Где Москве искать резервы?

Москва давно уже изыскивает новые возможности для дальнейшего роста. Но территориальные резервы не бесконечны, и это постоянная проблема крупного мегаполиса, который имеет соседствующие областные земли, стремящиеся к росту так же, как и он.

Что же возможно предпринять в данной ситуации, которая особенно остра для центральной части города, где уже давно не осталось свободных территорий? Конечно же городская администрация и проектные институты сейчас занимаются данным вопросом, включающим и юридическую, и правовую, и финансовую стороны. Внимательно изучив промышленные участки застройки, можно выявить достаточно крупные по площади ареалы от 2 до 5 и более гектар, иногда занимающие целый квартал - от улицы до улицы, например ткацкая фабрика "Красная Роза".

 

 

Значит ли это, что почти всех их ожидает участь выноса и создания на их территории нового жилья, офисных или административных центров, а также культурных учреждений? Нет, конечно, но какая-то доля истины здесь есть. В "топку" таких мероприятий могут подпасть и те предприятия и заводы, которые вполне могут нормально существовать среди жилого окружения.

Имеющиеся в Москве резервы позволят в ближайшем будущем строить 4,5 - 5 млн кв. метров жилья в год, заявил первый вице-премьер правительства столицы Владимир Ресин. Он отметил, что действующая сейчас в городе целевая программа вывода промышленных предприятий, сделанная в рамках генплана, "О реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004-2006 годов" позволяет возводить жилье на участках с уже проложенными коммуникациями, что ускоряет и удешевляет строительные работы. К примеру, в ЦАО на месте экспериментальной фабрики спортивной обуви построили многофункциональный комплекс, а вместо фабрики "Парижская коммуна" и НИИ эластомерных материалов и изделий - жилые комплексы. Завершается строительство жилых зданий на территории метизного завода (Шмитовский проезд, 16). То, что сегодня, как отмечают городские власти и проектировщики, в промзонах непосредственно промышленность занимает не больше половины территории, а остальное является непрофильными объектами: склады, автобазы, магазины, гаражи, дает возможность сократить их участки и отдать в счет другой застройки. По этой программе из центра Москвы в ближайшее время выведут все экологически опасные, энергоемкие и материалоемкие производства.

Но встает законный вопрос: произойдет ли какое-то улучшение состояния такой высокоурбанизированной среды, как центр города? Если на высвободившихся территориях возникает жилой комплекс или офис, он тянет за собой удобные подъезды автотранспорта, парковки, и конечно же ни о каком благоустройстве для городской среды в целом и локального места в частности речь уже не идет. Кто же будет делать на свободной земле парк, когда земля стоит так дорого! Она мгновенно застраивается с тем, чтобы потом окупиться. В связи с этим сейчас даже более заметна тенденция застройки под офисные центры, нежели под элитные жилые комплексы.

Промышленные территории в центральной части, подвергающиеся различным трансформациям, можно подразделить на те, которые полностью вычищаются от построек и претерпевают новое строительство, и те, которые модернизируются. Если застройка на площадке снесена полностью, то здесь, как правило, размещают мини-жилой элитный квартал.

Вариант модернизации промышленных территорий предполагает реконструктивные мероприятия, затрагивающие собственно сооружения, составляющие данную промзастройку. Здания подвергаются функциональной переориентации и реновации, для эксплуатации их в другом качестве. Как правило, по такому сценарию изменяются объекты, представляющие историческую или архитектурную ценность, например сформировали целый квартал определенного времени (то есть создали среду) или находятся вблизи домов-усадеб, сооруженных приблизительно в этот же период памятников архитектуры и истории. Сохранившие свои строительные и конструктивные качества, то есть не подвергшиеся за время эксплуатации существенному физическому износу, такие здания с крепкими кирпичными внешними и внутренними стенами, обладающие монолитными перекрытиями, требуют небольших архитектурно-строительных изменений. Если, конечно, проект предусматривает реконструкцию без увеличения полезной площади и этажности, которая в исторической части регламентирована. Эти здания с успехом могут быть обновлены за счет усовершенствованной стеклянной кровли, мансардных помещений, обновленных оконных блоков и современных входных групп.

В западной практике уже давно существует масса примеров реновации промтерриторий и их объектов под различные функции. Галерея "Тейт-Модерн" в Лондоне разместилась в корпусе одной из электростанций. В районе доков на берегу Темзы оборудован Докленд-музей, жилые комплексы и административные центры.
У нас это ГЦСИ - Государственный Центр современного искусства - капитальная реконструкция корпуса цеха бывшего завода металлообработки электролампового завода (Зоологическая, 13, ар. 2). Проект сохранил основные габариты здания с заменой кровли и части несущих конструкций. Архитектура в стиле хай-тек с конструктивными элементами-ребрами, вынесенными наружу, подчеркнула историческую сущность сооружения. Двухэтажный цех преобразован в 5-этажное здание, где теперь есть возможность хранить произведения искусства и их выставлять.

Галерея "Арт-Плей" разместилась в промышленном здании - текстильной фабрики "Красная Роза", а в бывшей фабрике технических бумаг "Октябрь" на Бауманской начал работу проект - выставочное пространство "Фабрика" в Переведенском переулке. Проект "Арт-Стрелка", объединивший 5 галерей, временно въехал в гаражи шоколадной фабрики "Красный Октябрь". По программе Правительства Москвы о выводе из центра столицы промышленных предприятий к ним относится и "Красный Октябрь". Стрелка Москва-реки - отличное место для застройщиков, его даже уже называют "Золотой остров". Сейчас "Красный Октябрь" еще не съехал, реконструкция острова не началась, и пока художественный центр "Арт-Стрелка" арендует несколько корпусов у фабрики. Здесь планируется сохранить 3 строения: два старых корпуса "Красного Октября" и здание императорского яхт-клуба. После вывода фабрики на территорию концерна "Бабаевский" на освободившихся площадях в 4,9 га разместится элитный многофункциональный жилой комплекс с офисами и объектами торговли. Всего предполагается возвести около 1 млн кв. м жилых и офисных площадей.

Из центра Москвы в ближайшее время выведут все экологически опасные, энергоемкие и материалоемкие производства. Освободившуюся территорию предполагается отдать под застройку.

Над проектом центра современного искусства "Винзавод", который разместится на территории бывшего Московского завода виноградных вин и коньяков около Курского вокзала на берегу реки Яузы, работает архитектор Александр Бродский. "Винзавод" - идея реконструкции не одного здания, а всей промышленной территории в комплексе. Арт-квартал вместит как выставочные пространства, так и кафе, бары, кинотеатры, стоянки.

Такая реконструкция для арт-галерей становится возможной из-за специфики архитектуры промышленных сооружений, с многосветными залами, громадными пролетами, перекрытыми металлическими или бетонными конструкциями, высокими потолками, хорошо сохранившимися кирпичными стенами и даже световыми фонарями в кровле, что как нельзя лучше соответствует пространству для искусства, а также то, что здания остались с хорошими эксплуатационными характеристиками. Всё это можно на старой основе переоформить в современный внешний и внутренний вид. Полностью сносить здание не имеет смысла, так как от реконструктивных мероприятий и новой функциональной наполненности сооружение только выигрывает. И если раньше выставиться в заводе-галерее было престижно, являя жест альтернативности по отношению к салонно-музейной жизни, то сейчас эта идея превратилась просто в размещение выставки на просторной площади, отделанной в современной стилистике.

Еще одним вариантом реконструкции промышленных сооружений без их абсолютного сноса является переориентация их под модное на Западе и уже ставшее культовым, но пока еще реально не осуществленное у нас, такое явление, как лофт - помещение, используемое под жилье. Лофтом на западе называют жилые помещения, переоборудованные на базе старых индустриальных зданий: заводов, фабрик, складских пространств с высокими потолками и сохранением основных конструкций, формирующих производственное сооружение: металлических балок, бетонных или кирпичных стен, металлических колонн.

В модернизированных помещениях, устраиваемых под лофт, перегородки делают прозрачными или обходятся без них. Они предполагают проживание людей, которые совмещают в жилом пространстве мастерскую, домашний офис, студию или любое другое рабочее пространство. Интерес к лофтам в Москве есть, но спроса пока нет, так как нет предложений на рынке. Наблюдаемый интерес связан с сильным импульсом, данным мощной волной реконструктивной политики в отношении промзон и их объектов, а также уже существующих примеров перепрофилирования промзданий под офисы и галереи, которые сделаны в таком ключе, который может быть применен и к жилым пространствам с интерьерами а-ля промышленный хай-тек. Массовым этот вид жилья конечно же не станет, но первый в столице проект по строительству лофтов планируется в 2006 - 2009 годах реализовать на территории кондитерской фабрики "Красный Октябрь". Под жилье будут перестроены корпуса фабрики, имеющие Охранный статус, а также здание бывшего императорского яхт-клуба.

Максимальная польза для городской среды - размещение на освободившейся земле застройки не выше 3-х этажей с высоким процентом озеленения, городского сада или парка.

Всего от промзон планируется освободить несколько тысяч гектар земли из занимаемой ими s общей сложности 20 тысяч га (около 20% территории города). Сегодня необходимо защитить потенциал промышленных территорий столицы от недружественного огульного поглощения. Возможность продавать землю предприятий самостоятельно привело к земельным спекуляциям. В такой ситуации достаточно просто скупить столичные предприятия, чтобы ликвидировать производство, и застроить освободившийся участок жильем или офисами, В соответствии с новым Земельным кодексом РФ участки под промышленными объектами должны передаваться в собственность тем предприятиям, которые их занимают. Если это произойдет, будет потерян контроль над огромной территорией, которая немедленно становится объектом купли-продажи, Интерес представляют также и территории, которые ранее были санитарно-защитными зонами от предприятий. По санитарным нормам там запрещено возводить жилье. В том случае, когда производство выведено и ограничения по их использованию сняты, они уже не нужны. Это выявляет еще территории для застройки - те самые бывшие санитарно-защитные зоны.

По идее любое строительство должно регламентироваться Генпланом Москвы. И такие крупные регионы, как Москва и Московская область, не могут развиваться обособленно. Поэтому также необходима работа по обеспечению совместных интересов с Подмосковьем в части территориального планирования двух субъектов Федерации, и в частности по размещению выведенных столичных производств за пределы города.

Из престижных центральных районов - Лефортово, Хамовники, Красная Пресня, Дорогомилово, Даниловский - согласно Генплану развития столицы до 2020 года намечено ликвидировать 16 и частично сократить 20 промышленных зон. Освободившиеся участки горадминистрация надеется использовать для развития города. Но будут ли действительно проведены мероприятия для оптимизации и оздоровления городской среды, а также строительства объектов социальной сферы и культуры или уже по сложившейся традиции существующую в центре столицы промышленную территорию будут использовать для решения жилищных проблем отдельных категорий граждан или строительства очередной порции офисов под аренду?

Нелли Оселко Строительство
Статья о недвижимости получена: IRN.RU