Столица больше не устраивает частных инвесторов

Во все времена и везде одним из наиболее надежных средств сохранения капитала была недвижимость — дома, квартиры и земельные участки. Наиболее консервативные люди по сей день предпочитают этот вид инвестиций любому другому. Вложения в недвижимость осязаемы в отличие от вкладов в банк или в акции. Можно потрогать рукой стены или обвести взглядом участок и гордо сказать: «Это все мое!» Что предлагает рынок частному инвестору, накопившему $100–120 тыс.? У тех, кто желает вложить сбережения в недвижимость, есть несколько вариантов: покупка дома, квартиры или земельного участка в России или за рубежом.

 

 

Смысл инвестиций состоит в том, чтобы иметь возможность быстро и с прибылью превратить ценности в деньги. Вложения в недвижимость, как и всякий другой вид инвестиций, имеют свои особенности. Вероятно, рост цен действительно позволит владельцу квартиры, дома, земельного участка продать их с выгодой, но какой срок понадобится для этого, никто с уверенностью утверждать не возьмется. Следует учесть и ограниченную ликвидность недвижимого имущества — нельзя гарантировать его реализацию за желаемую цену в нужный владельцу момент.

Зато жилье и земля обладают способностью неизменно увеличиваться в цене, хотя темпы роста меняются. Кроме того, собственник недвижимости может получать доход от ее сдачи в аренду. Зачем замораживать капитал, если он способен работать? Поэтому разумно приобретать квартиру там, где есть спрос на съемное жилье, иначе владение пустующим помещением станет источником постоянных накладных расходов в виде налогов и коммунальных платежей.
Для состоятельного представителя среднего класса, накопившего сумму $100–120 тыс., существует несколько интересных вариантов инвестирования средств в недвижимость.

Квартира «на вырост»
Учитывая цены, приобретение недвижимости в Москве или Петербурге из списка вычеркнем сразу. В любом другом российском городе с большим экономическим потенциалом приобрести комфортную одно- или двухкомнатную квартиру за эту сумму не составит труда. Жилье в провинции дорожает на 20–60% ежегодно: в отличие от столицы там еще не исчерпан лимит роста. Эксперты практически единодушно предсказывают, что покупательский бум на рынке недвижимости в регионах еще впереди. Сегодня практически все крупные города, особенно миллионники, привлекательны для инвестиций. У частных лиц, вкладывающих средства на этапе строительства, есть шанс получить прибыль на уровне 30–40%.

По словам министра строительства Московской области Евгения Серегина, около 40% общего числа покупателей недвижимости в Подмосковье — москвичи. Стоимость домов и квартир пока еще заметно уступает столичным аналогам в Электроуглях, Королеве, Жуковском, Фрязине, Балашихе, Лыткарине, Железнодорожном, Пушкине, Мытищах, Зеленограде и Видном. Что касается дальнейшей сдачи жилья внаем, то тут и думать нечего: в Подмосковье спрос на аренду стабильно превышает предложение. За благоустроенную «однушку» расценки начинаются от $200 в месяц.

«Сейчас стоимость подмосковных квартир стабилизировалась на уровне $2–2,5 тыс. за 1 кв. м, — рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. — На рынке предлагается порядка 4 тыс. квартир по цене ниже $120 тыс. в Одинцове, Химках, Люберцах, Подольске, Долгопрудном, Домодедове и других городах ближнего Подмосковья. Две трети из них — однокомнатные, треть — двухкомнатные.

Квартиры по цене до $100–120 тыс. относятся к самым ходовым. На расстоянии 40–50 км от МКАД за эту сумму реально прикупить что-то среднее между дачей и домом. Например, по такой цене мы продаем деревянный дом площадью 71 кв. м со всеми коммуникациями в 63 км от Москвы по Новорижскому направлению».

«В данный момент корректируется стоимость несколько переоцененных во время ажиотажного спроса квартир ближнего Подмосковья. Недооцененное среднее и дальнее Подмосковье, постепенно набирая темпы, сокращает разрыв с зонами, прилегающими к Москве, — отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Если в период стабильного рынка цены первой зоны в среднем превышали показатели второй и третьей зон на 30 и 70% соответственно, то на пике роста разрыв увеличился до 60 и 180%. По итогам июля 2007 года отличие составило уже 30 и 100%. С осени 2007 года мы ожидаем стабильного роста цен на первичном и вторичном рынках Подмосковья на уровне 2–2,5% в месяц».

