Зона евро

Калининград — Регионы, зарабатывающие деньги на нефти, если и вкладывают их в девелоперские проекты, то, как правило, предпочитают делать это не на своей территории. Наибольшая строительная активность в России (если не брать Москву) наблюдается в крупных аграрных, туристско-рекреационных и промышленных зонах. В число таких активных застраиваемых мест недавно вошла и Калининградская область.

Стройка жить помогает
С приходом к власти нового губернатора Георгия Бооса область развернулась лицом к инвесторам. На территории региона не только действует режим особой экономической зоны, что дает определенные таможенные преференции, но и будет создана туристско-рекреационная зона на уникальной Куршской косе, что, как надеются чиновники и участники местного рынка, стимулирует приток и российских, и иностранных инвестиций.

 

 

В создание же игорной зоны общей площадью 1000 га, ядром которой станет пос. Янтарный, предусмотрено инвестировать около $15 млрд, и это без учета дорожной и инженерной инфраструктуры.

“Доверие к региону нужно поднимать. Экономические связи с остальной территорией России — развивать и восстанавливать. Интеграционные процессы — усиливать. <...> Мы будем выходить на европейские рынки”, — заявил Боос в одном из своих публичных выступлений.

Любой инвестор, который придет в регион с реальными планами вложить в отрасли, обозначенные в федеральном законе об особых экономических зонах, как минимум 150 млн руб. в течение трех лет, будет принят максимально тепло. Помимо налоговых льгот ему обещана помощь администрации. В области был даже принят специальный закон о поддержке инвестиций, который дополняет и расширяет положения федерального документа. Например, в число поддерживаемых правительством отраслей включено строительство.

По данным Феликса Лапина, министра экономики правительства Калининградской области, если в 2006 г. на территории края было сдано более 501 000 кв. м жилья, что почти вдвое превысило показатель 2005 г., то в 2007 г. стоит задача построить уже 750 000 кв. м. В самом Калининграде в 2006 г. было построено 300 000 кв. м, а в 2007 г. планируется уже 422 000 кв. м. Город вышел в лидеры и в программе межрегионального сотрудничества в сфере строительства — в ее рамках здесь возведено 282 000 кв. м. По данным Калининградского института прямых инвестиций, в 2006 г. на одного жителя приходилось по 0,87 кв. м вновь построенного жилья, что уже недалеко от заданной президентом цифры в 1 кв. м на душу населения в год. Мэр города Юрий Савенко назвал происходящее в регионе “строительным бумом”.

“Строительство и управление недвижимостью играют все большую роль в экономике России, что позволяет надеяться, что именно стройкомплекс позволит стране слезть с нефтяной иглы” — эти слова Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения региональных программ департамента градостроительства Москвы, сказал на форуме “Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций”. Форум прошел в конце мая в Светлогорске, известном курортном городке вблизи Калининграда, и собрал строителей, риэлторов, банкиров из самого региона и Москвы. Они послушали не только друг друга, но и представителей областного правительства, а также мэра Калининграда. Последний, кстати, призвал решить наконец вопрос о расширении границ управляемого им города — хотя бы до окружной дороги (она связывает Калининград и города балтийского побережья).

Лапин заявляет, что скоро в регионе для инвесторов заработает принцип “одного окна”. Пока что внедрение этой системы тормозится в основном из-за неготовности муниципалитетов. Министр говорит, это нужно для того, чтоб не инвестор ходил по чиновникам, вводя их в искушение, а сами чиновники получали необходимые инвестору разрешения друг у друга. Перспективной задачей для области Лапин видит рост инвестиций как минимум в три раза.

“Решение задачи по увеличению объемов инвестиций в экономику российских регионов, в том числе в Калининградскую область, тесно связано с развитием частно-государственного партнерства”, — подтверждает Михаил Печерский, президент компании ADG Group, сам уроженец Калининграда.

“Самый главный принцип работы — мы все всем разрешаем и при этом активно помогаем”, — декларирует Савенко. По его словам, одних только гостиниц в Калининграде проектируется и строится больше, чем это необходимо. “По серьезным объектам сетевую инфраструктуру мы берем на себя, президентская программа "Доступное жилье" понимается нами буквально: никаких обременений с застройщиков на инфраструктуру, раскладывать эти расходы на [цену 1] кв. м для Калининграда неприемлемо”, — рассказывает мэр. Приток инвестиций минимизирует расходы бюджета. Еще одно из готовящихся нововведений — проведение аукционов, на которые в качестве лота будет выставляться подряд на строительство инфраструктуры предлагаемых земельных участков.

Наших мало
Однако столичные строители не слишком активно осваивают просторы региона. Пришельцев из Москвы можно буквально по пальцам пересчитать. “Москвичи к нам мало идут, в основном — иностранцы с проектами строительства заводов и т. п. Вот сейчас с бельгийцами переговоры вели, они хотят у нас плитку делать”, — признается Олег Дановский, начальник департамента инвестиционной политики министерства экономики Калининградской области.

Из крупных жилых проектов известных московских застройщиков в Калининграде можно назвать лишь строительство микрорайонов “Сельма-Центр” и “Сельма-2” компанией “ПИК-Регион”. Общая площадь застройки, которая растянется на несколько лет, составит 800 000 кв. м. Если учесть, что сейчас жилищный фонд города, по данным Савенко, составляет 8 млн кв. м, то масштабность планов ПИК очевидна.

По сообщению пресс-службы компании, сейчас продажи приостановились: то, что предлагалось, уже распродали. “Работу в Калининграде компания "ПИК-Регион" начала после приобретения компании "Стройинвестрегион" в 2006 г., — рассказывает генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев. — На сегодняшний день общая площадь земельных участков, находящихся в разработке, составляет 72 га. Почти готовы два дома, пять строятся. На этапе проектирования — еще восемь, а на два компания получает разрешения на строительство, одновременно готовя проект застройки еще двух участков”.

Жилье в Калининграде строит и СК “РосСтрой” (“дочка” ГК “СУ-155”). Правда, объемы строительства не столь впечатляющи, как у ПИК: в Ленинградском районе города в его результате появится “всего” 115 000 кв. м нового жилья. С января 2006 г. компания приступила к застройке микрорайона практически в центре Калининграда, первый этап которого — жилой комплекс “Солнечная горка”.

Засветилась в регионе и “Интеко”: у Елены Батуриной в Черняховске есть конный заводик. В Светлогорске построил небольшую 3-звездочную гостиницу и “СХолдинг”. В этом году, говорит пресс-секретарь компании Оксана Басова, ее пришлось продать. Развивать другие проекты в регионе компания, по ее словам, пока не планирует.

Опять-таки в Светлогорске построила 118-квартирный жилой комплекс “Олимпийский” ГК “Конти”. Здание, состоящее из пяти жилых секций, напоминает высокий таун-хаус. Общая площадь застройки — 12 000 кв. м. Дом был построен и сдан в эксплуатацию в декабре 2004 г., но до сих пор ищут своих хозяев три квартиры и нежилые помещения. “Конти” дораспродает свой объект по цене от $1550 за 1 кв. м. По сообщению пресс-службы, планов дальше строить в Калининградской области у ГК нет.

В сегменте коммерческой недвижимости известных московских игроков и того меньше: “РГС-Недвижимость” со своим многофункциональным центром Clover House и ADG Group с торгово-офисным объектом “Калининград Плаза”. ADG Group, правда, построила еще производственный комплекс “Балтмикст”, начала строительство логистического железнодорожного терминала в Черняховске, а также планирует возвести гостиничный комплекс в Калининграде.

Земля и инвесторы
“Высокие цены на жилье экономически выгодны любому региону или городу, — откровенен Коробов. — Чем выше стоимость коммерческой недвижимости, тем выше стоимость земли, тем больше отчисления в бюджет от реализации земельных участков и отчисления на инфраструктуру“. Продолжая мысль Коробова, можно сказать, что высокие цены заставляют девелоперов максимально эффективно осваивать каждый клочок земли. За последние год-полтора земля в регионе сильно подорожала.

“Поскольку свободных участков для строительства жилых домов в Калининграде становится все меньше, застройщики сталкиваются с проблемой поиска земли внутри города и все больше обращают внимание на участки за городской чертой”, — говорит Олег Перевалов, председатель совета директоров АН “Клипер Недвижимость”. К примеру, стоимость сотки земли в Светлогорске доходит до $30 000 — справедливости надо признать, что это самые высокие цены в регионе.

