Доступным жильем будут доходные дома

Жилья сегодня строят в России много, но новостройки всасываются платежеспособным спросом еще до их сдачи в эксплуатацию. Квадратные метры уходят в толщу избытка денег словно в песок. Чтобы было где жить не только имущим, но и тем, кто не может купить жилье даже при помощи кредита, государство вспомнило об аренде муниципального жилья. Похоже, именно оно и станет основой нацпроекта "Доступное жилье".

Доля социального жилья в новом строительстве из года в год будет расти.

 

 

В Москве в 2005 году было возведено 1,6 млн квадратных метров муниципальных площадей, в 2006 году - 1,8 млн, а в 2007 году власти планируют ввести 2,23 млн квадратных метров, или около 45% общего объема всех вводимых площадей. В перспективе, как обещают московские власти, очередникам и переселенцам из ветхого фонда достанется половина построенного. То есть получателей бесплатного жилья должно быть уже почти столько же, сколько и покупателей коммерческого. Но, по словам министра регионального развития Владимира Яковлева, распределение нового жилья между россиянами иное. "90% построенного в прошлом году жилья (примерно 50 млн квадратных метров) досталось 14% граждан, то есть меньшинству народа", - говорит он. Дело в том, что все бесплатное жилье рано или поздно поступает на рынок, ведь его приватизация будет запрещена лишь с 2010 года. Отсюда и концентрация жилья в руках немногочисленного преуспевающего класса собственников.

А между тем обязательств по обеспечению жильем малоимущих слоев населения с государства никто не снимал. Оно закреплено в Конституции, о чем недавно вспомнил председатель Совета федерации Сергей Миронов, заявив, что улучшение жилищных условий несопоставимо с нынешними ценами на жилье и доходами основной массы населения. «70% желающих улучшить свои жилищные условия не смогут приобрести квартиру ни с помощью, ни без помощи ипотеки», - заявил Миронов. И сделал вывод, что надо не просто строить больше жилья, но больше внимания уделять старому доброму социальному найму, попросту говоря, сдаче в жилья в аренду муниципального жилья по приемлемым ценам.

Спрос мешает
Ровно о том же полгода назад заявлял и столичный мэр Юрий Лужков, но дальше звонких идей дело не пошло. Впрочем, как войти в рынок аренды, московским властям, пожалуй, известно лучше, нежели федеральным. Коммерческий проект в Большом Николоворобинском переулке Москвы, дом бизнес-класса на 47 квартир, судя по рыночным ставкам аренды (от $2 тысяч до $12 тысяч), за четыре года существования уже окупил все затраты на его строительство. Проект воплощал ныне реорганизованный департамент инвестпрограмм строительства московского правительства.

Но это - единственный пример доходного дома за всю новейшую историю рынка жилья Москвы и России, да и тот доступным жильем не назовешь. Доходные дома, тем более экономкласса, строить сегодня неинтересно: прибыль от любого жилого строительства выше 50%, а от аренды - около 15%. В принципе это даже выше, чем в странах с развитой экономикой, там при доходности 10-13% годовых строительство и обслуживание доходных домов - успешный и прибыльный бизнес. Однако в этих странах и обеспеченность жильем в разы выше российского уровня, поэтому сумасшедших доходов нет и у застройщиков.

Между тем не контролируемый государством частный рынок аренды квартир в столице в условиях дефицита вполне преуспевает (см. таблицу). И почти все доходы столичных рантье надежно сокрыты от бюджета. По подсчетам столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, 120 тысяч москвичей имеют в собственности две квартиры и более. По оценкам экспертов рынка, оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет около $4 млрд в год. Это означает, что налоги с владельцев квартир должны были бы составить более 12 млрд рублей в год. На самом деле в прошлом году только 6 тысяч арендодателей жилья, или всего 5%, заявили о своих доходах, с которых было уплачено чуть больше 217 млн рублей налогов. "По самым скромным подсчетам, Москва ежегодно теряет от нелегальной сдачи квартир в аренду около 10 млрд рублей", - сетовал недавно первый заместитель директора государственного унитарного предприятия «Московский городской центр арендного жилья» Валерий Горюнов. Власти были бы вовсе не против получить хотя бы часть этого финансового потока. Хотя одной из главных групп покупателей квартир последние годы риэлторы в частных беседах называют именно чиновников разных уровней.

