Деление и умножение
В настоящий момент бизнес-зоны Москвы практически сформированы: это центр города в пределах Садового кольца, юго-запад Москвы, преимущественно вдоль Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и Профсоюзной улицы, а также территория метро «Киевская» – Кутузовский проспект. Центр Москвы традиционно считается наиболее интересным в плане строительства престижных деловых центров класса А, а также более демократичного В-класса.
Близость к Кремлю, набережные, историческая застройка, разработанная система подъездов – все это составляет неоспоримые преимущества старых районов. Серьезным толчком к развитию деловых зон послужила и московская программа по выведению промышленных зон из центра. Мощности, служившие для крупных предприятий, стали неплохо обеспечивать деловые центры.
Практика последних лет показала, что формирование деловых зон в Москве происходит по двум основным сценариям. Первый – это искусственно создаваемые деловые зоны, второй – деловые зоны, сформировавшиеся естественным эволюционным путем. С этим схож и подход к созданию непосредственно офисных зданий. Так, новые проекты строительства зачастую являются офисами класса А и В, стихийно же возникающие офисы в зданиях НИИ, заводов и ведомственных учреждений обычно относят к С и D.
Такой расклад вполне логичен: девелоперы предпочитают вкладывать средства, развивая элитные направления, чтобы получить от них хорошую стабильную прибыль. В свою очередь, развитие малого бизнеса само диктует условия выживания. Впрочем, в последнее время специалисты называют интересным также и инвестирование в офисы низкого класса, в которых ощущается серьезная потребность. Вкладываясь в ремонт, собственник может перевести офисы в более высокий разряд (например из класса D в класс C). Аренда по цене $300-500/кв. м в год сама по себе гарантированно обеспечит интерес к сдаваемым площадям.
Тем не менее при существующем взлете цен на недвижимость последние несколько лет наблюдается тенденция к уменьшению доходности инвестирования в коммерческую недвижимость, что нередко связывают с привлечением иностранных инвестиций и активным участием зарубежных игроков на российском рынке.
Амбициозные проекты
Наиболее очевидным примером искусственно созданной деловой зоны Елена Шевчук, директор департамента коммерческой недвижимости GVA Soyer, считает территорию «Москва-Сити». Одной из основных целей формирования центра стала задача разгрузить основные транспортные магистрали и переместить значительную часть офисных и правительственных зданий из центра города. Строительство ММДЦ (Московского международного делового центра) ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью около 100 га.
«Москву-Сити» называют самым крупным инвестиционным и строительным объектом не только в России, но и в Европе. Здесь применяются современные энергетические технологии, новые транспортные системы, архитектурные разработки. На проект возлагаются огромные надежды, в частности на то, что разработанные участки не только вырастут в цене, но и принесут доход в виде налоговых поступлений в казну. Город с помощью инвесторов развивает крупную не освоенную ранее территорию и выводит на рынок только в первой фазе проекта около 3 млн кв. м. 30 августа здесь была открыта новая станция метро – «Молодежная», которую, как и «Деловой Центр», отличает современный технологичный стиль.
Не менее интересным примером искусственно созданной деловой зоны Елена Шевчук называет проект формирования Crocus City, расположенного в Мякининской пойме, непосредственно на МКАД: «Особенность этой зоны состоит в том, что она реализуется одним инвестором – Crocus Group. И именно профессионализм девелопера и качество реализации проекта создали имидж этой территории и сформировали спрос».
Здесь будет освоено около 70 га земли, на которых планируется строительство 14 офисных зданий, вторая очередь выставочного центра площадью более 100 тыс. кв. м, торговый и развлекательный центр. Напомним, что здесь уже существуют и благополучно функционируют торговый и выставочный комплексы. Проектируемая же общая площадь новых строений составляет около 1 млн кв. м. Crocus City назван так неслучайно: «город в городе» претендует на беспрецедентность проекта. Crocus City Business Center, называемый владельцами «Манхэттеном в Москве», отсчитывает начало строительства с 2006 года.
Повышенный интерес
Однако кроме «революционного» формирования деловых зон при помощи амбициозного строительства существует и другой, естественный путь развития. Самым наглядным примером деловой зоны, сформировавшейся естественным эволюционным путем, является район Павелецкой площади. Первый объект в этой зоне – «Риверсайд Тауэрс» – был реализован в 1997 году известным международным девелопером – компанией «Энка». Как рассказывает Елена Шевчук, девелоперу удалось оценить не только осваиваемую площадку, но и высокий потенциал всего района. Это повлияло и на решение построить еще три офисных центра в этом же районе. Как и во многих других жизненных ситуациях, главное, что кто-то поверил в район, а дальше началось развитие. Инициатива развития района была подхвачена российскими девелоперами, которые и приступили к более масштабному освоению района не только в зоне Садового кольца, но и в районе промышленной застройки за Павелецким вокзалом.
«Строительство, осуществленное «Энкой», практически преобразовало окружающую территорию и сформировало новый деловой район», – рассказывает Елена Шевчук. Через несколько лет район был полностью застроен бизнес-центрами классов А и В и сейчас представляет собой один из наиболее развитых деловых районов. Пример интересен тем, что внимание одного девелопера практически изменило облик города.
Говорить о большей или меньшей перспективности того или иного типа развития бизнес-центров не приходится, ведь в конечном итоге каждый офисный центр находит своего потребителя. Очевидно другое: Москва уже сейчас может предложить большие площади под офисы, и количество деловых центров будет только увеличиваться, что позволит, наконец-то, удовлетворить любые запросы предпринимателей и владельцев собственных предприятий.
Надежда Двоскина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2827 -
