Возможность использования подземного пространства Северной столицы в последнее время все чаще становится предметом острых дискуссий. Девелоперов манят красочные примеры из зарубежной практики. Освоение петербургского подземелья имеет немало перспектив. Как впрочем, и сложностей.
В своем развитии Петербург перерос первоначальную схему одноуровневого развития.
Это породило многочисленные проблемы. Плотная застройка центра, нехватка парковочных мест заставляют городские власти и частных инвесторов задуматься о возможности «уйти под землю, чтобы ее сэкономить». Только за последний год в СМИ появилась информация о почти 20 проектах освоения подземного пространства Северной столицы. Широко обсуждается проект строительства торгово-развлекательного комплекса под площадью Восстания. Заявлены несколько крупнейших проектов по оборудованию паркингов под городскими площадями.
Углубляясь в прошлое
Практически во всех крупнейших городах мира в условиях дефицита участков под застройку подземная урбанизация стремительно развивается. Под землей размещают тоннели транспортных магистралей, паркинги, логистические центры, торговые и развлекательные комплексы. На сегодняшний день в Японии, Китае, Англии, Италии, Франции, Швеции, Норвегии, США, Голландии и других странах накоплен значительный опыт строительства подобных объектов.
К наиболее выдающимся подземным сооружениям современности можно отнести открытый в 1994 г. англо-французский тоннель под Ла-Маншем и грандиозное инженерное сооружение в Японии – тоннель «Сэйкан», построенный в 1988 г. Последний связывает между собой острова Хонсю и Хоккайдо, прорезая толщу гор, прибрежный шельф, и уходит на глубину около 240 м под морским дном Сангарского пролива.
Подземное пространство облюбовали девелоперы торговой недвижимости. Самый большой из торговых объектов под землей находится в Канаде. «Улицы» под деловой частью Торонто соединяют 27 км торговых аллей, пять станций метро, 20 автомобильных парковок, два универмага, шесть отелей и железнодорожный терминал (площадь застройки – около 370 тыс. кв.м).
Активным освоением подземного пространства известны японские мегаполисы, где земля является самой дорогой в мире. Фактически все здания Токио имеют трех-, четырех- и даже пятиэтажные подземные сооружения. Общие подземные торгово-развлекательные владения японской столицы составляют более 300 тыс. кв.м. Под площадью токийского Центрального вокзала находится самый большой подземный комплекс «Яэсу». На его территории в 68 тыс. кв.м расположены 250 магазинов, кафе, рестораны, отделения банков и офисы страховых компаний.
Подземное строительство развивается и в Китае. Например, в Харбине за последние 10 лет было построено 15 подземных магазинов, общая торговая площадь которых составила 170 тыс. кв.м. Средства на строительство были выделены государственными и частными китайскими и иностранными компаниями.
«Зарубежный опыт показывает, что для обеспечения устойчивого развития и комфортного проживания в мегаполисе доля подземных сооружений от общей площади вводимых объектов должна составлять 20–25%, – поясняет профессор Николай Ваучский, председатель проблемного совета Академии технологических наук РФ по комплексному использованию подземного пространства, – В Москве доля подземных сооружений, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 8%. В Петербурге этот показатель еще ниже».
Несмотря на «скромные» 8%, именно Москва считается пионером и лидером подземного строительства в России. Освоение столичной подземки началось в 1930-х гг., – с возведения метрополитена. За несколько лет в условиях сложной геологической обстановки был создан крупный подземный транспортный комплекс. Это позволило наработать солидный опыт такого строительства, который в конце 1990-х позволил реализовать проект по созданию торгово-развлекательного комплекса «Охотный ряд» под Манежной площадью – первого и пока самого значительного сооружения подобного рода в нашей стране. В его строительстве принимали участие компании «Ингеоком» и «Мосинжстрой». Площадь комплекса составляет 62 тыс. кв.м, торговый центр состоит из четырех уровней и уходит вниз под землю на глубину 18 м.
«Трудная» земля
В Петербурге, несмотря на стремление к экономии городских территорий и необходимость разгрузки наземных магистралей, освоение подземного пространства ведется крайне медленно. «Это объясняется сложными инженерно-геологическими условиями (Петербург, как известно, построен на болотах), недостаточным опытом проектирования, строительства и эксплуатации подземных сооружений и многофункциональных центров, а также отсутствием общей концепции комплексного освоения подземного пространства», – считает Лев Каплан, директор петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой».
