидывает, насколько часто он будет пользоваться теми или иными опциями, и отказывается от лишних, ведь каждая из опций повышает цену дома и участка", -- продолжает господин Попов.

Инфраструктура коттеджного поселка бизнес-класса (при средней стоимости дома $450-500 тыс. такие предложения на рынке преобладают) подразумевает наличие организованного подъезда к поселку, ограждения с видеонаблюдением по периметру, контрольно-пропускного пункта, гостевой парковки и административного здания для офиса ТСЖ или управляющей компании. Непосредственной задачей управляющих является освещение территории, чистка дорог и вывоз мусора, обслуживание водомерных узлов и электросетей, а также оказание услуг по мелкому ремонту. Из социальных объектов на территории такого поселка должны быть магазин, аптека, детская и спортивная площадки. Благоустройство территории предполагает качественную проработку ландшафта. Укомплектованность поселка такими социальными объектами, как детский сад, школа или медицинские учреждения, зависит от его масштаба. Жители маленького поселка (до 100 га) менее требовательны к таким вещам, чем обитатели крупного коттеджного комплекса. У жителей поселков вблизи крупных населенных пунктов (Всеволожск, Сестрорецк и т. д.) также более скромные запросы.

Инфраструктура коттеджных поселков элит-класса предполагает наличие развитой индустрии отдыха и развлечений в том районе, где они расположены. В таких поселках устанавливаются системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения и телекоммуникаций из разряда "умный дом" и "медицинская тревожная кнопка". При этом поселок элит-класса располагают вблизи уникальных природных объектов. Нередко место уже обросло легендами и хранит истории о нашествии известных петербургских дачников. "Все это, конечно, повышает инвестиционную привлекательность местности, а компания-застройщик, пользуясь случаем, вплетает в стандартный набор инфраструктуры некую 'фишку', предлагая, например, жителям поселка трансфер до Коробицына или решая транспортную проблему поселян из Lake's berry Club, что на Вуоксе, с помощью вертолета -- в проекте предусмотрена вертолетная площадка. Также 'фишкой' может быть и собственная марина (причал для яхт), собственный фитнес- и спа-центр", -- рассказывает Ирина Гудкина.

Ежемесячный платеж за обслуживание сопутствующей инфраструктуры может доходить до $300 с домовладения, в зависимости от класса объекта. "Поскольку многих покупателей, причем как в бизнес-, так и в элитном классе, волнует дальнейшая стоимость эксплуатации поселка, то налицо еще одна тенденция. Речь идет о создании единых инфраструктурных комплексов сразу для нескольких поселков. Это оптимально с точки зрения затрат на строительство и дальнейшее обслуживание комплексов. Такая практика уже активно применяется коттеджными строителями в Москве. Наш рынок, как известно, развивается по столичному сценарию, но с опозданием", -- рассуждает Ольга Трошева, начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость".

Инженерная тема
"Однако, как бы ни была важна социально-бытовая инфраструктура, никакие дополнительные услуги не спасут проект, если у поселка не все в порядке с инфраструктурой инженерной. И развитие этой инфраструктуры -- непосредственная задача девелопера", -- заявляет генеральный директор компании "Пулэкспресс Инвест" Андрей Молотков. Хотя, по его словам, по мере удаленности поселков решать эти проблемы все труднее. Развитие многих удаленных, но инвестиционно привлекательных районов откладывается из-за нехватки инженерных мощностей. Особенно критична ситуация с водоснабжением и канализованием. Зачастую в непосредственной близости от тех мест, где идет коттеджная застройка, очистные сооружения либо отсутствуют, либо изношены до предела и уже не функционируют.

Наиболее благоприятная ситуация с инженерной инфраструктурой в районах, расположенных недалеко от города, а вот с водоотведением, по словам господина Молоткова, проблемы везде. Особенно это актуально для поселков постоянного проживания. Чаще всего застройщик предлагает использовать индивидуальные системы очистки как на дом, так и на поселок. Между тем массовое применение локальных очистных сооружений приводит к обводнению местности, что чревато серьезными экологическими проблемами. "Государство должно внести свою лепту в решение проблемы водоотведения, взяв на себя, например, строительство очистных сооружений для принятия хозяйственно-бытовых стоков в районах массовой малоэтажной застройки", -- считает Андрей Молотков. Проблема эта тем более актуальна, поскольку площадь поселков и количество домов в них растут (уже сейчас есть проекты, количество домовладений в которых достигает 600).

Юлия Соборницкая Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU