Цены на ветшающие коммуналки растут

В кухне, освещенной лампочкой без абажура, где кишат тараканы, а пол представляет собой мозаику растрескавшегося линолеума, Татьяна Майлян мечтает о богатствах, которые принесет недвижимость.

Мрачная обстановка ничего не говорит о реальной ценности ее жилья. Прежний застой советской жизни, который запихивал разные семьи в одну квартиру, подобную той, где живет Майлян, ее дочери и старый отец, внезапно превратился в моду, как здания, которым можно придать элегантный вид и как офисам, и как роскошному жилью.

В то время как цены в США и других странах упали, Россия завершает год невероятного, подогреваемого нефтью бума недвижимости. Москва, например, является сегодня четвертым самым дорогим городом мира по стоимости аренды офисов, отставая, по данным некоторых исследований, от Лондона, Токио и Гонконга.

 

 

Но перенаселенные заповедники коммунистического жилищного строительства таят в себе самые волнующие возможности – дома в стиле барокко и неоклассицизма с высокими потолками, балконами, деревянными полами и богатой российской историей, часто начинающейся до революции 1917 года. И теперь жуткие условия жизни, которые Майлян проклинала все 37 лет, что провела в коммуналке, могут стать инвестицией на Уолл-стрит.

Новую российскую мечту частично финансируют иностранные фонды недвижимости. Крупные банки, американские университетские и пенсионные фонды, гонящиеся за высокими прибылями, тоже потянулись в российскую недвижимость. Они сталкиваются с множеством особенностей отрасли, где балетные танцовщики впрыгивают в бизнес, а правила пишутся под опьяненных успехом.

Десяток фондов недвижимости уже активно действует в одном Петербурге, где в этом году вдвое выросли цены на жилье, наиболее быстро растущий сегмент. Например, Rreef, подразделение Deutsche Bank по недвижимости, планирует инвестировать 500 млн долларов в жилищную недвижимость. Шведский фонд Ruric намерен инвестировать 100 млн долларов.

Российские компании недвижимости в этом году заработали 2,75 млрд долларов на первичных и вторичных размещениях акций и нацелены на такую же сумму в 2007 году. Инвесторы пытаются захватить все, от офисных башен до коровьих пастбищ, под новые торговые центры, которые растут как грибы в крупных российских городах.

На самом деле цены на недвижимость растут с такой скоростью, что, по словам некоторых местных маклеров, 30% квартир в прошлом году были куплены не для того, чтобы в них жить, а в качестве инвестиций компаний и физических лиц.

В Москве цены выше, чем в Петербурге, но растут не так быстро. С декабря прошлого года средняя стоимость квадратного фута жилищной недвижимости выросла на 89%, с 204 до 386 долларов, если судить по IRN, индексу цен на недвижимость, которым пользуются российские маклеры. Для сравнения, средняя цена квадратного фута жилищной недвижимости на Манхэттене в третьем квартале нынешнего года выросла на 6,6%, до 1050 долларов, по данным фирмы по оценке недвижимости Samuel Inc. из Нью-Йорка.

Цены на коммерческую недвижимость растут не так быстро, но все равно высоки. Доходы от недвижимости превосходят даже российский индекс РТС, который в этом году вырос на 62%, по данным CB Richard Ellis, фирмы из Лос-Анджелеса, которая занимается мониторингом глобальных цен аренды офисов.

"Макроэкономика сегодня так сильна, что инвесторы считают Россию долгосрочным рынком, – сказал в телефонном интервью Дарелл Стейнафорд, директор российского совместного предприятия CB Richard Ellis. – Ограничения на развитие – это еще один плюс для цен".

Иностранные фонды обычно ищут недавно построенные офисные площади только в Петербурге и Москве, но такой недвижимости мало. Однако в Петербурге, по данным города, есть 120123 единицы жилищной недвижимости общей площадью 113,3 млн квадратных футов в виде коммунальных квартир, где живут примерно 700 тыс. человек, подобных Майлян.

При преобладающей цене 272 доллара за квадратный фут это примерно 30 млрд долларов недвижимости в виде коммунальных квартир. Официальная политика города направлена на переселение всех жильцов коммунальных квартир.

Что касается инвесторов, ищущих офисные здания, то "они быстро узнают, что такой недвижимости мало, почти нет", сказал Курт Сталь, маркетинговый директор петербургского застройщика Jensen Group. "Мы получаем много звонков от интересующихся хеджевых фондов. Раньше такого не было".

На рынке также активно заключаются крупные сделки. Синдикат пяти китайских государственных компаний осваивает участок площадью 553 акра под Петербургом стоимостью 1,3 млрд долларов. Под Москвой Limitless, подразделение по недвижимости DP World, объявило о планах смешанной застройки стоимостью 11 млрд долларов участка площадью 44 тыс. акров.