Возможности подземного строительства в Петербурге стали обсуждать еще при мэре Анатолии Собчаке. В то время в городе создали специальный институт – «Подзeмcтpoйпpoeкт», который разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской улицей, у Технологического института. Задумывался масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний – пешеходный, два нижних – паркинг. Разрабатывался проект строительства подземного комплекса у станции метро «Озерки» с выходом к озерам. Но власть поменялась, деньги закончились, «Подзeм-cтpoйпpoeкт» закрылся.
В 1998 г. проблемным советом по комплексному использованию подземного пространства Академии технологических наук РФ по заказу петербургского КГА была разработана «Концепция освоения подземного пространства центральных районов Петербурга». Она «основывалась на анализе социальных и градостроительных требований и обострившихся транспортных и экологических проблем города» и предполагала «широкую, взаимоувязанную по всем направлениям строительства программу освоения подземного пространства центральной части Петербурга». В 1999 г. проект «Концепции…» был рассмотрен КГА и стройкомитетом, одобрен… Но не представлен к утверждению губернатором, поскольку финансирование таких проектов со стороны городской администрации предусмотрено не было. Дальнейшая работа в области освоения подземного пространства велась только по планам заинтересованных организаций, что сказалось на ее темпах и ограниченности работ.
Вопрос снова стал актуальным на этапе разработки последнего Генплана Петербурга в 2004 г. Изначально планировалось, что новый генеральный план будет содержать раздел «Комплексное освоение подземного пространства». Специалистами КГА и рядом НИИ был даже разработан научно-технический отчет «Основные направления концепции освоения подземного пространства в Санкт-Петербурга на 2010–2025 гг.». Но из-за прекращения финансирования и эту работу в скором времени пришлось свернуть.
Москва – впереди
Первопрестольная, как и Северная столица, не раз пыталась «углубиться» под землю. Еще во времена строительства «Охотного ряда» было анонсировано несколько подобных ему проектов. Например, шли разговоры о подземном торговом центре «Царев сад», который должен был появиться у Москворецкого моста. Одновременно говорилось и о появлении подземного торгового центра неподалеку от Курского вокзала. В рамках этого проекта под землей планировалось разместить около 200 магазинов и мультиплекс на девять кинозалов. Но ни один из этих объектов так и не был реализован.
Вторая волна намерений продать инвесторам часть подземного пространства города накрыла столицу примерно два года назад. Обсуждались три крупных подземных проекта с обширной торговой частью (на Пушкинской площади – не более 62 тыс. кв.м, на площади Тверской заставы и под Новым Арбатом). Появился проект строительства подземной части комплекса «Москва-Сити», где в числе прочего планируется разместить торговый центр на 150 тыс. квадратов. Еще два запланированных подземных проекта – у Павелецкого вокзала (120 тыс. кв.м) и под Смоленской площадью. Сейчас они находятся на начальных стадиях разработки, но одно неоспоримо – первые основательные шаги в решении проблем комплексного освоения подземных пространств Москва, в отличие от Петербурга, уже сделала. Весной этого года правительство столицы утвердило «Концепцию освоения подземного пространства и основные направления развития подземной урбанизации города Москвы». До 2010 г. доля подземного строительства должна увеличиться до 15%, а в самых проходных местах появятся несколько торговых центров, аналогичных «Охотному ряду». Концепция предусматривает создание не менее 25 сопряженных с торговлей проектов. Помимо уже названных, многофункциональные подземные комплексы могут появиться на Крымском валу, на Старой, Триумфальной, Тургеневской и Яузской площадях. Может быть застроено пространство между гостиницами «Метрополь» и «Москва», а также под Бульварным кольцом, ВВЦ, проспектом Академика Сахарова, Водоотводным каналом и рядом с некоторыми станциями метро и железной дороги.
Только для состоятельных
Впрочем, отсутствие единой концепции развития подземного пространства Петербурга, наличие «сложных» в инженерном отношении грунтов, плотной застройки с большим количеством охраняемых государством памятников архитектуры и культуры вовсе не означает, что углубление под землю города невозможно.
