Доступней стала ипотека, но не жилье

Согласно данным аналитического отчета Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в 2005 году количество ипотечных сделок в Москве выросло на 63 % и составило примерно 6 % от общего числа сделок купли-продажи квартир.

При этом покупателей, увы, не прибавилось. Произошел небольшой передел рынка: те, кто раньше мог приобрести жилье за собственные деньги, из‑за резкого скачка цен на недвижимость во втором полугодии 2005 года вынуждены были использовать ипотеку.

В 2005 году на ипотечный рынок столицы вышли 19 новых банков, которые предложили свои программы. Всего на сегодняшний день в Московском регионе существуют 273 ипотечные программы от 63 банков.

 

 

Растущая конкуренция ведет к улучшению условий кредитования: снижению процентной ставки, уменьшению требований к первоначальному взносу и т. д. Некоторые банки, специализирующиеся на жилищном кредитовании, имеют программы, как говорят, на все случаи жизни: на покупку квартир в новостройках, на загородную недвижимость, для лиц с неподтвержденными доходами и др. По мнению специалистов ипотечного центра компании «Лаурел», сегодня можно удовлетворить запросы любого гражданина, желающего приобрести квартиру в кредит, при условии что он обладает стабильным источником доходов и соответствует требованиям страховой компании относительно возраста и здоровья. На рынок также вышли такие игроки, как бюро кредитных историй и ипотечные брокеры. Заметный интерес к нему проявляют зарубежные фонды, банки и другие организации с иностранным капиталом.

Таким образом, ипотечный рынок в России постепенно выходит на цивилизованный уровень и приобретает профессиональных игроков, однако темпы прироста сделок оставляют желать лучшего. В чем же дело?

Главная проблема нашей страны — несоответствие уровня доходов граждан стоимости жилья. Сейчас 1 кв. м в столице стоит как минимум 2 тыс. долл., в то время как средний доход московской семьи составляет 700 долл. в месяц. Существует экономическое правило: жилье в стране или городе доступно тогда, когда цена 1 кв. м равна одному ежемесячному совокупному доходу семьи. Таким образом, либо 1 кв. м должен стоить 700 долл., либо ежемесячный доход московской семьи надо увеличить до 2 тыс. долл.

Московское и федеральное правительство в последнее время неоднократно говорило на тему субсидирования процентной ставки для ипотечных заемщиков. Если увеличить спрос путем снижения ставки за пользование кредитом, то вырастет число желающих приобрести квартиру в кредит. Однако это не приведет к существенному росту количества сделок на ипотечном рынке. На то есть свои причины. Уменьшив проценты за пользование кредитом, правительство увеличит спрос, который, как известно, стимулирует рост цен. Высокую стоимость недвижимости обусловливают строгие требования к доходам и возрасту заемщиков со стороны банков. Таким образом, круг замыкается: количество ипотечных сделок остается на том же уровне, увеличиваются только суммы кредитов. Есть ли выход?

В Казахстане, где темпы развития ипотеки в несколько раз превышают российские, существует вполне приемлемая рыночная ставка — 12 % в местной валюте тенге. Однако стоимость 1 кв. м жилья там значительно ниже, чем в России, благодаря размаху строительства в стране. Следовательно, снижение процентной ставки до 7–8 % при нынешних ценах на недвижимость и доходах российских граждан не приведет к существенному росту количества выданных кредитов. Кстати, в России, Казахстане и Украине объем выданных кредитов вполне сопоставим — приблизительно по 1 млрд. долл. Однако численность населения в перечисленных странах разная. Это означает, что ипотечные условия для граждан бывшего СССР тоже иные.

Есть и приятные новости. Для состоятельных людей покупка квартиры по ипотечной программе выгодна. Казалось бы, российские проценты по кредиту (в среднем 11–12 %) несопоставимы с американскими (4–5 %). Однако это не так. Увеличение стоимости жилья за последний год, например в Москве, в несколько раз превысило средний рост цен на квартиры в Америке.

Таким образом, выгода покупки квартиры в рассрочку в России очевидна. Выплачивая проценты по кредиту, гражданин выигрывает, ведь он приобретает квартиру дешевле, чем она будет стоить тогда, когда он накопит на нее деньги. Если учитывать инфляцию, то выходит, что ипотека в России безвозмездна. Приятно также отметить, что такого подтверждения доходов, которое используют московские банки (некоторые из них довольствуются устным подтверждением начальства заемщика о величине его доходов), нет ни в одной другой стране мира. И еще ложка меда — в Москве 70 % банковских ипотечных программ вообще не предусматривают штрафных санкций за досрочное погашение кредита, что является нонсенсом для Америки и Европы.

Ирина Радченко Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...