Расчет на уровне котлована

Столичный рынок недвижимости непрерывно «совершенствуется» и растет. Растут вверх новые дома, ежемесячно растет стоимость 1 кв. м. Претерпевают изменения и юридические аспекты совершения сделок, в первую очередь в области приобретения квартир в новостройках. В этом году большинство застройщиков стали применять новую форму инвестиционных договоров.

 

 

К сожалению, большая часть внесенных изменений привела к тому, что теперь предъявить какие-либо претензии к застройщику стало еще труднее. Сегодня юрист М2 расскажет о типичных проблемах, возникающих при заключении инвестиционных договоров, и даст свои рекомендации, как их избежать.

Метраж
После сдачи дома госкомиссии представители БТИ осуществляют замеры всех квартир. Полученные ими значения и используются при окончательных взаиморасчетах между застройщиками и инвесторами-покупателями квартир. Ввиду ряда особенностей проведения общестроительных работ полученные площади не совпадают с проектировочными данными, причем возможно как уменьшение, так и, что встречается несколько чаще, увеличение первоначальных размеров квартиры. Выбивание из приобретателей квартир «доплаты» за лишние метры — занятие для застройщика не слишком приятное. Для упрощения юридической процедуры выяснения отношений ныне практически все застройщики не указывают в договоре точные размеры квартиры. Пишут примерно так: «Дольщик (покупатель) после сдачи дома госкомиссии получает квартиру общей площадью примерно ... метров». Таким образом, покупатель фактически лишается возможности предъявить претензии к застройщику о несоответствии реальных размеров квартиры размерам, указанным в договоре. Зато застройщик вполне обоснованно требует доплатить за лишние метры по существующим на день сдачи квартиры ценам. Сам же расплачивается за «недостачу» по той стоимости 1 кв. м, которая была на момент заключения договора.
Впрочем, подобных неприятностей все же можно избежать. В тексте договора изначально стоит указать, что при изменении «примерных» размеров квартиры застройщик обязан известить покупателя о фактических изменениях. Кроме того, для таких случаев необходимо предусмотреть в договоре особый, более удобный для покупателя порядок оплаты. Например, по договору покупатель обязан внести всю сумму за квартиру в течение трех рабочих дней с момента заключения договора. В таком случае можно дописать: «при возникновении необходимости дополнительно оплачивать излишки площади покупатель обязан внести соответствующую сумму в течение 10–15 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика об уточнении метража квартиры». Отдельно уточняется, по каким именно расценкам производится расчет. Если этого не сделать, то предъявить претензии за необоснованные требования застройщиков практически невозможно, ведь в суде нужно доказать, что при заключении договора стороны жестко определили размер квартиры.
Покупатель также имеет право пригласить независимую организацию и за отдельную плату произвести обмер жилого помещения. Правда, вычисление точных размеров, подготовка и выдача признаваемого в суде документа может обойтись до $1 тыс. за 10 кв. м. Однако подобный документ позволит отстоять свои права в суде — все зависит от пресловутой «цены вопроса».

Сроки
В договоре необходимо указать следующие сроки: окончания строительства, сдачи дома госкомиссии и предоставления квартиры покупателю. Очень часто эти сроки не соблюдаются, а условия заключенного договора позволяют застройщику фактически безнаказанно вести строительство годами! Поэтому необходимо точно указать, когда дом должен быть построен, сдан, а квартира — передана покупателю. «Точно» в данном случае не конкретный день, а квартал календарного года. Это условие может звучать так: «Строительство объекта, расположенного по адресу: ... должно быть закончено не позднее III квартала 2004 года. После окончания строительства Застройщик обязан подготовить объект для сдачи госкомиссии. Объект сдается госкомиссии не позднее 1 января 2005 года. Застройщик обязан передать Покупателю квартиру, право на которую последний получит в соответствии с условиями настоящего Договора не позднее двух месяцев с момента сдачи объекта госкомиссии».
Покупатель может предусмотреть в договоре штрафные санкции для застройщика при нарушении указанных в договоре сроков. Однако стоит учесть, что за нарушение сроков строительства или сдачи дома застройщик ответственности перед покупателем не несет. Ответственность возникает только в том случае, если застройщик не предоставил покупателю квартиру вовремя. Причем абсолютно не важно, что послужило причиной нарушения сроков предоставления: поставка стройматериалов или просто «забывчивость» застройщика. В любом случае он будет нести ответственность. Единственное исключение из этого правила — форс-мажорные обстоятельства.
Стоит задуматься и о размере штрафных санкций. Наиболее разумно использовать те же формулировки, которые предусмотрены договором по отношению к покупателю в пользу застройщика.

Деньги
По сути покупать квартиру на стадии возведения дома — выступать инвестором строительства. Покупатель инвестировал средства в строительство дома, рассчитывая после его завершения получить квартиру. Он вправе ожидать своевременное получение «прибыли». Однако время идет, а квартиры все нет, и покупатель решает «выйти из игры», прервать отношения с застройщиком.
Возникает вопрос: как вернуть деньги? Можно потребовать от застройщика вернуть всю сумму. Однако в некоторых договорах предусмотрено, что при досрочном расторжении договора покупатель не может забрать свои деньги обратно. Застройщик объясняет покупателю, что после подписания договора все собранные средства инвестируются в строительство и изъять их из процесса не представляется возможным. Однако покупатель имеет полное право досрочно расторгнуть договор в случае существенных нарушений со стороны застройщика. К таковым можно отнести неисполнение застройщиком любых обязанностей, предусмотренных договором.
В том случае, если никаких нарушений со стороны застройщика нет, но договор расторгнуть необходимо, покупатель может направить застройщику письмо с предложением заключить дополнительное соглашение о расторжении договора. В тексте дополнительного соглашения указывают порядок расчетов сторон при расторжении договора.

Итого
Получит ли покупатель свои деньги обратно, будет ли нести застройщик ответственность — целиком зависит от условий заключенного договора. Поэтому надо постараться предусмотреть все. При выявлении каких-то несоответствий между условиями договора и реальным его исполнением нужно как можно быстрее реагировать. Иными словами, на каждый случай должна быть своя бумажка, которая при необходимости может призвать застройщика к ответу.
Если нет документов — надо искать свидетелей. Не стоит бояться суда. Некоторые недобросовестные застройщики рассчитывают, что покупатель просто побоится судиться с организацией, от которой зависит получение квартиры. В качестве универсального рецепта для покупателей можно предложить следующее. Известно, что еще до начала строительства составляется проект, который должен быть согласован с двумя десятками организаций, а несоблюдение проекта может обернуться для застройщика неприятностями. Поэтому при любых отклонениях от проекта (метраж, сроки и пр.) можно предложить застройщику либо мирно расстаться, либо... «уточнить» проект с компетентными органами. Как показывает практика, подобное «лекарство» действует, и очень неплохо.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...