Но самая необычная игра в российской недвижимости – это коммунальные квартиры.

После большевистской революции 1917 года коммунистические власти переселили рабочие семьи в аристократические дома в городах России и Украины. Самой распространенной эта практика была в Петербурге.

Первоначальных владельцев выслали, расстреляли или выделили им комнаты в их же домах. В отличие от Восточной Европы, Россия не предлагает дореволюционным владельцам вернуть имущество, что выгодно для покупателей.

Коммунальные квартиры, где зачастую имеется хотя бы один алкоголик и дети всех возрастов, постепенно сводят тех, кто живет в них, с ума из-за отсутствия личного пространства, говорят жильцы.

Майлян вырастила трех дочерей в хозяйской спальне, куда она въехала с родителями, когда ей было 12 лет.

"Когда я была ребенком, было здорово", – сказала она. В квартире площадью 2270 квадратных футов по адресу улица Блохина, 14 жили семь семей. "Здесь всегда было много детей".

Но были и трудные времена. "Саша был пьяницей, но тихим пьяницей", – сказала она о человеке, который жил с женой и дочерью в комнате за кухней. Затянувшись сигаретой, она высказала свое мнение о жизни в коммунальной квартире: "Я не люблю моих соседей".

В последнее время цена такой недвижимости достигла головокружительных высот, особенно в сравнении с невысокими российскими зарплатами. Квартиры такого размера на улице Блохина продаются не меньше чем за 600 тыс. долларов, а иностранные инвесторы поднимают цены.

Инвестиционные деньги приходят и другими путями. Российские застройщики зарегистрировали акции на Лондонской бирже. Компания Systema-Hals в этом году заработала 396 млн долларов на размещении в Лондоне.

Владелец никеля и рудников, магнат Владимир Потанин в сентябре заработал 881 млн долларов на вторичном размещении от имени застройщика. Газовая монополия "Газпром" активно занимается в Петербурге спекуляциями недвижимостью через свои филиалы.

В июле Jensen Group закрыла фонд в 100 млн долларов, подписчиками которого стали американские университетские фонды и люди с большими состояниями. Но для инвестора получение прибыли от коммунальных квартир дело сложное и рискованное.

Покупка коммунальной квартиры – это сложная процедура: сначала инвестор должен купить три-четыре маленькие квартиры на окраинах. Потом жильцы коммунальных квартир меняют свои комнаты на маленькие квартиры, и сделка завершена. Таким образом, цена, которую платит покупатель, зависит от текущего уровня цен на второсортную недвижимость в удаленных районах.

Сдерживаемое недовольство между соседями часто затрудняют сделки. Майлян и ее сосед Дмитрий Савин живут через коридор друг от друга с 1974 года, но решили не урегулировать свои споры, а продавать комнаты по отдельности.

Ответ на вопрос, что мешает совместной продаже, которая теоретически принесет им обоим больше денег, Савин покрутил пальцем у виска и показал на дверь комнаты Майлян.

Лиза Крейц, риэлтор компании Pulford в Петербурге, напрактиковалась в деликатных сделках по расселению коммунальных квартир, которые впоследствии выставляются на продажу для иностранных инвесторов.

Бывшая балерина Fort Worth Ballet, которая переехала в Петербург десятилетие назад, выйдя замуж за танцовщика из Мариинского театра, она уговаривает жильцов обменять комнату на собственную квартиру, а затем приводит помещение в порядок.

"Те из нас, кто здесь живет уже некоторое время, знают, как люди боятся" таких сделок, сказала Крейц в интервью. "Раньше это была просто авантюра, мечта. Теперь инвесторы покупают".

Бизнес к тому же стал немного прозрачнее после хаотичных 1990-х годов, сказала она. Тогда посреди сделки некоторые жильцы коммунальных квартир обнаруживали, что ждущей их отдельной квартиры не существует. "Людей просто убивали или давили им на психику", – сказала она.

Но это Россия, и нельзя сказать, что все риски исчезли.

Сделки с жилищной недвижимостью часто сопровождаются странной российской предосторожностью, когда покупатели просят врача выдать справку, что во время подписания договора продавец был трезв. Это не пустая предосторожность. Бывшие владельцы возвращались через годы и убеждали судей аннулировать сделку на том основании, что во время подписания они были в запое. Такой механизм защиты алкоголиков прописан в российском законодательстве.

В таких случаях, говорит московский адвокат по недвижимости Юлия Матыгина, "покупатель теряет квартиру".

Статья получена: InoPressa.ru