«Комитет по инвестициям и стратегическим проектам некоторое время назад заказал нам историко-культурные экспертизы по двум возможным подземным автостоянкам. Речь шла о площади Ленина перед Финляндским вокзалом и площади Шевченко (бывшая Щорса) на Каменоостровском проспекте, – рассказывает Михаил Мильчек, заместитель генерального директора петербургского НИПИ «Спецпроектреставрация». – Смысл и цель этой работы – ответ на вопрос, возможно ли в принципе устройство подземных автостоянок под этими площадями. В обоих случаях мы сочли возможным подобное строительство при определенных условиях». Сегодня же самым удачным примером подземного строительства в Петербурге ученый считает подземную часть торгово-развлекательного комплекса «Комендантский» от компании «Адамант». «На Комендантской площади сооружен подземный объект диаметром 78 метров при глубине выемки грунта 18 метров. Даже в мировой геотехнической практике редки «банки» такого большого диаметра. И это петербургские реалии, – восклицает г-н Мильчек. – Такая «бочка» с небольшой конструктивной доработкой может стать фундаментом для высотного здания». «Проект «Комендантский» – крупный, достаточно сложный и абсолютно уникальный для нашего города, поскольку его существенная часть находится ниже поверхности земли, – комментирует Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант». – В этом комплексе под землей будет расположено пять этажей. Такие подземные объекты в Северной столице пока еще никто строить не решался. Для этого здесь слишком сложный грунт – плывуны и т.д. Если говорить о перспективах развития масштабного подземного строительства в Петербурге, то, на мой взгляд, их почти нет, будут реализовываться только единичные проекты».
Ученые и эксперты рынка не скрывают, что возведение подземных комплексов – дорогое удовольствие. Дело в том, что такое строительство обходится гораздо дороже наземного, связано с применением высоких технологий (например, по расчетам Льва Каплана, стоимость строительства одного машиноместа в подземном паркинге на Конюшенной площади составит около $45 тыс.). Все упирается в экономическую целесообразность проекта: речь идет о сотнях миллионов долларов. В таких проектах участвуют только серьезные инвесторы. Слабые грунты заставляют застройщиков «закапываться» вдвое глубже, чем, собственно, опускается его сооружение. И речь идет не только о сваях: вниз уходит весь периметр строительства, тем самым ограждая будущий котлован; в результате под объектом образуется герметичный объем, сравнимый с самим объектом. Иначе земля просто «вытолкнет» комплекс наружу.
«Нужны современные методики, позволяющие оценивать конкретную геотехническую ситуацию во всей ее полноте. Необходимо следить за состоянием окружающей застройки, за соблюдением технологии и качества строительных работ. И для этого не надо изобретать велосипед. В Амстердаме, который Петр I брал за образец при строительстве города на Неве, грунты такие же, как у нac, и подземное строительство идет вовсю. В Японии ситуация с почвой еще хуже, но и там сооружаются уникальные подземные объекты», – считает профессор Владимир Улицкий, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Петербургского государственного университета путей сообщения.
Освоение подземелья как неизбежность
Многие эксперты рынка недвижимости считают, что строительство подземных комплексов в Петербурге – неизбежно. Это лишь вопрос времени и денег. «В условиях, когда руководство города говорит о запрещении уплотнительной застройки, а центральные улицы буквально переполнены припаркованным автотранспортом, становится очевидным, что, несмотря на колоссальные затраты, другого выхода, кроме освоения подземного пространства нет, – уверен г-н Каплан. – Поэтому надо продумывать новые конструктивные решения и материалы, учитывая дороговизну подземных сооружений».
Уже сейчас в Петербурге начинается строительство трех крупных подземных паркингов, а, по словам заместителя председателя КГА Виталия Зенцова, выдано разрешение на проектирование паркингов по 35 адресам, в том числе под площадями Льва Толстого, Искусств, Никольской, Манежной, Троицкой и Труда.
В Петербурге первые автоматизированные парковки могут появиться в центральных районах уже в 2008–2009 гг. Например, компания «ПаркингИнвестЦентр» планирует освоить подземное пространство по восьми адресам: на Конюшенной и Греческой площадях, на углу улиц Кирочной и Таврической, на пересечении улицы Захарьевской и проспекта Чернышевского, на площадях Ленина и Белинского и т.д. «Год назад мы обратились к губернатору, выбрали 10 объектов, по которым уже начаты проектные работы, – рассказал Александр Блинков, генеральный директор компании. – Все эти проекты достаточно сложно реализовать, однако нехватка парковочных мест в городе рано или поздно заставит решать эту проблему». По словам г-на Блинкова, особенно проблемна территория у станции метро «Чернышевская» – скопление автомобилей здесь превышает все допустимые нормы. Запружена автомобилями совсем скоро окажется и Конюшенная улица – после реконструкции ДЛТ. «Приступив к работе над проектами, мы столкнулись с большим количеством проблем. Прежде всего юридических. На сегодняшний день не вполне ясно, как должен быть оформлен в собственность подземный паркинг по окончании строительства. В решении этих вопросов мы надеемся на помощь города», – поясняет он.
Дарья Литвинова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2543 -
