В Екатеринбурге вынуждены перепрофилировать торговые центры

Реконцепция и реконструкция торговых центров Екатеринбурга, о необходимости которой так давно говорили аналитики, наконец началась. Девелоперы и управляющие рассматривают различные варианты перепрофилирования: начиная с пересмотра специализации ТЦ и заканчивая сносом здания и строительством нового.

По данным администрации Екатеринбурга, товарооборот потребительского рынка в 2006 г. составил около $8 млрд, на 25% больше, чем в 2005 г. За I квартал 2007 г.

 

 

этот показатель был равен около $1,4 млрд. Потребительский спрос, по оценке компании Jones Lang LaSalle, по итогам прошлого года составил около $4 млрд. По расчетам компании, к 2008 г. он может возрасти до $5-10 млрд.

По прогнозам администрации Екатеринбурга, к 900 000 кв. м существующих торговых площадей в этом году должно прибавиться еще 0,5-0,6 млн кв. м. Большая часть из них придется на новые торговые центры. По словам директора консалтинговой фирмы “Урал-Гермес” Александра Засухина, обеспеченность жителей Екатеринбурга торговыми площадями превысила аналогичные показатели среднеевропейских городов. Это привело к усилению конкуренции и воплощению на практике тех тенденций, о которых говорили аналитики: прежде всего к реконцепции устаревших объектов.

Самым громким примером реконцепции стал снос в феврале — марте этого года одного из зданий Свердловской киностудии, где располагался ТЦ “Синема-центр”, и начало строительства на его месте нового торгового объекта. “Мы рассмотрели несколько вариантов реконцепции ТЦ "Синема-центр" и пришли к выводу, что наиболее эффективно снести старое здание и построить новый торговый центр. Здание киностудии находилось в аварийном состоянии, кроме того, оно изначально было сконструировано без учета особенностей торгового помещения”, — рассказывает директор ПЖСК “Центр АС” Андрей Коротков. По его данным, на месте старого ТЦ появится четырехэтажный комплекс общей площадью 12 000 кв. м, торговые помещения займут примерно 5000-6000 кв. м, подземная и небольшая наземная парковки рассчитаны на 238 машино-мест. Новый ТЦ должен стать частью комплекса “Панорама”, в который войдут примыкающие к торговому центру высотные жилые дома.

Менее радикальную реконцепцию должен пережить и один из первых городских ТЦ — “Дирижабль”. “Работы по проектированию первой очереди ТЦ "Дирижабль" начались в 1996 г., в 2001 г. он был сдан в эксплуатацию и на данный момент не совсем соответствует возросшим требованиям рынка”, — рассказывает Евгений Мельников, коммерческий директор девелоперской компании “Олипс”, реализующей проект второй очереди и реконцепцию первой очереди ТЦ “Дирижабль”. По словам Мельникова, будет пересмотрено практически все: начиная с пула арендаторов и заканчивая архитектурными и техническими решениями. В результате общая площадь комплекса составит 80 000 кв. м. В нем появится развлекательная часть, продуктовый гипермаркет и другие якорные арендаторы.

“Сейчас есть примеры реконцепции и совсем новых торговых центров, построенных с учетом требований торговли, но неправильно выстроивших работу в части привлечения арендаторов”, — продолжает Засухин. Директор УК ТЦ “Восточный” Александр Черкасов приводит как пример такой реконцепции ТЦ “Восточный”, построенный в 2005 г. Его пришлось перепрофилировать из классического ТЦ в специализированный мебельный магазин.

“Сейчас некоторые компании пересматривают концепцию ТЦ еще на стадии проекта или строительства”, — добавляет Засухин. По его словам, третья очередь ТЦ “Сибирский тракт” изначально должна была содержать в себе классический набор арендаторов, которые бы продавали обувь, одежду, галантерею и т. д. Однако уже на стадии строительства, после анализа рынка ТЦ Екатеринбурга, было принято решение сделать из третьей очереди мебельный центр наподобие магазина IKEA.

“Сейчас 70-80% строящихся торговых объектов — это классические ТЦ или ТРЦ с почти одинаковым набором арендаторов, — говорит Засухин. — Девелоперам пора задуматься над специализацией новых объектов. Наиболее востребованное направление сейчас — магазины стройматериалов и товаров для дома”.

Однако, несмотря на увеличение предложения, уровень вакантных площадей в ТЦ современных форматов участники рынка оценивают примерно в 2% и насыщения сегмента торговой недвижимости пока не прогнозируют.

В преддверии появления на рынке как новых, так и “обновленных” объектов торговой недвижимости цены в этом сегменте, по словам аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурама Тухашвили, близятся к стабилизации. “Арендные ставки за I квартал 2007 г. не изменились”, — согласны с аналитиком в компании “Малышева, 73”. По данным УПН, средняя ставка аренды в ТЦ сейчас составляет 1868 руб. за 1 кв. м в месяц — без учета эксплуатационных расходов.

“Если говорить о продаже торговой недвижимости, то ситуация тоже стабильна. На рынке достаточно предложений, в том числе и по торговым центрам, рост цен за I квартал не превысил 5%”, — отмечают в компании “Малышева, 73”. В УПН называют другую цифру: рост цен на вторичном рынке торговой недвижимости, по их данным, превысил за первые три месяца этого года 13%. По информации УПН, за 1 кв. м торговой площади в конце марта 2007 г. просили 97 737 кв. м. Хотя Тухашвили говорит о стабильном увеличении предложения. “По базе данных УПН рост объема предложения с октября 2006 г. по февраль 2007 г. составил 40%”, — приводит цифры аналитик. Он также отмечает, что в общем объеме выставленных на продажу площадей превалируют помещения в центре города, но покупатели демонстрируют устойчивый интерес к магазинам, расположенным за его пределами. Особенно востребованы торговые площади на территории так называемого первого пояса Екатеринбурга — районов, приближенных к центру. Рост цен на торговые помещения в первом поясе за I квартал 2007 г. составил 27%, в то время как в центре города он был равен 20%.

Анна Королева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...