Перепланировка и переустройство по новому кодексу

В своей квартире мы можем, никого не спрашивая, сделать не так уж много: провести "текущий ремонт помещений", установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование "аналогичным по параметрам и техническому устройству". Все.


А как же мечты о большой ванной комнате, о кухне-гостиной, о комнате, объединенной с лоджией, об арке вместо ненужной двери, о гардеробной, наконец? А вот эти ваши мечты называются следующими терминами: "перепланировка" (изменение конфигурации жилища) и "переустройство" (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования).

В новом Жилищном кодексе (ЖК), вступившем в силу с 1 марта 2005 года, эти понятия разграничиваются, но для вас суть одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными, выше ли, ниже ли стоящими инстанциями, получать новый техпаспорт на квартиру – и только тогда реализация ваших фантазий будет законной.

 

 

При этом надо учесть, что "переустройство и (или) перепланировка жилого помещения", как сказано в ЖК, "должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома". Строительные и санитарные нормы тоже не должны быть нарушены.

С какими мечтами, скорее всего, придется проститься?

Самые типичные запретные мечты: разрушение воздуховодов и несущих стен, а так же увеличение нагрузок на несущие конструкции.

Самые эксклюзивные запретные мечты – это такие, в которых "затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба". Понятно, что вам не до шуток. Вам всерьез хочется перемен. Наверное, осуществлять эти перемены вы будете согласно темпераменту, принципиальным жизненным установкам, крепости нервов, занятости и наличию денежных знаков. Итак.

Вариант первый: все сам

Итак, вы законопослушный гражданин, активный, самостоятельный. Вы не боитесь "бумажек", разнообразных инстанций с разнообразными чиновниками и вдумчивого чтения законов. В таком случае вы должны в "орган, осуществляющий согласование" (в Москве это Мосжилинспекция), подать заявление, в котором будут указаны виды строительных работ, их режим и сроки.

К заявлению надо приложить свидетельство о праве собственности или договор социального найма, "кальку" БТИ с поэтажным планом, выписку из домовой книги и копию лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по квартплате. Хорошо бы еще приложить и письменное согласие всех соседей с заявленной вами перепланировкой, чтобы избежать эксцессов во время ремонта.

И все? Конечно, не все. От вас потребуют техническое заключение о возможности предполагаемого переустройства, которое составляется только в лицензированной организации (проектном институте). Для этого придется нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки и взять с собой планы из БТИ. Проектная организация проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и т. д. В результате вы получаете эскиз или проект и вожделенное техническое заключение. На этом заканчивается первая часть эпопеи, если задуманная вами перепланировка несложная – например, работы с ненесущими перегородками или "перенос в рамках существующих помещений сантехнического оборудования и изменение инженерных подводов к этому оборудованию, но без изменения конструкций существующих стояков".

Если же вы задумали более сложную перепланировку, то придется согласовывать проект в других организациях, включая СЭС, Госпожнадзор, архитектурно-планировочные организации и т. д.

В каждой из них вам предстоит официально уплатить ведомственные сборы, ну и это... по ситуации. Практика показывает, что сумма официальных платежей колеблется в пределах от 500 до 900 у. е.
После подачи пакета документов вы ждете не более 20 рабочих дней и получаете распоряжение о разрешении "перепланировки и (или) переустройства" (отказ должен быть четко мотивирован). Сколько времени уйдет на добывание всех бумаг до их подачи, можете подсчитать приблизительно сами. Дальше надо срочно начинать ремонтно-строительные работы, потому что вы должны уложиться в заявленные сроки.

После проведения работ расслабляться нельзя, ибо наступает заключительный этап эпопеи под названием "согласование": к вам должна прийти комиссия из "органа, осуществляющего согласование", и подписать акт о произведенной перепланировке.

На основании этого документа вносятся все изменения в существующий план БТИ. Все, перепланировка согласована. Страшно?

Вариант второй: за деньги

Итак, вы законопослушный гражданин, но ненавидящий "бумажки", инстанции, лица чиновников. Вам некогда и не хочется заниматься всем этим самому. Зато у вас есть возможность и средства, чтобы перепоручить эту работу профессионалам. Тогда вы обращаетесь в соответствующую фирму, имеющую лицензию, или ищете через знакомых надежного человека, готового за вознаграждение взять всю эту рутинную работу на себя.

Таких фирм в последнее время появилось очень много: это и хорошо, и плохо для вас.

Хорошо, потому что среди них вполне можно выбрать ту, что устроит именно вас по цене и набору предлагаемых услуг; плохо, потому что на мониторинг и переговоры может уйти много времени.

