Офисы вытесняют квартиры С начала этого года офисный рынок Москвы отличается высокой активностью.
По данным компании Blackwood, в первом квартале 2005 года было введено в строй 200 тыс. кв. м офисных площадей классов A и B, что на 50 тыс. кв. м. больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В то же время темпы ввода офисных площадей могли бы быть еще выше – если бы не отложили на срок от двух до семи месяцев выход на рынок ряда крупных проектов. Всего в 2005 году должно быть построено около 865 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на офисы класса A придется 467 тыс. кв. м., на класс В – 398 тыс. кв. м. В результате объем рынка офисов Москвы увеличится до 4,5 млн кв. м. За счет выхода на рынок крупных объектов коммерческой недвижимости (Ducat Place III, бизнес-парк "Аврора-2", ряд объектов в составе ММДЦ "Москва-Сити" и др.)
в 2005 году рост предложения качественных офисных площадей в среднем составит более 45%. В частности, рост предложения площадей по классу A – более 75%, площадей класса B – около 20%. В этом году рынок увеличится за счет ввода в строй таких объектов, как башня Enka (в составе ММДЦ "Москва-Сити", 30 тыс. кв. м), "Дукат Плейс-3" (более 30 тыс. кв. м), бизнес-центр на Ленинском (33 тыс. кв. м), "Веста Плаза" (38,5 тыс. кв. м), "Мерседес-Бенц Плаза" (свыше 15 тыс. кв. м.), "Сименс Бизнес-парк" (более 27 тыс. кв. м) и "Сокол Бридж" (50 тыс. кв. м). Уже к концу второго квартала этого года должно завершиться строительство бизнес-центров класса A "Романов двор-2" (первая очередь), "Аврора Бизнес-парк" (вторая очередь), бизнес-парк "Крылатские холмы" и др. По мнению аналитиков, еще рано говорить о полном насыщении рынка, но ситуация явно склоняется к стагнации.
Ведь такие факторы, как существенное увеличение объемов ввода новых площадей, растущая конкуренция между новым строительством и зданиями предыдущего поколения, повышенное требование арендаторов к офисным площадям, явно не способствуют росту арендных ставок. В перспективе более 1 млн кв. м высококлассных офисных площадей появится в "Москва-Сити". В рамках данного проекта ведется строительство состоящего из трех башен офисного центра "Башня на набережной" общей арендуемой площадью 220 тыс. кв. м, из которых 135 тыс. кв. м придется на офисы. В настоящее время первая башня полностью заполнена арендаторами, в числе которых IBM (6386 кв. м), Eli Lilly (1500 кв. м) и Nortel Networks (1700 кв. м). Второе офисное здание в составе ММДЦ будет сдано в четвертом квартале 2005 года, а третье – в четвертом квартале 2006 года. Во втором здании арендные ставки составляют $560-685 за 1 кв. м в год.
Реально эта сумма выше из-за эксплуатационных расходов ($75 в месяц) и НДС. "В связи с тем, что реализация проекта 'Москва-Сити' выведет на рынок огромный объем офисных площадей, участники рынка уже сейчас задумываются о возможном обвале арендных ставок,– констатируют аналитики Knight Frank.– Однако, как показывает мировой опыт, цены на аренду коммерческой недвижимости в мегаполисах редко опускаются ниже $500-600 за 1 кв. м в год". По данным Blackwood, в первом квартале арендные ставки в офисах класса A не изменились по сравнению с предыдущим годом. Зато на 6-8% выросли ставки аренды на офисы класса B. Отметим, что в прошлом году офисы класса В также были очень популярны у арендаторов.
Повышенный спрос на них объясняется стремлением арендаторов сэкономить на аренде помещения. И все же успешнее всего в аренду сдавались офисы самого высокого класса: по данным Knight Frank, в прошлом году уровень вакантных площадей для класса A находился на уровне 4,5%, для класса B – 6,5%. С другой стороны, в офисах класса В быстрее росли цены продажи: если за год цены продажи офисов класса A увеличились на 5-8%, то офисов класса В – на 10-15%. По оценке Knight Frank, в 2005 году объем спроса значимо увеличится в первую очередь за счет существенно большего ввода новых помещений в эксплуатацию, чем в 2004 году.
Кольцо деловой активности
Меккой деловой активности столицы по-прежнему остаются районы внутри Садового кольца. Именно здесь расположено большинство элитарных офисных центров класса A. Самые престижные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю, район Якиманки, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара.
С другой стороны, в центре столицы есть области, где ставки аренды на офисы несколько ниже: восточная часть Садового кольца, районы станций метро Курская, Таганская, Китай-город. В этом году значительный объем строительства сохранится в пределах Центрального округа, причем с привязкой к северо-западному, северному, западному и юго-западному направлениям. Месторасположение офиса напрямую связано с величиной арендных ставок в нем. "Офисный центр класса B, расположенный в центре столицы, будет иметь арендные ставки на порядок выше, нежели бизнес-центр класса A, находящийся в одном из близких к центру районов",– отмечают в компании Knight Frank.
