Новые старые дачи Ярославки

Ярославское направление имеет репутацию старого дачного места, и большинство объектов загородной недвижимости здесь относится ко вторичному рынку, к классам В, С или D. Коттеджные поселки менее популярны, соответственно, их цена на сегодняшний день ниже, чем стоимость «старых дач», спрос на которые продолжает расти. Тем не менее девелоперы в ближайший год планируют представить ряд принципиально новых проектов.

Сегодня Ярославское направление занимает приблизительно восьмое место в рейтинге компаний, занимающихся строительством новых коттеджных поселков. Потребителю это направление интересно за счет большого количества стародачных мест и хорошо развитого вторичного рынка.

 

 

В настоящий момент на долю Ярославского шоссе приходится около 10% всех реализуемых в Подмосковье загородных домов. Между тем, как отмечает Сергей Леонтьев, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, спрос на новое жилье по этому направлению колеблется в районе 4–5% общего объема спроса по Московской области.

Минусы и плюсы
На Ярославке насчитывается всего 17 коттеджных поселков. Для сравнения: на Рублево-Успенском шоссе их 50, а на Новорижском — более 60. И хотя Ярославское направление пару лет назад догоняло лидеров, оно, по мнению ряда аналитиков, выпало из числа дорогих и престижных направлений именно потому, что здесь мало наиболее востребованного товара на загородном рынке — централизованно застраиваемых комфортабельных охраняемых поселков.
Невысокая популярность Ярославки среди застройщиков сегодня связана и с тем, что тут недостаточно развита инфраструктура. «Если сравнить ее с Рублево-Успенским или Новорижским направлениями, на которых имеется все, начиная от детских площадок и заканчивая казино, то Ярославка может похвастаться только детскими садами или спортивными площадками», — считают специалисты портала сottage.ru. Коммуникации старых дач часто не соответствуют современному уровню потребления при постоянном проживании в загородном доме. Однако некоторые аналитики отмечают, что в целом с коммуникациями на Ярославском направлении дела все же обстоят лучше, чем на Рублево-Успенском, на котором все инженерные сети перегружены до крайности.
Одной из главных причин невысокой востребованности Ярославки в области индивидуального жилищного строительства (ИЖС) следует назвать транспортные проблемы. Подмосковные города Королев, Мытищи, Пушкино, расположенные по этому шоссе, способствуют постоянному интенсивному потоку машин. Из-за этого 30–40 км от МКАД воспринимаются как приличное расстояние, поэтому большинство поселков располагается в пределах этой зоны.
Вообще в последнее время проходимость трассы играет значимую роль для покупателя при выборе загородного дома. Скажем, Киевское шоссе стало намного привлекательнее после того, как его расширили. В этом смысле Ярославка явно проигрывает другим направлениям.
Из преимуществ в риэлторских компаниях указывают на близость трассы к водохранилищам (Пестовскому и Учинскому), что является несомненным плюсом по сравнению, скажем, с востоком, юго-востоком и югом Подмосковья.

Особенности предложения
Недостаточную развитость первичного рынка с лихвой компенсирует вторичный рынок загородного жилья, основу которого составляют знаменитые стародачные места. Это главная особенность Ярославского направления. Здесь наблюдается самый большой разброс цен: сотка может стоить от $2–3 тыс. до $20–25 тыс. Следует отметить, что по количеству сделок стародачная Ярославка иногда даже опережает модное Новорижское направление. По мнению участников рынка, люди едут сюда именно ради сосен и старых лип, предпочитая их участку в открытом поле.
Известная с XIX века Ярославская дорога богата местами, значимыми для русской культуры: здесь находится Троице-Сергиева лавра, усадьбы Абрамцево, Мураново, Любимовка и др. На расстоянии 15–20 км от МКАД по Ярославскому шоссе сосредоточен целый ряд дач, принадлежавших советской научной интеллигенции. Например, в Болшеве располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. Поправлять здоровье в эти места приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Даже мало знакомые с отечественной историей люди слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик.
Поселок художников Абрамцево хотя и расположен неблизко от Москвы, но пользуется спросом, как и участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича. Все они существуют более 80 лет, у них хорошая дачная репутация, а это имеет первостепенное значение. Стоимость сотки земли здесь составляет $10 тыс. в пределах 15 км от МКАД и около $2–2,5 тыс. — в более отдаленных местностях.
По словам представителей крупных риэлторских компаний, коттеджные поселки смогут приобрести такую популярность не менее чем через четверть века. Именно поэтому стоимость нового коттеджа по Ярославке пока ниже, чем в старых дачных поселках, в которых есть свои недостатки. К ним можно отнести небольшую площадь земельных участков и отсутствие централизованной системы безопасности, а также устаревшие коммуникации.