У самого синего моря
С ростом благосостояния население в России усвоило цивилизованную практику покупать квартиры и дома на юге вместо дачи. Одновременно такое приобретение служит неплохим способом инвестирования. Семья может проводить там отпуск, экономя на проживании, а все прочее время сдавать недвижимость в аренду.

Черноморское побережье условно делят на четыре курортные зоны: Анапскую, Геленджикскую, Туапсинскую и Большой Сочи. При бюджете $100–120 тыс. сразу исключим из рассматриваемых вариантов Сочи: грядущая зимняя Олимпиада 2014 года спровоцировала ажиотажный рост цен на землю и недвижимость. Плохонькая «однушка» стоит уже около $150 тыс. В окрестностях Сочи кое-какой выбор пока имеется. Уложившись в искомую сумму, удастся прикупить в Дагомысе или Кудепсте квартиру, а если поискать как следует, то и небольшой дом.

По мнению А. Скобкина, есть шанс найти за $100 тыс. двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и даже дом на Черноморском побережье. Так, столько стоит пятикомнатный двухэтажный дом с центральным водоснабжением, но без канализации в поселке Гумария в районе Сочи. В Геленджике этих денег хватит на одно–двухкомнатную квартиру. Дома бизнес-класса расположены на расстоянии 500 м от моря. Стоимость 1 кв. м — от $1,5 тыс. до $2 тыс. Панельные и монолитные дома эконом-класса возводят в спальных районах, а также в относительной близости к морю на западе города. Квартиры в них продают по $1–1,5 тыс. за «квадрат».

«Если приобрести квартиру на начальном этапе строительства площадью 50 кв. м, после сдачи дома она будет стоить уже $150 тыс., — советует начальник аналитического отдела агентства недвижимости «Дело» Лев Степанов. — Причем проблем с «кидаловом», который пугает жителей столицы и многих других крупных городов, в Геленджике нет. При выделении земельного участка добросовестность застройщика обязательно проверяется самым тщательным образом. В Геленджикском районе можно купить дом с земельным участком площадью около 10 соток, удаленный от моря на 10–30 км».

Анапа по уровню цен на недвижимость занимает третье место после Сочи и Геленджика. Один квадратный метр здешнего жилья оценивается в $1–1,5 тыс.

В Туапсе квартиры дешевле — от $900 за «квадрат». В окрестностях города недорого предлагают землю под застройку.

Варианты для неленивых
Сдача в аренду жилья в другом городе потребует определенных хлопот. Ее обязательно надо застраховать и подыскать доверенное лицо, которое будет присматривать за жильцами, а в случае необходимости — перезаключать договоры аренды и улаживать вопросы с коммунальными службами. Услуги посредников между отсутствующими в городе хозяевами и постояльцами активно предлагают местные турфирмы. «Средний доход от сдачи однокомнатной квартиры в Геленджике составляет 90–100 тыс. руб., двухкомнатной — 150–200 тыс. руб. в год», — отмечает Л. Степанов. Однако по окончании курортного сезона сдать квартиру в причерноморском городе затруднительно.

Что касается приобретения земельных участков в курортной зоне, тут разумно вкладывать средства с расчетом на дальнейшую перепродажу. Черноморское побережье сейчас активно обустраивается, поэтому по прошествии определенного времени деньги, вложенные в покупку земли, принесут хорошую прибыль.

По словам А. Cкобкина, средства в размере $100–120 тыс. позволяют приобрести участок площадью 1 га на самом берегу моря, правда, без коммуникаций. Л. Степанов считает реальным за ту же сумму купить небольшую площадку под строительство коттеджа в Геленджике.