С другой стороны, по мере застраивания ЦАО в других округах Москвы возводят оснащенные по последнему слову техники офисы, которые в маркетинговых компаниях причисляют к наивысшему сегменту рынка. В компании Knight Frank отмечают, что доля помещений класса A в новом строительстве уменьшилась, так как возросли объемы реконструкции. По состоянию на весну этого года средневзвешенная арендная ставка офисов класса A составила чуть меньше $700. В последнее время наблюдается явная тенденция к децентрализации офисов. Как отмечают в компании ABN Realty, "децентрализация офисного рынка часто сочетается с распространенной тенденцией к перепрофилированию промышленных зон".
Уже сложились районы, где реконструировано большое количество офисов класса В: Павелецкая, Шаболовская–Тульская, Бауманская. В этих районах уровень цен ниже, чем, например, на Белорусской, так как наличие промзон снижает престижность делового центра. Тенденция к децентрализации – следствие уменьшения числа участков под застройку в пределах Садового кольца, а также загруженности основных транспортных артерий в центре города и проблем с парковкой. "Благодаря децентрализации произошло относительное выравнивание ставок аренды на офисную недвижимость в пределах всего города",– утверждают в ABN Realty. Строительство объектов в западных районах, непосредственно прилегающих к ТТК, обусловлено транспортной доступностью и малым удалением от исторического центра города.
В настоящее время наиболее перспективными являются площадки под застройку в районах Красной Пресни, Профсоюзной улицы, Ленинского проспекта, Кутузовского проспекта – то есть прилегающие к крупным транспортным артериям. Также активно продолжают застраиваться районы Шаболовский, Павелецкий, Новослободский, Замоскворечье. Девелоперы проявляют повышенный интерес к Юго-Западному округу. Здесь стартовало много качественных проектов: Vaviloff Tower, Cherry tower. На Ленинском проспекте возводится бизнес-центр класса A Gorky Park tower. Это 22-этажное здание общей площадью 32 800 кв. м, включающее в себя четырехуровневую подземную парковку на 279 машиномест и наземный гостевой паркинг на 50 машиномест.
С другой стороны, районы Восточного и Северо-Восточного округов менее интересны для профессиональных девелоперов. И хотя ряд проектов (пример, Avia Plaza на Авиамоторной улице) строится в восточном направлении, данные проекты не носят характера систематической застройки. Таким образом, в 2005 году можно выделить три основных направления нового строительства. Во-первых, в пределах уже сложившихся бизнес-районов (Central City Tower, бизнес-центр на Баррикадной площадью свыше 20 тыс. кв. м). Во-вторых, в прилегающих к ТТК районах (в основном юго-западное, западное, северо-западное и северное направления). И в-третьих, за пределами ТТК: принимая во внимание дефицит площадок под застройку в Москве, застройщикам рано или поздно придется обратить внимание на районы за ТТК. Одной из первых попыток строительства современного офисного комплекса на значительном удалении от центра являются бизнес-парк "Крылатские холмы" (58 тыс. кв. м).
Но говорить об успехе пока рано, поэтому нельзя рассматривать данный проект как определенную складывающуюся тенденцию. Еще одной тенденцией является возможный переход на евро в среднесрочной перспективе. "В последнее время в связи с нестабильным состоянием доллара вполне возможен постепенный переход рынка на евро",– отмечают в компании Knight Frank. Если рынок перейдет на евро, следует ожидать небольшого падения ставок – в пределах 3-5%. Однако переход рынка на новую валюту – процесс небыстрый. Девелоперы и участники рынка привыкли проводить все расчеты в долларах, а европейская валюта пока не пользуется популярностью. Но с постепенной интеграцией России в мировую экономику расчеты в евро, связанные с закупкой в Европе техники, материалов и технологий, получат широкое распространение. Кроме того, российская экономика находится в прямой зависимости от нефтяного рынка, оперирующего в основном долларовыми ставками, что также ограничивает переход расчетов на другую валюту.
Самые дорогие офисные помещения Москвы
| Бизнес-центр | Адрес | Ставка аренды $/кв. м/год) |
|---|---|---|
| "Регус" | Смоленская пл., д. 3 | 1800 |
| "Миллениум-хаус" | Трубная ул., д. 12 | 1250 |
| "Башня-2000" | Наб. Тараса Шевченко, д.23А | 1200 |
| "Романов двор" | Романов пер., д. 4 | 1150 |
| "Усадьба-Центр" | Вознесенский пер., д.22 | 1150 |
| "Александр-хаус" | Ул. Б. Якиманка, д.1/8 | 1100 |
| "Новинский, 31" | Новинский бульвар, д. 31 | 1000 |
| "Дукат-2" | Ул. Гашека, д. 7, стр. 1 | 950 |
| "Гоголевский, 11" | Гоголевский бульвар, д. 11 | 900 |
| "Берлин-хаус" | Ул. Петровка, д. 5 | 900 |
По данным ABN Realty, KnightFrank, Swiss Realty Group.
Вера Ковалева Коммерсантъ-Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 4639 -