Областное правительство сейчас создает так называемый банк земли — скупает участки, в том числе и сельхозназначения, у частников, пользуясь своим правом преимущественной покупки. Потом переводит их в категории, пригодные для строительства, и готовит к аукционам. По словам Александра Зуева, начальника департамента земельно-имущественных отношений министерства экономики Калининградской области, сейчас в этом банке уже 50 000 га. “Сельхозземли должны стоить не более 36 000 руб. за 1 га, все остальное от лукавого”, — отвечает на вопрос “Почем землю берете?” Зуев. Правда, ушлые застройщики прикупили себе участки заранее и не торопясь их осваивают — по закону им на это дается три года.

Жилье и люди
Рынок жилой недвижимости в Калининграде неоднороден. В области, как и в большинстве регионов России, и в помине нет правил застройки и землепользования, говорит Александр Ковальский, председатель комиссии по стратегическому развитию и привлечению инвестиций городского совета депутатов Калининграда. Правда, сейчас разрабатывается стратегия развития города. Пока что в нем мирно уживаются разваливающиеся хрущевки, новостройки, дорогие коттеджи и старые немецкие домики — их жители любят реконструировать, наращивая мансарды. Красная черепица, которой покрыты крыши немецких коттеджей, в Калининграде стоит бешеных денег.

Олег Перевалов одной из главных проблем называет активное старение жилищного фонда, большей частью изношены и находятся в плохом техническом состоянии дома постройки середины 40-70-х гг. прошлого века и немецкие дома. Износ коммунальных сетей доходит до 70%. “В целом в Калининграде ситуация в городском благоустройстве сложная: в упадочном положении находятся система ЖКХ, городские служба и инфраструктура, нет пока и четкой программы по сносу или реконструкции хрущевок и немецких домов”, — заявляет Перевалов. “Если кто хочет снести хрущевки и на их месте построить новые дома — всегда пожалуйста”, — призывает инвесторов чиновник Зуев. “Пока что в Калининграде только заявляются амбициозные инвестпроекты по сносу и реконструкции хрущевок, как, например, проект "Сердце города". Реально не было еще ни одного случая сноса хрущевок, хотя реконструкция проведена была (реновация по инициативе мэрии нескольких домов по ул. Черняховского)”, — рассказывает Перевалов.

Кроме старого жилищного фонда проблемой являются и сохранившиеся промышленные предприятия, говорит риэлтор. Например, три крупных завода (“Газавтоматика”, “Судореммашавтоматика”, “Кварц”) до сих пор занимают площадки в самом центре города. Да и в других районах Калининграда промзон немало. Их редевелопмент должен стать одним из перспективных направлений застройки, надеется Перевалов.

Цены в рост
С середины 2003 г. до середины 2006 г. цены на жилье росли прогнозируемыми темпами — примерно на 30% в год, рассказывает Максим Данилевский, генеральный директор Калининградского института прямых инвестиций. Начиная со второго полугодия 2006 г. квартиры стали резко дорожать. По данным эксперта, за этот период они выросли на 80-100%. Если полтора года назад 1 кв. м хорошего жилья стоил менее $500, то сейчас дешевле 2000 евро его купить проблематично, признает Зуев.

А местные риэлторы говорят, что продавцы недвижимости как-то незаметно перешли от цен в рублях к ценам в евро. Например, 2-комнатная квартира площадью 72 кв. м на ул. Колхозной (престижное место рядом с центром) предлагается за 170 000 евро (данные АН “Риэлт-Финанс”). Жилье экономкласса в Калининграде стоит уже около 1000 евро за 1 кв. м.

Сейчас рынок жилья в Калининграде встал, описывает ситуацию Данилевский и прогнозирует, что такое положение вещей сохранится как минимум до конца 2007 г. Риэлторы с тоской ожидают, когда платежеспособный спрос подтянется за ценами. Зато в городе активизировались агентства по продаже элитного жилья — правда, домов, строго отвечающих московским понятиям de luxe, в Калининграде пока не найти — и выросло предложение для квартиросъемщиков. Снять жилье сейчас можно от $100 за однушку на окраине до $1200 и более за двухуровневую квартиру в центральных районах.

Интересно, что дорогое жилье в Калининграде немыслимо без автономного газового отопления. Климат в городе переменчивый, а энергетический комплекс представлен пока что одной-единственной ТЭЦ (Калининградская ТЭЦ-2). Ее строительство, кстати сказать, началось еще в 1991 г., а завершено было в конце 2005 г. Сейчас развитие энергокомплекса — одна из приоритетных задач региона. В планах области — строительство второго блока теплоэлектростанции, создание генерирующих мощностей (в течение пяти лет должно быть построено 13 подстанций). По словам Лапина, к 2012 г. специально созданная Региональная энергетическая компания должна инвестировать в выполнение этих задач 12,5 млрд руб. Не забыто и газообеспечение области: сотрудничество с “Газпромом” крепнет, в регионе предусмотрено строительство подземного газохранилища емкостью до 800 млн куб. м.

“Элитный покупатель в Калининграде есть, — убеждена Екатерина Рябова, исполнительный директор АН "Вест Стайл Rielt", — просто надо уметь ему продавать”. По мнению Рябовой, клиенты, которые могут выложить за жилье класса de luxе кругленькую сумму, появились на рынке около двух лет назад. За это время они стали более взыскательны и недоверчивы. “Так как были случаи обмана, когда людям по ценам элитного продавали жилье экономкласса”, — рассказывает риэлтор. “Сейчас основной упор покупателями делается на качество предлагаемых им квадратных метров, а не на их количество”, — резюмирует Рябова. Поэтому ничего из предлагаемого на рынке так называемого элитного класса, к ее сожалению, клиентов не интересует.

Организовать пригороды
“Новыми калининградцами” востребованы дома в организованных коттеджных поселках как в пределах города, так и вне его, но пока что никто им ничего подобного не предлагает — на местном загородном рынке царит стихийная застройка. Чтобы обойти природоохранное законодательство, на побережье, даже на территории заповедной Куршской косы, строятся так называемые гостевые дома — по сути, они являются частными коттеджами, только регистрируются как рекреационные объекты. Правда, покупка такой недвижимости рискованна. К примеру, этой весной суд Зеленоградского района Калининградской области удовлетворил иск районного прокурора о сносе четырех незаконных строений (гостевых домов), построенных на Куршской косе неким ООО “Балт-МТП”. Застройщик был вынужден снести то, что построил.

Из крупных “официальных” загородных проектов можно отметить строительство коттеджного поселка “Солнечный берег”, его ведет СБТ “Янтарный” на деньги Бинбанка. Площадь застраиваемого участка составляет почти 53 га. Все это земельное богатство находится рядом с сосновым бором, в 1,5 км от песчаного берега Балтийского моря, между пос. Янтарный и Поваровка. По информации застройщика, всего планируется возвести более 300 коттеджей общей площадью не менее 40 000 кв. м. Земельные участки продаются в собственность только под строительство коттеджей по предложенной Бинбанком программе.

Городской округ Янтарный — сейчас чуть ли не самый активно застраиваемый населенный пункт вблизи Калининграда. То, что он станет центром создаваемой на территории области игорной зоны, разом превратило его из Золушки в принцессу. Нигде на калининградском побережье больше нет таких длинных и широких пляжей — они тянутся на несколько километров в длину и доходят до 500 м в ширину.

Александр Блинов, глава местного муниципального образования, с гордостью говорит, что по привлеченным инвестициям на душу населения Янтарный сейчас обгоняет все остальные города региона, кроме Светлогорска, раза в два.

Скоро в Янтарном появится благоустроенная курортная зона под названием “Янтарный берег России”. На территории примерно в 300 га будут построены гостиницы, рестораны, магазины, дома, проложены дороги и бульвары и т. д. Вдоль променада длиной 6 км появится “Город мастеров” — район малоэтажной застройки.

По задумке инвесторов в этих домиках будут располагаться мастерские местных умельцев, а наверху — жилье, гостиницы, кафе. Для состоятельных покупателей построят фешенебельные виллы, для клиентов с меньшим бюджетом возведут коттеджи поскромнее.

По словам Блинова, направить хаотичную застройку побережья в цивилизованное русло муниципальному образованию помогли Москоммерцбанк (он выкупил частные участки) и компания “Типлекс” (она разработала проект создания курортной зоны). Область возит этот проект на все крупные выставки по недвижимости — ищет инвесторов для строительства гостиниц и ресторанов.

Подыскивает партнеров для возведения коттеджного поселка в Зеленоградском районе и компания Kronos Capital. Площадь застройки составит 20 га, загородная жилая займет почти 51 500 кв. м. Общий объем инвестиций предполагается в $39 млн.

Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU