Без лишнего шума

Большинство торговых коридоров в столице расположены в центре, на самых оживленных городских улицах. Посетителей магазинов не особенно смущает, что за окнами гудит город, — покупатель заходит туда максимум на несколько часов. Совсем иное отношение к шуму за окнами в гостиницах, офисах и жилых домах — помещениях, в которых люди проводят большую часть дня или ночь. Многие офисы, отели и даже жилые кварталы расположены на тех же шумных магистралях. И зачастую покупатель недвижимости или ее арендатор может отказаться помещения, ничем не защищенного от шума.

 

 

“Звукоизоляцию можно назвать одним из важнейших факторов при выборе арендаторами помещений, так как только при правильной звукоизоляции можно гарантировать соблюдение конфиденциальности в офисе и поддерживать нормальную рабочую атмосферу”, — отмечает заместитель генерального директора Colliers International FM Юлия Аверина. По словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, хорошую звукоизоляцию можно сравнить с наличием в офисе электричества, так как это одно из необходимых условий нормальной работы. “Поэтому клиент изначально ожидает, что в арендуемом офисе будет тихо, и даже не задает вопросов о возможном шуме в ходе переговоров по поводу аренды”, — говорит эксперт. В офисных помещениях классов А и B хорошая звукоизоляция подразумевается, однако далеко не всегда на деле она присутствует.

С точки зрения закона
“Классификации офисных комплексов в зависимости от уровня звукоизоляции на сегодняшний день не существует. При строительстве современных деловых центров девелоперы ориентируются на параметры, закрепленные в строительных нормах и правилах (СНиПах), а также на собственный опыт, учитывающий уже реализованные проекты”, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. Однако, по словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Айдара Галеева, обеспечение звукоизоляции является одним из санитарных требований, которые предъявляются к любому общественному зданию или объекту жилой застройки.

“Требования к звукоизоляции определяются соответствующими нормативными актами. Если смотреть по категориям объектов, то для жилья уровень шума, конечно же, должен быть меньше всего. Следом по нормативам идут гостиницы и офисы. Требования могут корректироваться, например, в соответствии с теми видами работ, которые планируется проводить в возводимом здании. Если рабочий процесс сам по себе предполагает высокий уровень шума, то, конечно, к такого рода зданию требования будут менее суровыми”, — добавляет Галеев.

По словам Юлии Авериной, для гостиниц допустимым значением шума является 35-50 децибел, для офисов, в том числе бизнес-центров класса А, это 45-60 децибел, а для залов кафе и ресторанов — 50-60 децибел. “Если уровень шума превышает 60 децибел, то объект просто не допустят до эксплуатации”, — уточняет Айдар Галеев. По словам руководителя департамента управления недвижимостью “МИАН-Девелопмент” Марины Губановой, отдельно выделенных допустимых норм уровня шума специально для центра Москвы нет и эти нормы едины для всей России и для всех зданий, общественных и жилых.

“Существуют санитарные нормы и московские городские строительные нормы, которые регламентируют уровень шума на рабочих местах, в жилых помещениях, общественных зданиях, в том числе гостиницах, офисах, торговых центрах и т. п. Есть также ГОСТ, оставшийся в наследство со времен СССР, который тоже устанавливает предельно допустимый уровень шумов и звукового давления”, — объясняет Марина Губанова. По словам Владимира Журавлева, в СНиПах, в частности, закреплены характеристики строительных материалов, рекомендуемых к использованию при отделке как внешних стен, так и внутренних перегородок. Оговаривается рекомендуемая плотность звукоизоляционных материалов, например 40 кг на 1 куб. м.

В настоящий момент при строительстве современных офисных зданий, многофункциональных комплексов, гостиниц используются СНиП 23-03-2003 “Защита от шума и акустика” и СН 2.2.4/2.1.8.562-96 “Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки”. Примечательно, что первый документ был принят взамен действовавшего с 1977 г. СНиП II-12-77 “Защита от шума”, в новом варианте документа изменились численные значения индексов изоляции от воздушного шума. Иными словами, законодатели стали строже подходить к уровню шума в зданиях. Более того, в 1997 г. в Москве были приняты московские строительные нормы МСН 2.04-97 “Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях”. Ужесточение законодательства и принятие новых нормативных актов привело к тому, что многие здания, построенные ранее, перестали соответствовать необходимым требованиям.

