Доходный дом в складчину

Инвестиции. Коммерческая недвижимость как объект инвестиций до недавних пор оставалась практически недоступной для частных лиц. Сегодня этот вопрос решен отдельными компаниями, а на новый рынок готовятся выйти очередные участники.

Рынок стал взрослым. По оценкам аналитиков, рынок московской коммерческой недвижимости становится все более профессиональным и устойчивым к резким конъюнктурным колебаниям.

 

 

Другими словами, сегодня, работая на нем, можно рассчитывать на стабильный доход. Еще в марте нынешнего года международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield включила Москву в пятерку самых дорогих городов мира по стоимости квадратного метра офисной площади. По этому показателю столица России приблизилась к Лондону, Токио, Парижу и Нью-Йорку. По подсчетам экспертов компании Colliers International, ставки аренды офисных помещений в Москве в 2001 году выросли в среднем на 10%, в 2002-м - только на 2-3%. Замедление темпов роста ставок связано со значительным увеличением объемов нового строительства, которые в 2002 году на 30% превысили прошлогодний уровень. А в 2003 году рост объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей классов "А" и "В", как ожидается, составит еще 25%. С учетом этого фактора, в Colliers International прогнозируют стабилизацию арендных ставок в течение двух-трех ближайших лет.

С учетом тенденции расширения региональных и международных торговых сетей и ожидания прихода в Россию новых международных операторов прогнозируется сохранение спроса и на качественные торговые помещения с удачным месторасположением. Между тем растет и предложение таких объектов, в результате чего, по информации Colliers International, уже в прошлом году арендные ставки в профессиональных торговых центрах стабилизировались. В целом, по оценкам специалистов компании, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость постепенно снижается и сегодня составляет в среднем около 13-15% годовых для наилучших офисных объектов. При этом в 1998-1999 годах она достигала 25%, в 2000-м - 22-23%, в 2001-м - 20%, в 2002-м - 17%.

Fleming покупает Москву. Профессиональный уровень развития, которого достиг московский рынок коммерческой недвижимости, привлекает крупных западных инвесторов. Так, летом нынешнего года британская компания Fleming Family & Partners объявила о создании фонда для инвестиций в столичную недвижимость. Предполагаемый объем инвестиций, которые планируется направить в первую очередь в офисные здания класса "А" в историческом центре Москвы, составляет около $60 млн. Технология работы следующая. Компания покупает здание с арендаторами и управляет им в течение определенного срока. Инвесторам периодически выплачиваются своего рода дивиденды. За несколько лет повышается капитализация объекта, после чего он продается. Сегодняшняя доходность подобных инвестиций оценивается экспертами на уровне примерно 20% годовых.

Возможность вложить капитал в коммерческую недвижимость и получать стабильный доход с одного из самых надежных активов имеют и индивидуальные инвесторы. На этом рынке работает уже несколько посредников. В их числе - один закрытый паевой инвестиционный фонд.

Недвижимость идет на биржу. Закрытый "Первый инвестиционный фонд недвижимости" под управлением компании "Конкордия - эссет менеджмент" привлек средства инвесторов в марте 2003 года. В отличие от консервативного Fleming Family & Partners, российский ПИФ ориентирован на инвестиции в более рискованные, но вместе с тем и потенциально более доходные объекты. А именно: в девелоперские проекты на стадиях готовности основной документарной базы. То есть на средства фонда ведется строительство объектов с последующей их сдачей в аренду. По оценке специалистов "Конкордии", доходность таких проектов может составлять от 25 до 70% годовых в зависимости от сектора и региона инвестирования. В период первичного размещения в фонд принимались взносы в размере от 16 млн рублей. Изначально планировалось, что инвестиции российского ПИФа будут втрое "длиннее" британских. Они были рассчитаны на 15 лет - датой окончания действия доверительного управления было определено 18 марта 2018 года. Однако в сентябре в правила фонда были внесены изменения, и "длина" его инвестиций была сокращена до пяти лет.

В течение срока действия ПИФа пайщики ежегодно будут получать "дивиденды", размер которых составит 80% от годового прироста стоимости пая. По данным "Конкордии", за прошедшие полгода этот прирост составил 12%, или 24% годовых (в рублях). "Зафиксировать" полученную прибыль можно и раньше установленного срока - правила ПИФа допускают свободное обращение его паев. Сегодня паи "Первого инвестиционного" включены во внесписочный лист ММВБ, а с января 2004 года по ним должны начаться организованные торги. Купить паи пока можно лишь у их нынешних владельцев. Однако в конце нынешнего - начале будущего года фонд планирует провести дополнительное размещение бумаг на сумму в пределах 1 млрд рублей. Как сообщили журналу "Финанс." в "Конкордии", минимальный входной порог для новых инвесторов будет по крайней мере не ниже мартовского.

Кроме "Первого инвестиционного", на рынке работает еще один специализированный ПИФ - "Паевой фонд недвижимости" под управлением УК "Профессионал". Однако недвижимости в нем нет.

