Высотное строительство завоевывает мировые рынки недвижимости

На недавнюю конференцию "Tall Buildings 2. Здания повышенной этажности" в Москву приехали "отцы" многих всемирно известных высоток. И про канадскую CN Tower говорили, и про опыт амбициозных стран Персидского залива. В Дубае, например, меньше пятидесяти этажей уже и не строят - а ведь пустыня кругом. Впрочем, на всех параллелях у тех, кто небоскребы строит, у тех, кто их сдает в аренду, и у тех, кто в них потом обитает, проблемы зачастую схожие.

 

 

После неудачи с возведением дерзкой Вавилонской башни человечество много раз брало реванш. Колокольня Ивана Великого, Кельнский собор, "железная дама" инженера Эйфеля - все ближе и ближе подбирались к небу. Ну а самый первый "официальный" небоскреб, где люди могли функционировать по всей высоте здания, был построен в 1885 году в Чикаго - и было-то в нем всего десять этажей. Высотные здания третьего тысячелетия зачастую соединяют в себе все необходимые задачи - от жилья до телекоммуникаций, ну и, конечно, политический престиж немаловажную роль играет. Россия и ее столица в этой гонке не отстают.

Не гнется - не ломается
В 1974 году Голливуд выпустил фильм-катастрофу "Ад в поднебесье" - о пожаре в самом высоком в мире небоскребе. В конце пожарный упрекал архитектора, что здания строят все выше и выше, а бороться с огнем люди умеют лишь на уровне седьмого этажа. За треть века многое изменилось, но список напастей не стал короче.

Вот, например, ветровые нагрузки. Небоскреб раскачивается под порывами ветра - не так сильно, как дерево, но все же раскачивается. Это нормально, закон физики - а все же любые колебания опасны. Поэтому предусмотрены механизмы, которые гасят колебания высоток, - не для того, чтобы колебаний вообще не было (это невозможно), а чтобы не было резонанса. Один из способов - установить наверху демпфер. Он колеблется вместе с домом, но при этом настолько тяжел, что не поспевает за колебаниями здания и за счет инерции гасит их. Роль демпфера иногда выполняет резервуар с водой, которую можно пустить на тушение пожара. А на одном из небоскребов Нью-Йорка есть резервуар с тысячью тонн воды, которая, колеблясь, проходит взад-вперед через специальные фильтры и вырабатывает электричество.

У высоток, само собой, особый сверхпрочный фундамент, в них должна быть автономная система вентиляции - на сотом этаже форточку не откроешь. Короче говоря, небоскреб - технологически иная вещь, чем трехэтажный или даже двенадцатиэтажный дом. Его по-другому делают и по-другому за ним следят. У той же CN Tower в Торонто постоянно берут "анализы" - то грунт, то бетон из стен.

И, конечно, небоскреб - и снаружи, и "начинка" - продукт очень "продвинутых" технологий. Директор по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрий Синяев считает, что небоскребы, как правило, являются "интеллектуальными домами". Соответственно в этих зданиях установлены дорогостоящие системы, собирающие информацию о состоянии всех внутренних сетей, всех внутренних процессах. В высотных жилых комплексах применяется специальное программное обеспечение, которое позволяет оперативно следить за работой систем дома. И вообще - "вопросы эксплуатации небоскреба должны разрабатываться одновременно с выполнением рабочих чертежей на стадии проектирования". Что, конечно, напрямую отражается на стоимости.

На работу - на лифте
Тема одной из сессий на конференции по высотным зданиям звучала так: "Вертикальная жилая среда: задачи проектирования жилых кварталов высокой плотности в новом тысячелетии". Действительно, современный небоскреб - это не монофункциональное здание, а "вертикальный город". Внизу обычно находится несколько этажей стоянки, над ними - офисы, а на самом верху - квартиры и апартаменты. Ну а в пентхаусах под облаками живут боссы или самые высокопоставленные работники компаний, чьи офисы находятся двадцатью-тридцатью этажами ниже. Эти счастливчики ездят на работу не на машине, а на лифте.

На вопрос о зависимости стоимости аренды от этажа девелоперы отвечают исходя из собственного опыта. По данным президента "СУИхолдинга" Виктора Карпенко, разница в цене между первыми и последними этажами может доходить до 20%. Руководитель департамента офисной недвижимости "ДС Девелопмент" (Группа компаний "ДОН-Строй") Кирилл Субботин говорит: "В нашем 42-этажном здании офисного центра на Беговой, которое также может считаться небоскребом, ставки аренды растут по мере повышения этажности".

Вполне рыночная практика. Клиенты, ориентированные на более экономичное решение, заполняют нижние, не менее удобные, но, как правило, более крупные этажи. А те, кому важны прежде всего престиж и панорамные виды, готовы платить более высокие ставки аренды за менее крупный верхний этаж с увеличенной по сравнению со стандартной высотой потолков. Можно добавить, что в строящейся башне Burj Dubai, которую дубайцы обещают сделать самой высокой в мире, "нижнее" жилье стоит $2 млн, а "верхнее" - $10 млн.

От Тюмени до Дубая
В нашей стране до недавнего времени не строились небоскребы вообще. Нет, сначала у нас было как в Чикаго, и Чехову понравилась первая московская высотка - восьмиэтажный доходный дом у Красных ворот, построенный водочным магнатом Афремовым. А потом магнатов изгнали - и на махину Дворца Советов силенок уже не хватило. Несколько сталинских высоток возвели в столице, а в других городах их даже недостроили, обрубили на уровне седьмого этажа. "Книжки" Нового Арбата, многоэтажная Академия наук - маловато для сверхдержавы. Зато теперь наверстываем.

Разумеется, абы куда небоскреб не воткнешь. В любом городе существуют ограничения по высоте, в каждом районе свои. В Москве это детально разработано: например, стараются сделать так, чтобы высотные дома не загораживали архитектурные памятники. Чем ближе к окраинам, тем выше можно строить. Небоскребам место на Третьем кольце, а ближе к центру уже нельзя.

Но нет правил без исключений. Наше законодательство дает право муниципалитетам в исключительных случаях игнорировать высотное ограничение. Пример - "Газпром-Сити" в Санкт-Петербурге, для которого мэрия издала специальное постановление.

Кирилл Субботин полагает, что "высотные здания будут строиться в тех городах, где стоимость земли может сравниться со столичной. Очевидно, что во всех крупных городах мы в ближайшем будущем увидим интересные высотные проекты, хотя в регионах это скорее будет имиджевая, чем коммерческая необходимость". Что ж, амбиции у провинциалов бывают мощные - на ум сразу приходит 20-этажное здание свердловского обкома, где трудился Борис Ельцин. Из уже "готовых" региональных проектов Юрий Синяев называет первый небоскреб в Тюмени - он появится уже в этом году. Это будет 55-этажный жилой комплекс "Орлов Хаус", первые этажи которого будут отведены под торгово-развлекательные и сервисные заведения. А в первом квартале будущего года 22-этажная башня появится в центре Челябинска.

А в мировом масштабе - такая же картина. Каждой стране лестно иметь "самое-самое", поэтому мы сейчас наблюдаем соревнование уже не зданий, а проектов. В ОАЭ, допустим, пообещают возвести супербилдинг через пару лет - китайцы отвечают еще более грандиозными планами через три года. Пока же самым высоким зданием в мире являются CN Tower (553,33 метра) и тайваньский небоскреб "Тайбэй 101" (508 метров со шпилем, 438 метров "обитаемых").

Михаил Гуревич Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...