Арендные ставки будут cнижаться?

На первые месяцы 2004 года объем продажи потребительских товаров через все каналы реализации в сопоставимых ценах по сравнению с 2003 годом вырос на 9%. Только в первом квартале 2004 года в Москве открылось четыре новых профессиональных торговых центра — БУМ, «Новинский, 31», «Весна» и «Александр Лэнд».

Сухая статистика итогов первого квартала текущего года, приведенная специалистами консалтинговой компании Colliers International, вроде бы не дает никаких оснований делать выводы о возможном снижении арендных ставок на торговые площади в Москве. И тем не менее специалисты Colliers International наряду с консультантами компании Stiles&Riabokobylko прогнозируют, что уже в этом году площади в новых торговых центрах будут арендоваться по ценам ниже среднерыночных на 5–10%.

Основная причина падения ставок кроется в больших объемах нового строительства.

 

 

Так, в прошлом году предложение торговых площадей в Москве пополнилось на 235 тыс. кв. м за счет 15 новых центров. Однако объем строительства оказался меньше запланированного уровня, поскольку по различным причинам открытие ряда центров было перенесено на 2004 год. Это привело к тому, что планы ввода новых площадей на 2004 год возросли до 440 тыс. кв. м, а на 2005 год — до 463 тыс. кв. м.
К числу наиболее интересных проектов специалисты относят «Мегу-2» в Химках (порядка 150 тыс. кв. м), «Веймарт-2» на 71-м км МКАД (50 тыс. кв. м), «Дрим Хаус» на Рублевском шоссе (8,5 тыс. кв. м), «Мосмарт-2» на Дмитровском шоссе (16 тыс. кв. м) и «Рамстор Сити-2» на проспекте Вернадского (47 тыс. кв. м). Если эти планы будут реализованы, то общее количество торговых площадей в Москве к концу 2005 года достигнет 1,8 млн кв. м, или порядка 100 кв. м на 1 тыс. жителей Москвы и Московской области.

И хотя по этому статистическому показателю Москва будет отставать от среднеевропейского уровня, составляющего 147 кв. м на 1 тыс. жителей, специалисты рынка прогнозируют насыщение рынка современных торговых центров уже в ближайшие годы. Пока что, по мнению специалистов Colliers International, ставки аренды как в торговых центрах, так и в помещениях на основных торговых улицах сохранили небольшую тенденцию к повышению. Однако обеспечивалось это в основном двумя причинами: нестабильным курсом доллара по отношению к национальной и европейской валюте и снижением с 1 января 2004 года ставки НДС до 18%. Это снижение привело к тому, что для сохранения общей суммы платежа в некоторых случаях арендодателями была увеличена чистая ставка аренды на 1,9–2%. Эта тенденция носит явно краткосрочный характер и уже в ближайшее время с одновременным вводом в эксплуатацию целого ряда торговых центров сменится на понижение арендных ставок.

Падению ставок будет способствовать и усиливающаяся конкуренция между действующими торговыми центрами. С понятием «конкуренция» управляющим компаниям ряда торговых центров пришлось столкнуться уже в прошлом году, когда по неудачно расположенным и сформатированным торговым центрам было отмечено увеличение количества свободных помещений до 5–10% и напрямую связанное с этим падение ставок аренды. Итогом этой борьбы стало и снижение максимальных арендных ставок в московских торговых центрах до $1340 за 1 кв. м в год, что на 3,9% ниже, чем в 2002 году (данные компании Stiles&Riabokobylko).
Не менее остра конкуренция и по торговым помещениям в уличных коридорах: по ряду улиц арендные ставки в истекшем году снизились на 30% — до $400–500 за 1 кв. м в год, в то время как по наиболее престижным и раскрученным местам прирост стоимости аренды составил порядка 70–80%, достигнув, к примеру, на Тверской рекордного уровня $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Впрочем, от конкуренции выиграют не только арендаторы, для которых несомненным подарком станет пусть и незначительное, но все-таки снижение арендных ставок, но и посетители торговых центров. Дело в том, что во всем мире основными элементами конкурентной борьбы в области развития торговых центров является предоставление их посетителям максимального количества дополнительных услуг и организация различных рекламных и маркетинговых акций. И если с наличием в московских центрах и моллах достаточного количества различных мультиплексов и ресторанных двориков на сегодняшний день все обстоит нормально, то вот всеобщие масштабные маркетинговые акции, скорее всего будут представлены москвичам уже в этом году.

Наталья Мартынова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...