Курортные инвестиции. Группа компаний ЮМАКО также планирует организовать несколько закрытых паевых фондов, средства которых будут направляться на строительство гостиничных объектов и развитие инфраструктуры размещения туристов. Они будут работать в рамках программы развития гостиничной инфраструктуры города Сочи. На форуме "Кубань-2003", который пройдет 9-12 октября, будут презентованы три проекта в форме инвестиционных резюме. Программа предполагает освоение более 50 земельных участков на территории Большого Сочи. Планируется, что ПИФы "Курорта" станут одним из механизмов реализации этого проекта. По словам специалиста отдела по связям с общественностью группы ЮМАКО Романа Накашидзе, их пайщиками смогут стать как юридические, так и физические лица. Предварительно стоимость "входного билета" составит 10 млн рублей. В перспективе планируется организовать и биржевое обращение паев этих фондов.

Доходность с гарантией. Кроме участия в паевых инвестиционных фондах, инвестировать средства в коммерческую недвижимость можно и другим способом. Так, компания "Группа Тоннэкс" в ноябре запускает обновленную версию проекта "Доходный метр". Суть его в следующем. "Тоннэкс" привлекает пул инвесторов, аккумулированные средства которых вкладываются в коммерческую недвижимость (в первую очередь - в офисную и торговую в пределах МКАД). Приобретенные объекты передаются управляющим компаниям, которые занимаются поиском арендаторов и обеспечивают обслуживание недвижимости. Инвесторы же приобретают акции компании, владеющей правами на недвижимость, становясь, таким образом, ее совладельцами. Управляющие объектом обеспечивают "титульной" компании доход от инвестиций в квадратные метры, часть которого ежеквартально либо ежегодно будет выплачиваться инвесторам. По сути - это дивиденды, размер которых зафиксирован в договоре компании, управляющей проектом ("Группа Тоннэкс"), с инвестором на уровне 15-17% годовых от суммы вклада в долларах США (после уплаты всех налогов) и не зависит от фактических результатов финансовой деятельности компании. По словам директора "Тоннэкса" Андрея Ткаченко, таким образом снимается бизнес-риск для индивидуальных инвесторов. Договор, фиксирующий регулярно выплачиваемый доход, заключается сроком на три года. Если по его истечении кто-либо из соинвесторов примет решение о выходе из проекта, управляющая компания обязуется найти покупателя на принадлежащие ему акции либо на весь объект и организовать его продажу. В любом случае, как заявил Андрей Ткаченко, сумма взноса будет выплачена инвестору в полном объеме. При этом полученные дивиденды возвращать не потребуется. "По умолчанию" же договор пролонгируется еще на три года.

Решившись участвовать в проекте, стоит согласиться принять на себя определенные риски, как, например, риск ликвидности. Типовой договор не предусматривает возможности возврата вклада ранее чем через три года, поэтому инвестору при необходимости придется продавать свои акции. Впрочем, их покупателями, по словам Андрея Ткаченко, скорее всего охотно станут сама управляющая компания или соинвесторы. Что касается риска неудачных инвестиций, то он в этой программе, как утверждает руководство "Тоннэкса", сведен к минимуму. Как правило, на средства инвесторов будет приобретаться недвижимость, уже сданная в долгосрочную аренду. Поэтому реальную доходность инвестиций легко можно будет просчитать. Регулярность дивидендных выплат дополнительно гарантируется резервным фондом, который формируется из части прибыли, полученной от управления недвижимостью. Этот же фонд будет использован, если при конечной продаже объекта не удастся выручить сумму, достаточную для возврата всех инвестиционных вкладов. Однако, как утверждает Андрей Ткаченко, вероятность подобной ситуации крайне мала и сопоставима с вероятностью системного экономического кризиса, который воздействует на все отрасли.

С ноября "входной билет" в "Доходный метр" будет стоить $30 тыс. Максимальная сумма инвестирования не ограничена. Но скоро в программе смогут поучаствовать и менее состоятельные граждане. В начале будущего года "Тоннэкс" планирует формирование закрытого ПИФа недвижимости, минимальная сумма инвестиций в который предварительно не превысит $5 тыс. После формирования фонда будет решаться и вопрос о выводе его паев на организованный биржевой рынок.

Доходность инвестиций в торговую недвижимость центра Москвы (без учета накладных и фискальных расходов)

Улица	% свободных площадей	Максимальные ставки аренды, $/ м2/год	Максимальные цены продажи, $/м2	Доходность, % годовых
Тверская	Менее 2	3200	16 000	20
Новый Арбат	Менее 3	1600	7200	22
Кутузовский пр-т	Менее 5	1500	6750	22
Арбат	Менее 1	1200	5400	22
Садовое кольцо	Менее 1	1200	5400	22
Ленинский пр-т	Менее 1	1100	4950	22

По данным компании Colliers International

Антон Кузин Финанс
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...