Квартира моя, а платит за нее пусть дядя

В том, что жилищная реформа необходима, никто не сомневается. Однако ее четкой концепции как не было, так и нет. Вопросов больше, чем ответов.

И несмотря на то что срок выбора управляющих компаний по обслуживанию жилых домов уже перенесен почти на год, можно уже сейчас уверенно сказать, что ни население, ни управляющие компании, ни регуляторы рынка не будут готовы к выборам и к 1 января 2007 года. Так что же делать?

 

 

Сотрудники комплекса городского хозяйства Москвы провели исследование международного опыта в сфере управления жилой многоквартирной недвижимостью 11 мегаполисов мира, а также оценили ситуацию, сложившуюся на московском рынке управления жилой недвижимостью. Один из главных выводов исследования - эффективный рынок управления жилой недвижимостью формируется в тех странах, где государство системно, а не стихийно управляет данным процессом.

Взять, к примеру, Бухарест. Как и в России, там тоже прошла льготная приватизация большей части жилья (около 90 процентов). Ответственность за него государство переложило на жильцов-собственников. Резко сократило субсидии на поддержание домов. Но быстро приватизировав квартиры, с приватизацией предприятий подрядчиков и управляющих компаний не торопились. То есть государство фактически самоустранилось от процесса формирования рынка, создав границы лишь в виде законодательства. Что в итоге? Неэффективное управление привело к значительному износу жилого фонда, многочисленным банкротствам муниципальных управляющих компаний, отсутствию конкуренции, потере компетенций в сфере обслуживания домов и крайне узкому спектру предоставляемых услуг.

Справедливости ради отметим, что этот негативный пример - скорее исключение. Исследование показывает, что власти мегаполисов в большинстве своем занимаются жильем четко и системно. Я имею в виду Прагу, Братиславу, Шанхай, Варшаву, Нью-Йорк и многие другие города. Практически в каждом из них власть предоставляла собственникам субсидии и гранты на капитальный ремонт домов, а также субсидии малоимущим на оплату услуг управляющих компаний. Такая же политика проводится и в Москве, хотя столичным властям иногда приходится идти вразрез с федеральным законодательством.

Еще один важный вывод - во всех странах, даже с традиционно сильным влиянием государства на экономику (тот же Китай), уходят от государственных управляющих компаний. Как собственник социального жилья государство присутствует практически во всех странах. Однако и таким жильем управляют частные компании, просто жильцы получают соответствующие адресные субсидии.

Теперь о Москве. Как и другие российские города, она из-за политики федеральных властей оказалась перед необходимостью проведения реформы без необходимой для этого глубокой подготовки. Во-первых, население не готово взять на себя даже часть затрат на обслуживание домов. Причем в столице больше даже не экономически, а психологически. Более 80 процентов горожан, включая тех, кто не испытывает финансовых проблем, убеждены, что расходы по ремонту дома, внутридомовых коммуникаций и благоустройству территории должен нести муниципалитет. Причем более 50 процентов жителей считают, что муниципальная власть с этой задачей не справляется. Почти 70 процентов москвичей не хотят иметь дела с частной управляющей компанией для своего дома, так как опасаются повышения цен или ухудшения качества услуг. И это при том, что правительство Москвы уделяет беспрецедентное внимание данному вопросу. Почти половина стоимости жилищно-коммунальных услуг оплачивается городом, а капитальный ремонт даже в частных домах проводится из городского бюджета. Доля расходов на жилищные услуги в доходах населения Москвы в среднем составляет всего лишь 0,2%, что в разы меньше по сравнению с другими европейскими странами. Причина такого несовпадения подходов состоит в том, что люди не всегда адекватно оценивают ситуацию, так как просто не владеют реальной информацией.