Жители европейской части России могут выгодно вложить средства в недвижимость еще в одной приморской туристической зоне — в Калининградской области. Помимо общей тенденции к росту цен на недвижимость здесь способно «выстрелить» запланированное на июль 2009 года строительство одной из четырех зон, отведенных для дислокации игорного бизнеса в России.
Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Калининграда в настоящее время перевалила за $1 тыс. Рост цен квартир на вторичном рынке составляет 20% в год, в новостройках — 25–30%.

Чужеземные дали
Желая прикупить кусочек курорта, не обязательно ограничивать себя рамками отечества. В Европе еще остались места, где за $100–120 тыс. продается жилье даже более комфортное, чем в России. Это в первую очередь Болгария, в какой-то степени — Хорватия и Черногория. Кроме того, представляет интерес недвижимость в туристических зонах Чехии, Польши, Литвы и Финляндии. Эти страны больше всего подходят для инвестиций по принципу географической близости, политической и экономической стабильности, максимальной отдачи вложений.

За исключением Хорватии и Черногории, все названные страны — члены Евросоюза; Польша и Финляндия считаются Шенгенской зоной; Литва и Чехия войдут в нее до конца года, не за горами и вступление Болгарии в это единое безвизовое пространство. Включение страны в Шенгенскую зону, с точки зрения владельца тамошней недвижимости, имеет два больших плюса: оно способствует повышению стоимости приобретения и обеспечивает получение шенгенской визы с минимальными хлопотами. Учитывая устойчивый спрос на недорогое жилье в курортной зоне и недооцененность, пока еще свойственную почти всем странам-новичкам ЕС, при необходимости недвижимость там несложно реализовать сравнительно быстро и с прибылью.

Из иностранных морских курортов обладателю свободных $100 тыс. доступен широкий выбор жилья в Болгарии и весьма ограниченный — в Хорватии и Черногории. В Интернете присутствует множество предложений местных и российских риэлторов. Услуги местного посредника скорее всего обойдутся дешевле, но при этом возрастает риск связаться с недобросовестными продавцами.

Как во всяком курортном месте, большое влияние на цену жилья оказывает удаленность от береговой линии. Стоимость объекта на первой линии и на расстоянии 1 км от моря подчас отличается в два раза. Кроме того, на цену влияет наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

В Болгарии реально приобрести готовые апартаменты или квартиру в строящемся доме на близком к завершению этапе. Доступны и памятные по советскому прошлому Солнечный Берег с Золотыми Песками, а также другие приятные места. Можно купить квартиру на берегу моря (есть предложения жилья в 50–100 м от пляжа) или где-нибудь на горнолыжном курорте. Ведь расстояния в Болгарии при наличии машины позволяют в течение дня менять пейзажи в зависимости от настроения: хочется искупаться — отправился на море, потянуло на лыжи — поднялся в горы.

«За сумму Є80–90 тыс. ($100–120 тыс.) предлагаются хорошие апартаменты с одной или двумя спальнями в шаговой доступности от моря в апарт-отеле с бассейном, охраняемой территорией, ландшафтным дизайном, SPA, ресторанами, теннисными кортами, детской площадкой и др., — объясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. — Можно уложиться и в меньшую сумму — от Є30 тыс. ($43 тыс.)».

Квартира в Болгарии оформляется в собственность иностранца без каких-либо условий. А вот приобретение дома потребует предварительной регистрации юридического лица: иностранным частным лицам владеть землей не разрешается.
Кстати, наличие собственного жилья в Болгарии значительно упрощает процесс получения краткосрочной визы на срок до 90 дней.

Порядок — дороже
Покупательский бум, разразившийся на рынке недвижимости Хорватии и Черногории в последние годы, поднял цены — они стали гораздо выше болгарских. Впрочем, по мнению менеджера компании «Адрионика» Елены Невской, за указанную сумму $100–120 тыс. в Хорватии еще возможно подобрать небольшие квартиры (апартаменты) до 60–70 кв. м, но более реально — площадью около 40–50 кв. м.

«Это будет стандартная евроотделка: стеклопакеты, кондиционеры, оборудованный санузел, паркет и плитка, домофон, жалюзи, в некоторых случаях — встроенная кухня, бассейн при здании, система видеонаблюдения», — уточняет Е. Невская. Расходы на коммунальные услуги в таких апартаментах равняются приблизительно $120–150 в месяц.