Где-то вам предложат план оптимизации расходов, то есть покажут прайс-лист, в котором расписаны цены на каждый этап согласования перепланировки, и вы уж тогда сами решите, какую часть хлопот вы берете на себя, а какую отдаете профессионалам. Где-то вам будут предложены скидки, если вы закажете одновременно проект перепланировки с согласованием и дизайн-проект (кстати, это совершенно разные вещи). В строительных фирмах скидки обычно предлагаются в том случае, если у них же вы заключаете договор на последующие ремонтно-строительные работы.

Одним из важных пунктов договора с такими фирмами является то, что согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя.

Сроки по согласованию перепланировки назначаются разные – от 2 до 4 месяцев, зависят они от сложности-затейливости вашего проекта и, понятное дело, от цены. Хочешь побыстрее – плати больше.

В целом услуги таких фирм по согласованию перепланировки оцениваются примерно от 600 до 2000 у. е. Не забудьте к этим суммам приплюсовать еще и официальные платежи, тогда картина станет яснее. Страшно?

Вариант третий: да пошли вы все

Итак, вы фаталист. Вы решаете, что вся эта бумажно-денежно-времязатратная волокита не для вас и пусть все эти инстанции идут куда подальше. Все ваши знакомые уже давным-давно сделали или делают это – и ничего, живут себе припеваючи и в ус не дуют.

Поэтому вы просто берете и начинаете крушить стены, воздвигать перегородки, прорубать ниши и окна. На юридическом языке ваши действия называются "незаконная перепланировка".

Дальше все зависит только от стечения обстоятельств. Если соседи не возбудятся от шума рушащихся стен, гор выносимого мусора и вносимых строительных материалов – вам повезло.

Если же возбудятся, то могут и не одни прийти, а еще и сотрудников ДЕЗа или ТСЖ с собой привести. Потом вам, скорее всего, будет вручено предписание, в котором будет предложено явиться в официальные органы и предоставить документы на перепланировку квартиры. Потом вам придется заплатить штраф в размере от 10 до 25 МРОТ. Но самое неприятное заключается вот в чем: "собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние" (ЖК). Так что либо приводите квартиру в прежнее состояние, либо оформляйте документы и узаконивайте вашу самовольную перепланировку. Порядок действий приблизительно тот же, что и у законопослушных граждан (см. варианты 1 и 2).

Ну а если вам повезло и вас никто не тронул или не трогает пока, то и прекрасно – кстати, многие так и живут.

Помнить фаталистам нужно только о том, что квартира после незаконной перепланировки не будет считаться "юридически чистой": ее нельзя будет продать или завещать.

Ту же процедуру, возможно, придется пройти и тем фаталистам, которые купили квартиру с "незаконной перепланировкой", сотворенной прежними хозяевами до ужесточения законов. К сожалению, фаталисты рискуют еще и тем, что их бурные фантазии (например, соединить ванные комнаты в соседних купленных квартирах и устроить там небольшой гламурный бассейн) и их неграмотные действия могут привести к гораздо худшим последствиям – трещинам, протечкам, обрушениям конструкций, серьезным авариям. Страшно?

Вариант четвертый: а если я сосед

Итак, если вы сосед фаталиста... Услышав шум отнюдь не косметического ремонта, смело требуйте у соседей документы о согласовании перепланировки. Ведь от этого зависит и ваша личная безопасность. Закон на вашей стороне, и последствия лучше предотвратить, чем потом исправлять.

Ну а если вы просто склочник и вам скучно жить, не ругаясь с соседями по поводу любого шума, то помните, что и ваша несогласованная металлическая дверь, и ваша несогласованная застекленная лоджия тоже относятся к тому, что называется в официальных бумагах "переустройством и (или) перепланировкой". И пожарной инспекции, скорее всего, они очень не понравятся. Так что и на вас может найтись управа.

P. S. Кстати, некоторые специалисты по ремонту из числа опрошенных нами, как выяснилось, считают, что в скором времени (по крайней мере, в Москве) перепланировка квартир превратится в "противоположное общее место": вместо стандартной типовой квартиры желающие получают стандартно перепланированную типовую квартиру.

Аргументы у специалистов, которые они высказывали в приватных беседах, приблизительно следующие: "Ну не тыщу же вариантов перепланировки в двушке или трешке панельного дома вам могут предложить. Обычно 1--2. Это и получается "как у всех". Так что иногда людям просто надо понять, чего им на самом деле хочется. Может, кому-то надо просто купить новую вазу, переклеить обои, поменять шторы..."

Правда, своим клиентам строители таких вещей почему-то не говорят.