Группы риска
На московском рынке недвижимости существует несколько типов зданий, в которых уровень звукоизоляции может не соответствовать ожиданиям арендаторов. Прежде всего группой риска являются здания старой постройки. “В последние годы в России большинство вновь построенных зданий полностью отвечают современным требованиям звукоизоляции, при их возведении применяются новейшие технологии и материалы, способные обеспечить надежную защиту от шума. Раньше проблеме акустических норм уделялось недостаточное внимание, это было связано и с экономией средств, и с ускоренными сроками строительства, но основной причиной было отсутствие жестких нормативов звукоизоляции”, — говорит Юлия Аверина.

Аналогичную точку зрения высказывает и Владимир Журавлев. По его словам в большинстве случаев, современные офисные объекты не вызывают нареканий с точки зрения звукоизоляции, тогда как в старых помещениях, расположенных на основных транспортных коридорах Москвы, уровень шума внутри помещений значительно превышает установленные нормы. “Как правило, модернизация подобных помещений происходит кустарными способами и касается лишь внутренней отделки и замены старых окон стеклопакетами. Но такие меры не решают проблемы. Наименее комфортными с точки зрения звукоизоляции считаются помещения класса С, расположенные на Тверской, Новом Арбате, Садовом кольце, а также на крупных радиальных магистралях”, — считает эксперт.

Ко второй группе риска участники рынка относят многофункциональные комплексы и шире — любые здания, в которых офисные помещения расположены в одном здании с жилой частью или торговыми залами. “Такие случаи возможны, особенно в многофункциональных зданиях, где, к примеру, магазины соседствуют с офисами. Данная проблема может и не возникнуть — все зависит от проектных решений, используемых звукоизоляционных технологий, материалов и т. д. Общественных и жилых зданий без звукоизоляции просто не бывает, но главное — чтобы звукоизоляция объекта была правильно рассчитана, спроектирована, соотносилась с функциональным предназначением объекта и соответствовала санитарно-гигиеническим нормам”, — утверждает Айдар Галеев.

Многое также зависит от окружающих здание домов. Если неподалеку от офисного центра расположен источник постоянного шума, то такой офис также можно отнести к группе риска. “С точки зрения звукоизоляции наиболее проблематичными являются объекты коммерческой недвижимости, которые сами являются источниками шумов, к примеру казино или концертные площадки, расположенные в жилых зданиях. В таком случае жестко ограничивается время функционирования объектов или собственник здания заказывает разработку оригинальной системы звукоизоляции”, — отмечает Владимир Журавлев. По его словам, в таких зданиях располагаются бэк-офисы компаний и руководство пытается улучшить “звуковое положение” своих сотрудников с помощью наименее затратных способов, к примеру заменив деревянные рамы окон на стеклопакеты.

Например, первый офис компании “МИАН” был расположен на ш. Энтузиастов, прямо напротив промзоны, с которой периодически доносится свист выпускаемого под напором пара. Впоследствии головной офис компании переехал на Красную Пресню, однако в первом здании осталось ее представительство, в котором с ежедневным шумом борются с помощью стеклопакетов. “Смена помещений из-за слабой звукоизоляции — единичные случаи на рынке коммерческой недвижимости Москвы”, — считает Журавлев.

Для бэк-офисов риэлторских агентств уровень шума не является определяющим фактором, однако существуют компании, которые в силу своей профессиональной деятельности не могут работать в условиях низкой звукоизоляции. “Есть и компании, для которых вопросы акустики действительно важны в связи со спецификой бизнеса. Например, это медиакомпании, через офисы которых ежедневно проходит море звуковой информации. Чтобы снизить отрицательное воздействие шума на работоспособность сотрудников, таким компаниям просто необходимо использовать в отделке своих офисов звукоизолирующие материалы. И это им вполне по силам. Даже если девелопер не озаботился таким вопросом, в помещении проводится специальная отделка”, — говорит старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

По ее словам, то, что некоторые компании все же арендуют или покупают помещения с плохой звукоизоляцией, объясняется прежде всего конъюнктурой рынка. “Большинство арендаторов, особенно российские компании, пока не привыкли обращать на звукоизоляцию серьезное внимание при выборе помещения. Это связано с ограниченным выбором свободных офисов в целом, и порой арендатору приходится мириться с гораздо большими недостатками — с не совсем подходящим районом и высокой ставкой аренды”, — говорит эксперт. Но со временем ситуация меняется, и требования арендаторов растут, а следовательно, все чаще появляются и ограничения по уровню шума.

Дайте тишины!
Добиться звукоизоляции в новых помещениях девелоперы могут различными способами, выбор определяется уровнем возможных затрат и степенью заботы о будущих арендаторах. “Звукопоглощающие технологии основаны на уменьшении отражения звука от различных поверхностей. Нужный эффект достигается пористой структурой материалов, шершавой поверхностью, специальными звукоизолирующими слоями (пробковые, воздушные) и т. д.”, — говорит Антонина Лаирова. Поэтому, по ее словам, “в первую очередь специальной отделке следует подвергнуть потолок, так как он отражает больше всего звука”.

“Эффективная защита помещения от шума предполагает использование специальных материалов, структура которых способствует поглощению или ослаблению звуковых колебаний различных частот и интенсивности. Звукоизоляционные материалы на основе природного сырья, например из минеральной ваты, имеют отличные звукоизоляционные свойства благодаря специфической структуре — хаотично направленным тончайшим волокнам, которые при трении друг о друга превращают энергию звуковых колебаний в тепловую. Основными зонами применения акустических материалов являются внешние стены, внутриофисные перегородки, а также потолки и полы”, — уточняет Юлия Аверина. По ее данным, действительно в качестве основной звукопоглощающей конструкции используется подвесной акустический потолок, который обычно изготавливается из минеральной ваты, стекловолокна, а также древесно-волокнистых материалов.

Самым простым способом изолировать помещение от шумов с улицы эксперты называют установку стеклопакетов. “В основном усилия должны быть направлены на защиту от внешних источников шума, особенно если фасад здания выходит на улицу. Помогает установка современных оконных профилей с 2-3-камерными стеклопакетами и изоляция внешних стен плитами с различными наполнителями”, — говорит Юлия Аверина. По словам Марины Губановой, речь идет о так называемых многоэффектных стеклах, которые одновременно являются звукоизолирующими и теплоизолирующими. Такие материалы зачастую используются при панорамном остеклении.

“На стадии проектирования закладываются решения по внутренней звукоизоляции стен, которые утверждаются специальными комиссиями и должны соответствовать нормативам, описанным выше”, — рассказывает о следующем уровне звукоизоляции Марина Губанова. В частности, по ее словам, современная стена обычно состоит из нескольких слоев: наружного керамического, внутреннего тепло- и звукоизолирующего, а также внутреннего слоя. Внутренние стенки из гипсокартона также имеют звукоизолирующую прослойку.

“Сейчас одним из самых эффективных средств борьбы с ударным шумом (шум, который образуется при падении на пол предметов или при ходьбе человека) является применение конструкции "плавающего" пола. К этому типу перекрытий относятся конструкции со сплошным упругим слоем между полом и несущей железобетонной плитой и конструкции с полом на мягких упругих прокладках”, — добавляет Юрия Аверина.

В целом каждый девелопер выбирает для себя свой способ звукоизоляции, но в зданиях класса А принято использовать все типы защиты одновременно. “Хороший результат дают современные вентилируемые фасады, которые практически исключают возможность проникновения шума с улицы в офисное помещение. Также снижению шума способствует наличие в здании лоджий. Внутри помещений для этой цели используются соответствующие напольные покрытия и подвесные потолки, чтобы не доходил шум с других этажей, двойные гипсокартонные перекрытия с утеплителем между ними и качественные двери для нейтрализации шума из соседних помещений. Что касается пространства самого офиса, то здесь помогают удачная планировка и правильное расположение рабочих мест”, — говорит Андрей Жамкин.

Более того, по словам Марины Губановой, “в офисном здании арендатор, делая ремонт "под себя", может предусмотреть и дополнительные звукоизолирующие материалы, а особенно тщательно внутренняя звукоизоляция сооружается в жилых помещениях, где уровень шумоизоляции самый высокий”.

Все для туриста
Наиболее остро проблема звукоизоляции стоит перед девелоперами гостиниц. Ведь нехорошо, когда гости страдают от излишнего шума. Особенно если это 5-звездочный отель — а в столице они нередко располагаются на центральных магистралях города, не затихающих ни днем, ни ночью.

Нормативная база не предполагает для отелей строгих требований по звукоизоляции. “В соответствии с нормативными требованиями "Системы классификации гостиниц и других средств размещения" номера следует располагать в зоне минимального воздействия шума, производимого транспортом и инженерным оборудованием гостиницы, выполнить соответствующую нормам звукоизоляцию. Только тогда гости отеля могут почувствовать себя спокойно и уютно, поселившись в номере”, — рассказывает директор по развитию гостиничной сети Heliopark Group Евгений Каркачев. Поэтому, по его словам, девелоперы гостиниц руководствуются собственными представлениями о необходимой звукоизоляции и, соответственно, используют различные способы защиты от шума. Например, для улучшения качества звукоизоляции можно выполнить дверные проемы в виде тамбура, т. е. с последовательно установленными одна за другой дверьми.

В гостиницах зачастую проводят переговоры представители крупных компаний, в таких помещениях звукоизоляция должна быть на максимальном уровне. Для этого, по словам Евгения Каркачева, достаточно просверлить в перегородке площадью 15 кв. м сквозное отверстие сечением 20 на 20 мм, чтобы индекс изоляции воздушного шума снизился на 20 децибел (внутрь будет проникать меньше звуков).

“Многие гостиничные операторы прописывают стандарты звукоизоляции вплоть до децибела. В стандартах гостиничной сети Best Western, под маркой которой будут работать наши отели, нет четких требований к звукоизоляции. Отельеры Best Western определили для себя, что конструкции всех помещений должны быть звуконепроницаемыми и в целях обеспечения максимальной изоляции входные двери необходимо снабжать герметизирующими прокладками”, — в свою очередь, рассказывает гендиректор “Сити-Отель” Дамир Кафтаранов.

Не все довольны
Большинство экспертов не считают в настоящий момент проблему звукоизоляции самой главной сложностью, стоящей перед арендаторами коммерческой недвижимости. “Для большинства арендаторов вопрос звукоизоляции не является ключевым, а те компании, которым это действительно важно, как правило, уточняют все связанные со звукоизоляцией детали заранее”, — отмечает Антонина Лаирова.

По словам Марины Губановой, “звукоизоляция не считается определяющим фактором при выборе арендатором помещения в современном здании, так как для таких зданий этот вопрос всегда решается в процессе проектирования и является нормативным”. В качестве примера такого решения эксперт приводит расположение коммерческих площадей в жилом комплексе “Коперник”. Проектировщики здания специально разработали звукоизоляцию для ряда помещений. В частности, между фитнес-клубом и жилым этажом лежит усиленная монолитная плита. “При возведении межквартирных перегородок в процессе отделки были использованы специальные звукоизоляционные материалы толщиной до 5-7 см. Кроме того, все использованные в здании трубы для подачи воды сделаны из пластика, а значит, жители избавлены от звука гудящих труб”, — добавляет Марина Губанова.

Несмотря на то что пока требования по звукоизоляции у российских арендаторов и покупателей недвижимости ниже, чем, например, критерии оценки местоположения объекта, эксперты отмечают, что уже зафиксированы случаи, когда этот фактор являлся ключевым при заключении сделок.

“Такие случаи скорее исключение, однако они бывают. В частности, на московском офисном рынке есть пример, когда здание, изначально проектируемое как жилое, уже в процессе строительства было перепрофилировано в офисный центр, который сейчас позиционируется как класс А. В данный момент там действительно существуют серьезные проблемы со звукоизоляцией. Так как здание расположено рядом с Садовым кольцом, шум улицы слышен в помещениях, эта особенность значительно затруднила поиск арендаторов для данного здания”, — рассказывает Андрей Жамкин. По его словам, потенциальные арендаторы отказываются от дальнейших переговоров от аренды офисов в этом здании уже после первого просмотра помещений.

Владимир Журавлев также вспоминает аналогичные случаи из своей брокерской практики. “К примеру, небольшая IT-компания, планирующая снять офис в районе ст. м. "Маяковская", выбирала из шести предложений класса С, в результате пять помещений, расположенных в первой линии домов по Тверской улице, были отклонены по причине уличного шума. Клиент предпочел здание, расположенное в глубине квартала, несмотря на его худшую транспортную доступность”, — рассказывает он. Таким образом, звукоизоляция уже начинает конкурировать с традиционно решающими качествами объектов. В дальнейшем эта тенденция, по мнению экспертов, только укрепится.

Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...