Про $1300 замолвите слово

Цена за квадратный метр московского жилья в $1300, озвученная чиновником ФАС Михаилом Евраевым, прозвучала музыкой для тех, у кого нет квартиры в столице, и сущей какофонией для тех, у кого это жилье есть и кто уже привык ощущать себя богачами. «Собственник» разбирался, насколько завышены рыночные цены на недвижимость в столице.

Не откажу себе в удовольствии процитировать ход мысли начальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, определивший эту цену: «Смотрели стоимость недвижимости в Москве и Дмитрове, расстояние 55 километров. В Москве метр стоит $3500, в Дмитрове – $800. При этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью.

 

 

Возник вопрос: может быть, в Москве высокая стоимость земли? С учетом этого удорожание на $350-400. То есть квадратный метр в Москве должен стоить примерно $1300». Прозвучав в эфире радио «Эхо Москвы», эта цифра через несколько часов была уже откомментирована буквально всеми участниками рынка. Но суть позиции риелторов была примерно одна – нам нынешние цены нравятся и кажутся справедливыми, а некоторые даже пошли дальше, говоря, что рынок готов к средней цене в $6000-6500, а нынешние цены еще низкие и вполне доступны гражданам.

«Собственник» не один раз пытался выяснить, насколько доступно жилье в столице различным категориям населения, и анализировал этот вопрос в статье «Арендуем «доступное жилье», где говорилось о том, что индекс доступности (см. чуть ниже) в столице зашкалил за 5 лет. Но с другой стороны, цена в $1300, названная чиновником ФАС, выглядит столь же необоснованной, как и $6000, к которой всей душой стремится профессиональное сообщество, живущее на проценты от сделок. Разберемся, где же проходит золотая середина.

Золотое сечение доступности

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи, а также по такому показателю, как индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Он показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Индекс доступности в столице, по данным Института экономики города, с 2003 года не превышал 4,3 года. Однако он сейчас составляет 5,3 года. Чтобы вернуться к такой же доступности жилья, которая, во-первых, считается приемлемой по меркам развитых стран, а во-вторых, на основании которой базируется программа «Доступное жилье», надо снизить этот показатель примерно на 20-25% и понизить среднюю цену примерно до $2750 за кв. м.

С точки зрения бизнеса неплохо выглядит уже цена в $2400, что означает «спекулятивную» составляющую примерно в 30-35%. Подсчитать это просто: по данным «Ведомостей» себестоимость квадратного метра в столице составляет $1900 (с учетом всех социальных нагрузок и даже взяток), а $500 прибыли составляют более 20%, что считается очень хорошим показателем для девелоперских проектов во всем мире. С точки зрения бизнесменов цена в $1300 выглядит очевидно нелепо при средней себестоимости в $1900, однако она могла бы быть вполне реальной, если бы с них были сняты так называемые социальные нагрузки (или бюрократические).

Поторгуемся?

Цена же, озвученная чиновником ФАС, выглядит как первое предложение покупателя на восточном базаре и очевидно служит сигналом для начала торговли. Федеральная сторона намерена продемонстрировать всю мощь государственной машины в борьбе против тех, кто срывает государственные планы, громко озвученные Президентом. Среди аргументов – обвинения в сговоре, проверки Прокуратуры и штрафные санкции. Даже если им не удастся взыскать с застройщиков денег в бюджет, очевидно, что передела рынка они добьются в любом случае. Возможно, этот передел произойдет в пользу государственных строительных компаний, о которых совсем неспроста начал говорить председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

Среди аргументов застройщиков – хитрые схемы бизнеса, разобраться в которых Прокуратуре будет не так и просто, и это точно займет не два месяца, которые, по словам Михаила Евраева, продлится проверка, возможности «быстро» сбросить оставшиеся квартиры по демпинговым ценам, определенная сплоченность рядов и вовремя созданная Ассоциация строителей, активно лоббирующая их интересы на всех уровнях.

Кстати, АСР уже поспешила заявить, что говорить о возможности какого-либо сговора между застройщиками нет никаких оснований, а цены выросли в результате множества факторов: закона о долевом строительстве, роста цен на цемент и металл, а также стоимости площадок, поднятия тарифов на газ, воду, электроэнергию.

Отметим, что в процессе этого торга могут пострадать покупатели, которые реально уже «задергались» и всерьез думают об отмене сделок. Вряд ли стоит идти на такие радикальные шаги: пока никто из экспертов не готов сказать, кто победит в этой схватке гигантов.

Иван Сергеев Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...