Кроме того, если бы население даже вдруг предъявило серьезный спрос на услуги частника, выбирать-то практически не из кого. Рынок компаний, обслуживающих в столице жилье, представлен тремя категориями: ДЕЗами (90 процентов рынка), "дочками застройщиков - девелоперов" и горсткой действительно частных независимых компаний. ДЕЗы назвать управляющими компаниями сложно, так как качество услуг их волнует меньше всего. Застройщики создают управляющие компании от безысходности, чтобы избежать претензий жильцов хотя бы в первые два года после сдачи дома, и пока серьезно не намерены развивать это как отдельный бизнес. С десяток частных компаний для узкой прослойки элитных домов и зданий бизнес-класса - вот все, что имеется на данный момент. В зданиях же эконом-класса и особенно - в старых панельных зданиях в непрестижных районах, где высокие затраты на ремонт и эксплуатацию, вряд ли стоит ожидать прихода честных рыночных игроков в течение ближайших двух лет без толчка и помощи государства. По крайней мере, надеяться на то, что это произойдет к намеченному часу "х" - 1 января 2007 года, не приходится.

Не могу не сказать также о существующей угрозе серьезных технологических рисков. ДЕЗы, аккумулируя платежи населения, а также дотации правительства Москвы, расходуют средства на ремонт старых домов и срочный ремонт или ликвидацию аварий. Резко изменить это нельзя. Процесс создания частных компаний, способных мобилизовать средства в таких объемах и принять срочные меры в случае серьезной нештатной ситуации, займет не меньше двух лет.

Много вопросов есть и к законодательству. Все понимают, что Жилищный кодекс создал лишь базовые условия для формирования рынка. Роль представителей муниципалитета на собрании собственников при выборе управляющей компании не описана. Как не прописаны конкретные критерии, по которым муниципалитет может выделить бюджетные средства управляющей компании или ТСЖ на компенсацию части затрат по капитальному ремонту зданий. Наши дома в основном смешанные, в них проживают собственники с различными потребностями и возможностями в оплате жилищно-коммунальных услуг. Как им договариваться? Законодательство не предлагает способов решения подобных конфликтов.

Что же делать? Я полагаю, что усилия власти должны прежде всего определить целевую структуру и модели управления рынком жилой недвижимости и составить план конкретных срочных действий по формированию рынка частных управляющих компаний.

Какова же должна быть идеальная модель управления домом для Москвы с учетом стратегии ее развития и исторических особенностей? Стоит ли развивать долю домов, находящихся в собственности бизнеса? Какой частью жилья должны управлять независимые компании, а какая часть будет управляться самими собственниками? Сколько городу нужно муниципального жилья? Следует ли поощрять однородные дома или оставить существующую модель "слоеного пирога"?

Ответы на эти вопросы должны быть найдены прежде, чем город ввергнется в активную фазу реформ. Это вовсе не означает, что усилия власти должны быть сведены чисто к исследованию проблемы. Целый ряд мер необходимо реализовать как можно быстрее. Например, постепенно переходить от субсидирования ДЕЗов к адресным субсидиям населению. Это сразу увеличит емкость потенциального рынка более чем на 1 миллиард долларов. Финансирование дотаций малоимущим собственникам жилья может происходить через жилищные фонды, механизм работы которых хорошо отработан за рубежом. Софинансирование капитального ремонта возможно с привлечением средств собственников, но обязательно в тандеме с финансовыми институтами. Это снизит нагрузку на бюджет и поможет сформировать чувство собственника у населения.

Безусловно, необходима активная просветительская и ПР-кампания среди населения, направленная на создание положительного имиджа реформы, повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ. Особенно предлагаю шире использовать опыт уже существующих ТСЖ, достойный обобщения и дальнейшего распространения. Следует создать центры поддержки и ассоциации для действительно независимых компаний, стимулировать дочерние компании девелоперов серьезно отнестись к перспективам нового рынка и инвестировать в развитие соответствующих подразделений. В то же время - существенно повышать эффективность ДЕЗов, после чего акционировать их.

Наиль Гайнутдинов Российская газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...