Концепция поменялась
В результате в федеральных коридорах власти и было решено скорректировать стратегию жилищной политики в стране. Проект новой стратегии на днях был представлен в Минрегионе. Суть ее - в усилении роли государства на рынке жилья и возрождение госнайма - как социального, так и коммерческого. Фактически это означает, что государство будет стремиться не к тому, чтобы всем гражданам стала доступна покупка жилья, а к тому, чтобы граждане могли жилье снять.

По словам разработчиков стратегии новой жилищной политики в России, стоимость коммерческого госнайма будет сравнима с рыночным уровнем. Какой должна быть ставка в Москве, можно судить по таблице. Заметим, что спрос даже при нынешних ценах превышает предложение.

Для социального найма расценки будут определяться муниципалитетами. Однако ясно, что он будет дороже, чем нынешняя плата за неприватизированное жилье. В целом по России, по мнению разработчиков из Минрегиона, плата за наем жилья должна составить 47 рублей за квадратный метр, в то время как сейчас этот показатель равен 1,5 рубля. Федеральный стандарт размера арендуемой площади в России будет не менее 18 квадратных метров. Иными словами, например, стандартные 54 квадратных метра обойдутся в $100 вместо нынешних $3. Для тех, кто не сможет платить по новым расценкам, будут предусмотрены субсидии, но в размере федерального стандарта. Причем ныне бессрочный договор найма ограничат пятью годами.

Однако проблем у идеи достаточно. Во-первых, конкуренция с частным рынком аренды. Во-вторых, сложности со строительством и управлением доходными домами. Муниципалитеты в сегодняшнем виде (а именно на них ляжет эта ноша) не имеют ни опыта, ни кадров для управления проектами такого рода. А между тем речь идет не только о строительстве и эксплуатации зданий, но и о полноценной девелоперской деятельности: поиск и привлечение инвестиций, управление финансовыми потоками и т.д. "Построить много жилья не проблема, - говорит вице-президент "ОПОРЫ России" Владислав Корочкин. - Существуют десятки схем с участием банков или инвестфондов. Но качество управления проектами со стороны муниципалитетов при нынешней кадровой укомплектованности вызывает массу вопросов». Тем не менее он считает, что доходные дома - вещь вполне реальная, если привлечь к идее бизнес, который сможет при сниженных за счет партнерства с государством рисках получить хотя бы 20% прибыли.

Экономкласс, типовое жилье (без учета элитного жилья)

Округ	Тип квартиры	Cредняя стоимость квартиры, $ тысяч	Усредненный размер арендных ставок, $ тысяч	Доходность от аренды в течение года, %
ЦАО	1 комн.	280	1,20	5,2
	2 комн.	380	2,20	6,9
	3 комн.	500	3,30	7,9
ЗАО	1 комн.	230	0,90	4,7
	2 комн.	320	1,50	5,6
	3 комн.	400	2,20	6,6
ЮЗАО	1 комн.	220	0,90	4,9
	2 комн.	300	1,50	6,0
	3 комн.	375	2,20	7,0
САО	1 комн.	185	0,80	5,2
	2 комн.	260	1,30	6,0
	3 комн.	330	1,80	6,5
ЮВАО	1 комн.	180	0,75	5,0
	2 комн.	250	1,10	5,3
	3 комн.	320	1,50	5,6
СВАО	1 комн.	185	0,79	5,3
	2 комн.	260	1,00	4,6
	3 комн.	330	1,40	5,1
ВАО	1 комн.	170	0,72	5,1
	2 комн.	240	0,95	4,8
	3 комн.	300	1,25	5,0
ЮАО	1 комн.	180	0,75	5,0
	2 комн.	250	1,10	5,3
	3 комн.	320	1,50	5,6
В целом по рынку аренды	1 комн.	200	0,80	4,8
	2 комн.	280	1,40	6,0
	3 комн.	350	1,85	6,3

*Приведены усредненные значения. Размер арендных ставок приведен в среднем по типу квартир без учета банковских ставок

Источник: "ИНКОМ-Недвижимость"

Владислав Долгов Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU