Реквием по пузырю на рынке недвижимости США

В этом году мы уже несколько раз писали о «пузыре» на рынке недвижимости, и у этого были вполне конкретные причины. Разница между рынком недвижимости США этого лета и прошлого так же очевидна, как разница между днем и ночью. В прошлом году в это время покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы.

Это приводило к стихийным аукционам, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную. Но сколь многое может измениться за год!

 

 

Сегодня ситуация сложилась с точностью до наоборот. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – растет с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляет продавцов шаг за шагом умерять аппетиты, и цены падают. Теперь продажа дома занимает отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра постепенно снижается в большинстве штатов. Домовладельцы оказываются на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат. Возможности рефинансирования кредитов снижаются по причине роста процентных ставок и окончания ажиотажного роста цен. Как воздушный шар, который вдруг оказался надут до предела, рынок недвижимости в США быстро и решительно подошел к своему рубежу. Каждая неделя приносит все новые сообщения об ухудшении положения на рынке недвижимости.

Скорость аннулирования договоренностей о сделках была ошеломляющей, но такова природа мыльных пузырей. Сейчас уже невозможно отрицать, что первая половина этой декады сделала очевидным существование на рынке недвижимости пузыря невиданных ранее размеров. По данным federal housing index, средняя стоимость домов выросла фактически на 60% – а это существенно больше, чем доходы людей за то же время или, к примеру, уровень инфляции. Как и все пузыри, он раздувался под действием собственного веса и сейчас находится в свободном парении. Как студенты, изучающие психологию рыночных явлений, мы не станем говорить, будто мы видим ясную перспективу развития событий. Однако отметим, что, как и индекс NASDAQ в конце 90-х, рынок недвижимости на сегодняшний день имеет все симптомы паники. График значений индекса цен на рынке недвижимости по своему поведению сейчас очень напоминает поведение NASDAQ 6 лет назад, и в таком случае развязка уже близка. (Посмотреть корреляцию этих графиков вы можете на сайте www.investech.com.) Кроме того, семь лет назад мы были одними из немногих, кто предсказал падение рынка в аналогичной ситуации, в то время как большинство говорило о том, что «ситуация выглядит совершенно иной». Мы делали аналогичные прогнозы относительно рынка недвижимости и ранее, и статьи относительно текущего состояния дел, появляющиеся в журналах, похоже, оправдывают наши ожидания. Кстати, есть законы, которые никогда не меняются. Паника на рынке всегда имеет одни и те же симптомы. Это динамика нарастающего страха и нарастающего желания. Желания получить легкие деньги. Страха упустить свою лодку. Паника затягивает людей вовнутрь и, когда все уже там, выбивает почву из-под ног. На рынке недвижимости этот сценарий сейчас разыгрывается как по нотам. Иногда возникает даже ощущение дежавю.

Последней каплей для пузыря на рынке недвижимости стал рост процентных ставок из-за ультраагрессивной федеральной политики по ужесточению наказаний за неуплату налогов, которая стартовала в 2001 году. Но один этот факт не смог бы удерживать пузырь на плаву столь длительное время. Когда пузырь только начинает расти, на него воздействует такой человеческий фактор, как «жажда наживы», и это изменяет имеющуюся финансовую ситуацию, а пузырь достигает невероятных размеров. Финансовые учреждения поддерживали пузырь на рынке недвижимости, как делал бы каждый, кто имеет в этом деле свой интерес. Даже предупреждения профессионалов, говорящих, что риски растут, в данном случае были бесполезны – как и в случае с любым пузырем. Почему это так? Даже факт открытия двойной бухгалтерии в Fannie Mae не стал препятствием для удвоения их прибыли за последние пять лет. Никакие системные ограничения не работают, когда пузырь находится в стадии роста. Регуляционные инструменты для нормализации ситуации могут быть применены только после окончания кризиса на рынке, а никак не в процессе. Слишком велико искушение, и слишком много на рынке свободных денег, которые люди хотят заработать.

Пузырь на рынке недвижимости, как и любой пузырь, провоцирует нарушения в работе системы. Как мы уже говорили, предложение на рынке недвижимости возросло, когда продавцам было предложено «указать сумму» в ипотечных закладных под угрозой аннулирования договора. Еще больше подстегнул пузырь тот факт, что банки и заемщики, проявив единство намерений и некоторую выдумку, изобрели квазиипотечные схемы договоров, чей уровень риска, безусловно, выше по сравнению с обычными договорами. Для объективности отметим, что эти схемы существовали и до появления пузыря на рынке недвижимости, но их процент был неизмеримо меньше. Кроме того, они применялись только по отношению к клиентам с высоким уровнем доверия банков. Сегодня такие типы договоров стали нормой, а не исключением. Они заключаются даже с людьми с невысоким уровнем платежеспособности, что, безусловно, увеличивает рыночные риски. Эта ситуация также характерна именно для ситуации «мыльного пузыря» на рынке.

Эрик Спротт, Саша Солунак Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...