Доходы с берегов Атлантики

Получать доход можно от владения двушкой в спальном районе Москвы, от продажи новостройки где-нибудь за кольцевой, а еще от сдачи в аренду собственных апартаментов в отеле, например в Майами. Звучит респектабельно и пока не слишком привычно для российского частного инвестора. Тем не менее, это бизнес, который у европейцев в чести. Сегодня мы беседуем об этом с Ласло КоваЧем, директором компании Florida Investment&Marketing Inc. Более подробно об инвестициях в отели международного уровня г-н Ковач расскажет на Второй Всероссийской научно-практической конференции, которая пройдет 22 октября в Торгово-промышленной палате РФ.

 

 

– Господин Ковач, в чем суть этого бизнеса и какой доход приносят инвестиции в апартаменты в отелях-кондоминиумах?

– Я бы разделил инвестиции на быстрые и долгосрочные. В первом случае это резервирование объекта (апартаментов определенной модели) еще на стадии утверждения проектной документации. Затем его продажа после окончания строительства. К моменту завершения объекта цены вырастают на 20-40 процентов. Время участия в таком проекте – от полутора до 2,5-3 лет.

В случае долгосрочных инвестиций владелец апартаментов не продает их, а подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается бронированием и сдачей номеров.

Управляющая компания предоставляет владельцу апартаментов отчет, как правило, ежеквартально, по поступлениям и расходам.

– А как распределяются доходы и расходы между владельцем апартаментов и управляющей компанией и за что несет ответственность управляющая сторона?

– До 10% от дохода идут на различные пошлины и комиссионные туроператорам. Оставшаяся сумма делится пополам между управляющей компанией и владельцем апартаментов. При этом 3% от дохода инвестора резервируется на особом счету для обновления мебели и поддержания состояния апартаментов. Управляющая компания содержит апартаменты на уровне звездности всего отеля. Могу сказать, что инвестор окупает вложенные деньги за 5-7 лет, покрывая все расходы, и получает возросшую стоимость объекта на момент перепродажи.

Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию апартаментов в идеальном техническом состоянии и порядке, проводит рекламные компании, участвует в программах бронирования, ведет текущие расчеты, и, как я уже сказал, отчитывается перед владельцем о поступлениях и расходах.

– В чем состоит технология сделки и к каким накладным расходам должен быть готов покупатель?

– Это зависит от вида сделки: покупка вторичной недвижимости, готового объекта или инвестирование на стадии чертежной доски. Кроме того, у каждого девелопера есть свои детали при заключении контракта. При инвестировании на этапе чертежной доски в основном действует такая схема: резервирование апартаментов, как правило, внесение 20-30 тысяч долларов, подписание контракта и оплата первых 10% от их стоимости (за минусом суммы резервирования), через 3 месяца оплата следующих 10%, на момент начала отделочных работ необходимо внести еще 10%. Некоторые инвестиционные проекты требуют в общей сложности 20% оплаты.

Для оформления прав собственности необходимо оплатить так называемые «расходы по закрытию» (closing cost). Эта сумма обязательна для всех сделок, составляет от 3 до 5% и включает оплату всех пошлин по оформлению (список весьма длинный), оплату нотариусу, ипотечной компании, если инвестор берет ипотечный кредит, и регистрацию прав собственности. Расходы по закрытию зависят от вида недвижимости, ее расположения, округа, девелопера и т.д.

– Наверное, есть какие-то особенности инвестиций в отели? Скажем, территориальное расположение, предпочтения клиентов?

– Традиционно российские инвесторы обращают свое внимание на Майами. Но если есть перспективный проект, к примеру, на западе штата или в центральной части, стоит ли придерживаться приверженности только Атлантическому побережью? Очень важно попасть в самое начало в будущем популярного проекта. Перспективно и менее рискованно с экономической точки зрения покупать апартаменты в известных курортных и «тусовочных» местах: Майами, Орландо, Атлантическое побережье к северу от Майами (Авентура, Палм Бич). Могу заверить, что за последние годы заполняемость отелей, например, в Майами составляла 70 процентов.

Кстати, помимо инвестиций в отели-кондо не менее интересны с точки зрения доходности проекты по курортным городкам.

Миллионы американцев выбирают Флориду местом проведения своего отдыха или «второго дома». Многие из них предпочитают таун-хоумы, дома семейного стиля высотным пафосным отелям. Такие курортные городки существуют и строятся близ развлекательных и культурных центров, вдоль западного и восточного побережья Флориды.

Например, сейчас мы предлагаем «горячий» инвестиционный проект Clearwater Cay на Мексиканском заливе. Участие в первой фазе продажи домов и таунхомов предположительно принесет инвестору до 30% годовых. Здесь также возможна программа сдачи своего объекта в лизинг на 24 месяца под 15 процентов.

– А проблема сезонности для этого бизнеса актуальна?

– «Несезонными» в среднем являются не более двух месяцев в году.

– Но в любом проекте все решает цена.

– Что касается проектов по отелям-кондо и курортным городкам, то цены зависят от месторасположения, инфраструктуры, элитности объекта. Цена включает парковочное место (или два) в кондоминиуме, либо гараж на одну-две машины.

Предложения в отелях высокого уровня начинаются от 3000 долларов за кв. метр. Цена на один из самых дорогих объектов в Майами Бич – «умный дом» в клубном стиле со своим пляжем – «держалась» в сентябре на уровне 00 за метр. Вообще, чем выше этаж, тем дороже. Необходимо отметить, что все объекты сдаются полностью меблированные и оснащенные современной техникой.

Соорганизатором Второй всероссийской конференции «Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты» является газета «Квартира. Дача. Офис». Конференция будет интересна возможностью живого общения с ведущими аналитиками рынка коммерческой недвижимости, актуальными и острыми темами докладов. Мероприятие пройдет в рамках Международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО».

Елена Степанова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...