Что нового
Всего из 17 новых поселков полностью заселены около 60%. Пять из них относятся к эконом-классу (от $57 тыс. до $150 тыс.), бизнес-класс представлен девятью поселками стоимостью от $200 тыс. до $400 тыс. и тремя дорогими поселками, где за дом просят от $500 тыс. Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, все они относятся к классу С, и в дальнейшем можно прогнозировать появление на Ярославке поселков классом не выше В.
Продавцы акцентируют внимание покупателей на хорошем состоянии окружающей среды (здесь находится национальный парк «Лосиный остров») и на близости водохранилища и реки Клязьмы. По словам С. Леонтьева, потенциальных покупателей коттеджей на Ярославке привлекает в первую очередь цена и наличие крупного водоема.
Застройщики поселка «Раздолье» в качестве его преимуществ отмечают живописный ландшафт и доступность цены, застройщики «Чистых прудов» считают плюсами своего поселка низкую стоимость, хорошую экологию и «городской» комфорт, а также качество строительства.
Таким образом, главным достоинством коттеджей по Ярославскому направлению остается цена. «Так как остальные преимущества встречаются и по другим направлениям, то на Ярославке привлекает пока только цена, поскольку редко можно встретить предложение полностью готового дома со всеми подведенными коммуникациями, стоимость которого будет ниже $100 тыс.», — говорит Сергей Бурдов, директор проекта сottage.ru.
Наиболее качественная застройка на Ярославке сегодня ведется в поселке «Любимовка» (15 км от МКАД). Цены здесь доходят до $800 тыс. за дом. Во многом благодаря этому поселку пару лет назад было отмечено повышенное внимание ко всему направлению. Частично заселен поселок «Полянка» (15 км от МКАД), в котором имеется 70 домов площадью 270–600 кв. м на 50 га. Площадь участков 8–25 соток, а цена дома с участком составляет $190–480 тыс. «Лосиный остров» почти полностью продан. Всего на территории поселка общей площадью 3 га расположено 13 домов. Коттедж площадью 225–380 кв. м на участке от 11 соток стоит в среднем от $400 тыс. до $840 тыс.

Перспективы
Ярославка обладает несомненными природными достоинствами: песчаный грунт, сосновые леса, водохранилища, пока нетронутые заповедные места. Сегодня здесь соседствуют индустриальные районы и живописные места, пригодные для строительства загородного жилья.
По мнению специалистов рынка, Ярославское шоссе наиболее приспособлено для создания крупных поселков с самодостаточной инфраструктурой. В скором будущем следует ожидать повышение интереса покупателей к этому направлению. «Все дело в том, что сейчас на рынке загородной недвижимости растет спрос на объекты именно у «большой воды». Это подтверждает и статистика: за последние два квартала было отмечено увеличение темпов продаж, то же происходило и с ценами, которые возросли на 7–10%, начиная с зимы 2004 года», — считает С. Леонтьев.
Наконец, Ярославское шоссе — главная магистраль, соединяющая Москву с одним из самых населенных районов Подмосковья. Если пропускная способность этой трассы улучшится, то популярность направления в целом, несомненно, возрастет.

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...