В Хорватии процедура оформления недвижимости в собственность частного лица иногда затягивается года на два. По сложившейся практике недвижимость оформляется на юридическое лицо, учрежденное в Хорватии, в число учредителей которого входит гражданин России (это законом допускается). Процедура регистрации юридического лица длится около месяца. Альтернативой служит приобретение хорватской фирмы, на балансе которой находится объект недвижимости. В этом случае не платится налог на переход права собственности (5% стоимости объекта).

«В Черногории возможна покупка квартиры из вторичного фонда, но не в новостройке,— считает Ю. Титова. — Уровень цен на «вторичке» начинается от Є1,8 тыс. ($2,5 тыс.) за 1 кв. м».

Спрос на аренду апартаментов присутствует только в рамках туристического сезона — с мая по октябрь. В этот период они приносят от Є30 до Є80 ($40–80) в день.

Неторным путем
Если вы любите на отдыхе путешествовать по разным странам, а собственное жилье вблизи пляжа вас не слишком интересует, имеет смысл вложить свободные средства в недвижимость Чехии, Польши, Литвы или Финляндии. Эти страны обладают завидной привлекательностью с туристической точки зрения, что делает выгодной сдачу жилья внаем.

Что касается Чехии, то, по мнению Ю. Титовой, в Праге или Карловых Варах в сумму Є80–90 тыс. ($100–120 тыс.) уложиться очень сложно. Ограниченный выбор есть только на вторичном рынке — в панельном доме на окраине. Доступны и квартиры в городах-сателлитах Праги, вроде наших Химок или Мытищ. За эти же деньги вы купите квартиру почти в любом районе Чехии, кроме крупных туристических центров — горнолыжных курортов и тех, что находятся под охраной ЮНЕСКО. Самая дешевая недвижимость продается на севере Чехии — например, в городе Мост, что в 70 км от Праги, стоимость жилья начинается от Є20 тыс. ($28 тыс.).

Следует учесть, что приобретение жилья в собственность в Чехии, как и в Хорватии, связано с большими сложностями при оформлении сделки купли-продажи. Обязательна предварительная регистрация юридического лица на территории соответствующей страны, в качестве учредителя которой должен выступить будущий собственник недвижимости. Все это хлопотно и недешево.

В Чехии сдача внаем однокомнатной квартиры в спальном районе в панельном доме приносит владельцу $250–300 в месяц.
Золотые денечки инвестирования в польскую недвижимость для частного инвестора уже миновали. Еще пару лет назад приличные однокомнатные квартиры в новостройке в тихом месте с видом на море продавались всего за $10 тыс. Но кое-какой выбор еще есть, и грядущее вступление в Шенгенское пространство позволяет надеяться, что польская недвижимость поднимется в цене, т. е. принесет прибыль своим владельцам.

Еще один вариант за $100–120 тыс. — квартира на Балтийском побережье, но вдали от туристических центров. Шире выбор в районе Мазурских озер — традиционном месте отдыха поляков. Но и тут жилье раскупается очень быстро. Обладателю указанной суммы целесообразно поискать вариант во вторичном панельном фонде на окраине Варшавы или Кракова. В маленьких городках, понятно, цены еще ниже: за небольшую трехкомнатную квартиру площадью 46 кв. м в Сувалках попросят $55 тыс., за однокомнатную — и вовсе $30 тыс. «с хвостиком».

Представитель польской компании «Альмар» Александр Кузьмин рассказывает, что должен знать иностранец, присматривая себе жилье в Польше: «Приобрести частный дом проблематично: иностранцы должны получить разрешение на это от польских властей. Эта процедура затяжная, к тому же она значительно повышает стоимость оформления в собственность. Поэтому самый распространенный вариант — покупка квартиры. Для этого никакие разрешения не требуются. Кстати, надо помнить, что низкая цена квартиры иногда связана с отсутствием центрального отопления: печи в Польше до сих пор не редкость».

Квартплата (не считая платежей за газ, воду и электричество) обойдется от $50 до $130 за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно.

В гости к ближайшим соседям
Из трех бывших советских республик Прибалтики только Литва приветствует приобретение жилья в собственность иностранцами. Латвия и Эстония законодательно ввели такие жесткие ограничения на покупку недвижимости, что иностранцам для проживания в этих странах придется довольствоваться гостиничным сервисом.

В Литве же нет никаких ограничений для покупки жилья россиянами. Наибольший интерес представляют Вильнюс, Тракай, Клайпеда, Друскининкай, Паланга и Нида. Но рассчитывать придется на скромную одно–двухкомнатную «панельку» на окраине. За последние два года цены на недвижимое имущество в Литве в среднем выросли вдвое. По самым скромным прогнозам, они обещают расти со скоростью около 15–20% в год.

«Оформление покупки недвижимости в Литве происходит быстро и обходится относительно недорого. $100–120 тыс. — стоимость домика, требующего небольшого ремонта, например, в 20 км от Друскининкая. Дома в хорошем состоянии стоят гораздо дороже», — отмечает директор фирмы HERMIL, специализирующейся на реализации недвижимости в Литве, Любовь Бикбаева. Земельные участки в этой стране иностранцам покупать запрещено.

В Литве здания облагаются единым для всех налогом, который составляет 1% кадастровой стоимости объекта. Зимой квартплата с коммунальными услугами способна зашкалить за $200 в месяц.

Зато владелец недвижимости в Литве претендует на многократную визу, которая дает право пребывания на территории страны в течение шести месяцев в году.

Наконец, в Финляндии купить вполне приличный дом с сауной и гаражом можно за $100 тыс. и даже меньшую сумму. Большинство квартир является собственностью кооперативов, а доли в кооперативе иностранцы приобретают редко. Финский налог на недвижимость в зависимости от района составляет 0,5–1% в год.

Земля и рента
«Наиболее ходовыми сегодня являются участки размером 15–20 соток, на которых помимо самого дома можно возвести баню, гараж либо гостевой домик», — считает директор по связям с общественностью инвестиционной компании «Жилторг» Иван Гурьев. Площадь земельного участка под строительство должна быть не меньше 10 соток, да и то при условии, что он расположен в живописной местности. Исходя из размера выбранной для нашего обзора суммы, получается, что стоимость одной сотки не должна превышать $5–6 тыс.

«Приобретая землю для дальнейшей перепродажи, следует принимать во внимание такие факторы, как экологическая обстановка, транспортная доступность и перспективы ее изменения, состояние социально-бытовой инфраструктуры, — отмечает И. Гурьев. — Оптимальные варианты, на мой взгляд, — Истринский, Красногорский, Рузский, Одинцовский и Дмитровский районы. Менее привлекательны Ленинский, Подольский и Наро-Фоминский». Бесперспективными районами И. Гурьев назвал Раменский, Ногинский, Щелковский, Воскресенский, Орехово-Зуевский, Шатурский.

«Приобретать стоит участки, которые имеют хорошее транспортное сообщение с Москвой, — говорит руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. — Как правило, это территории, удаленные от МКАД на 10–15 км. Наименее привлекательны небольшие участки вдали от развитых населенных пунктов».

Одному хорошо, а в компании — лучше?
Если недвижимость рассматривается как единственный подходящий способ вложения средств, но возиться с поиском и приобретением квартиры, дома или земли не хочется, попробуйте стать совладельцем какого-нибудь большого офисного или торгового центра. Такую возможность предоставляют паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости.

ПИФы недвижимости создаются под конкретные проекты на фиксированный срок — от 1 года до 15 лет. Это определяет закрытый характер таких фондов — пайщик не вправе потребовать свои деньги назад до окончания срока действия договора инвестирования. Сейчас в России работает более 120 ПИФов недвижимости. До последнего времени они были малодоступны мелким частным инвесторам. В качестве вкладчиков обычно выступал ограниченный круг лиц и компаний, заинтересованных в финансировании определенного проекта. Однако недостаточный приток средств изменил ситуацию. С прошлого года цена вхождения в некоторые ПИФы недвижимости упала до 100 тыс. руб.

По сравнению с другими способами инвестирования в недвижимость ПИФы не гарантируют не только прибыли, но даже и сохранения капитала: успех или провал предприятия, размер прибыли зависят не только от конъюнктуры рынка, но и от профессионализма управляющей компании. Некоторые эксперты считают, что инвестиции в ПИФ недвижимости рискуют себя не оправдать, поскольку рынок коммерческой недвижимости перегрет: скуплено очень много объектов с целью дальнейшей перепродажи.

Минус налог
Любая недвижимость облагается налогом. При продаже жилья взимается стандартный налог на доходы по ставке 13%. Однако имеется льгота — доход до 1 млн руб. при реализации жилья налогом не облагается. Уплатить необходимо 13% суммы, которую составит разница между ценой жилья и лимитом в 1 млн руб. Более того, если продавец владел недвижимостью более трех лет, он полностью освобождается от уплаты налога.

Сдавая любую недвижимость в аренду, придется отдавать государству те же 13% суммы дохода. Если договор с нанимателем заключается через риэлторскую контору, то целесообразно внести в договор условие, по которому перечислять налог станет фирма-посредник.

Ставка земельного налога определяется в процентах по отношению к кадастровой стоимости земельных участков. Ее величину определяют местные власти. Верхний предел ставки зависит от категории земли: для участков сельскохозяйственного и жилищного назначения налог не превышает 0,3%. Ставка налога на остальные земельные участки — не более 1,5%.

Вкладчик ПИФа недвижимости платит стандартный налог на доходы физических лиц по ставке 13% при погашении или реализации паев.

Жанна Гусейн
Руководитель отдела зарубежной недвижимости ООО «Пересвет-Девелопмент»:
— В настоящее время намного эффективнее вкладывать денежные средства в рынок зарубежной недвижимости (Дубай, Болгария, Хорватия). Стоимость недвижимости там зачастую ниже, чем на московском рынке, а перспективы роста и развития курортных районов очень высокие. Одним из наиболее перспективных и высокорентабельных объектов для инвестиционных вложений является рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах.
Цены на недвижимость в Дубае ниже, чем в мировых столицах (Лондоне, Москве, Токио) в два–три раза. Стоимость 1 кв. м варьируется от $2,5 тыс. (высокое качество отделки, встроенные кухни, часто меблированы) до $6 тыс. и выше (элитные апартаменты). Если вы решите приобрести квартиру для кратковременных визитов, то аренда принесет вам прибыль от 20% и выше. Перепродажа на вторичном рынке даст от 40 до 100%.

Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
— У частного инвестора, накопившего $100–120 тыс., есть несколько вариантов вложения средств. Например, инвестировать их в жилую недвижимость, причем не только в России, но и за ее пределами.

Если говорить о Москве и Подмосковье, то на эту сумму реальнее всего приобрести в районах комплексной застройки в Москве (Кожухово, Куркино, Южное Бутово, Молжаниново) или в городе-спутнике (Реутов, Одинцово, Балашиха, Люберцы) квартиру эконом-класса, небольшую по площади, но с потенциалом роста цены.

В городах среднего и дальнего Подмосковья за $100–120 тыс. возможно купить двух- или даже трехкомнатную квартиру. С точки зрения динамики роста цен инвестиционные вложения в жилую недвижимость являются довольно перспективными.
Выгодно инвестировать и в регионы России. Наиболее перспективен в этом отношении Краснодарский край, особенно такие динамично развивающиеся города, как Сочи, Анапа и Геленджик. После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 в городе произошел значительный рост цен на жилье, поэтому в бюджете до $120 тыс. найти что-либо будет очень затруднительно, тем более что жилая недвижимость эконом-класса в Сочи — самый дефицитный товар. В Геленджике и Анапе еще есть шанс найти жилье за $100–120 тыс. В будущем на динамику цен в Геленджике активное влияние окажет строительство аэропорта.

Из зарубежных стран стоит выделить Хорватию, Болгарию, Черногорию и другие страны Восточной Европы. Инвестиции в недвижимость этих стран способны стать очень прибыльными, но они связаны с повышенными рисками. Как пример стоит привести ситуацию с Турцией. Одно время турецкая недвижимость казалась очень перспективной и привлекала частных инвесторов из-за рубежа. Но в связи с тем, что страна еще так и не вошла в состав ЕС, эти инвестиции остались не совсем оправданными.

Еще один интересный вариант — вложение денег в ПИФы, которые инвестируют в коммерческую недвижимость. Доходность таких вложений составляет 12–15% годовых. Есть еще одна привлекательная и притом стабильная стратегия поведения частного инвестора: 70% инвестиционного капитала вложить в ПИФы коммерческой недвижимости, а оставшиеся 30% — в недвижимость за рубежом, например, в Восточную Европу. При таком раскладе можно рассчитывать на ежегодную прибыль минимум 18–20%. Но чтобы осуществить эту схему на практике, нужно не менее $150–200 тыс.

Сергей Лобанов
Директор департамента управления активами «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:
— К сожалению, имея сегодня $100–120 тыс., единственное, что можно сделать — приобрести одно- или двухкомнатную квартиру в кредит. Минимальная стоимость «однушки» в настоящее время начинается от $140–150 тыс., а стоимость «двушки» приближается к $200 тыс., поэтому на обозначенную сумму нереально сразу купить отдельную квартиру. Не хватит ее и для вложения в коммерческую недвижимость.

Зарубежная target="_blank" href="http://art.thelib.ru/business/real/">недвижимость, с одной стороны, менее рисковая, но с другой — обладает двумя большими минусами. Во-первых, с точки зрения налогов. Например, в части европейских стран не совсем выгодные налоговые режимы для нерезидентов, поэтому есть вероятность того, что помимо вложенных инвестиций придется заплатить еще существенную сумму налогов.

Во-вторых, сложность процесса, поскольку контролировать недвижимость, которая находится в Москве, — это одно, а в другой стране (нужно иметь в виду визы и время полета) — совершенно другое. Поэтому, на мой взгляд, инвестиции в зарубежную недвижимость имеют смысл лишь тогда, когда есть сумма не менее $1 млн, существует четкое понимание самого процесса.

В качестве объектов инвестиций сейчас в России используют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), акции и их публичное размещение и недвижимость. У каждого вида та или иная степень прозрачности, доходности и рискованности. ЗПИФы — промежуточный способ вложения средств между акциями и прямыми инвестициями. ПИФы обладают рядом достоинств, среди которых возможность участвовать любыми объемами средств, в том числе небольшого размера, что невозможно при прямом инвестировании. Правда, несмотря на то, что все операции делаются через профессионалов, доходность совершенно не прогнозируемая: она бывает и 100%-ная, и отрицательная.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
— Сейчас сумма в пределах $100–120 тыс. не позволит частному инвестору приобрести недвижимость в Москве. Таких денег не хватит даже на квартиру в малопривлекательном типовом доме, не говоря уже о жилье повышенной комфортности, наиболее перспективном с точки зрения инвестиций. Располагая данными средствами, удастся приобрести недвижимость только в ближайшем Подмосковье, а именно в быстро развивающихся городах-спутниках в пределах 50 км от МКАД (Видное, Балашиха, Подольск, Королев и др.).

То же относится и к загородной недвижимости. Качественных предложений коттеджей эконом-класса, которые могут стать объектом частных инвестиций, сейчас крайне мало, и стоимость большинства из них превышает обозначенный предел сумм.
Что касается приобретения недвижимости за рубежом, то еще три–пять лет назад было реально приобрести дом на побережье в Болгарии или Черногории за сумму в пределах $50 тыс. Cейчас инвестиционный бум в этих странах уже позади, такой дом будет стоить порядка Є300 тыс. При этом особых перспектив дальнейшего роста цен ждать не надо. Важно отметить, что для совершения сделок с недвижимостью за границей нужно быть юридически грамотным человеком либо нужно воспользоваться услугами консультантов, иначе возникают риски, связанные с особенностями местного законодательства.

Если говорить о свободной сумме для инвестирования в пределах $100–120 тыс., то получить заметный доход от инвестирования такой суммы вряд ли удастся, максимум, что можно сделать, — спасти их от инфляции. Это справедливо как в отношении инвестиций в недвижимость, так и для других вариантов вложения денег (банковские депозиты, ПИФы, фондовый рынок и т. д.).

Ольга Сенаторова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU