ГАРАЖ-народу!

Заработать на покупке квартиры можно. Но для этого требуется немалая сумма – тысяч $50-60 как минимум. Что делать, если в заначке денег значительно меньше, а банк как способ хранения и приумножения этих средств не устраивает? Может быть, попробовать купить гараж?

Бульдозеры на подходе

Наступивший год можно смело назвать годом великого перелома на гаражном рынке Москвы.

 

 

Начался процесс сноса старых одноэтажных гаражей и плоскостных стоянок – столичная земля сегодня слишком дорога, чтобы город мог позволить себе подобную расточительность. В то же время освобождение дворов и проезжей части дорог от припаркованных машин стало одним из приоритетов городской политики. С 2007 г. будет запрещено парковать машины вне стоянок не только на дорогах, но и во дворах, штраф составит 5 МРОТ. Законопроект о размещении транспортных средств на территории города был принят в первом чтении Мосгордумой 14 апреля. Так что гаражи и стоянки из роскоши превращаются в необходимость, и спрос на них регулируется законодательными механизмами. Гаражная революция, о которой так долго говорили, наконец, началась. Создается новый емкий сегмент рынка недвижимости, требующий капиталов и обещающий хорошие барыши, причем не только корпоративным инвесторам, но и всем желающим.

На фоне инвестиций в жилье покупка гаража ради получения дохода может, на первый взгляд, показаться чем-то несерьезным. Но многие так не считают, убедившись, как быстро окупаются вложения в этом секторе. Самые дешевые гаражи сегодня – на вторичном рынке. Нередки предложения о продаже по цене $500–1000, причем иногда это вполне приличные с виду постройки. Однако не стоит сломя голову бежать в банк за деньгами. Ситуацию, сложившуюся в последние месяцы на вторичном гаражном рынке, можно было бы охарактеризовать фразой: «Крысы бегут с корабля». Множество гаражей сегодня не оформлены должным образом, и сегодня (пока не поздно) многие стремятся поскорей избавиться от этого сомнительного товара.

Вторичный гаражный рынок напоминает квартирный образца начала 1990-х, только в гораздо более диких формах. Для риэлторов сумма комиссионных при покупке гаража слишком мала, поэтому такими пустяками они не занимаются. Так что покупатели остаются с продавцами один на один. Следует, прежде всего, иметь в виду, что приватизированный гараж стоит минимум в три-четыре раза дороже, чем неприватизированный. Чуть ли не каждое третье предложение сейчас – это, по сути, продажа ключей от ворот. При передаче денег покупатель получает самые экзотические документы – от простой расписки до «гаражной книжки» или выписки о внесении в списки кооператива. Нести всю эту макулатуру в Регистрационную палату совершенно бесполезно, а судебные перспективы исков по таким бумагам равны нулю. Разумеется, из «неправовых» гаражей тоже можно успеть выжать какую-то пользу, только быстро, поскольку дни их сочтены.

В целом при покупке, как это ни банально, следует ориентироваться на реалистичность цены и наличие свидетельства о государственной регистрации. Все, что дешевле $3 тыс., должно настораживать независимо от района. Расположение для гаражей еще более важно, чем для квартир. Естественно, чем ближе к центру, тем дороже. По официальным данным сейчас в ЦАО обеспеченность гаражами – 26%, в то время как в целом по городу – 40%. И возможности для строительства здесь крайне ограничены. Вообще на вторичном рынке можно найти настоящие инвестиционные перлы, но для этого надо быть всегда наготове, потому что уходят они быстро. При удачной покупке можно за гараж в $5-6 тыс. собирать $100 аренды в месяц, что позволит окупить его за 5 лет, а это, согласитесь, приятно, особенно если он у вас не один. Однако, очень велик шанс, что купленный гараж будет либо слишком дорог, либо его дешевизна будет объясняться сомнительным статусом. Поэтому вторичный рынок – для азартных игроков, это своего рода инвестиционная рулетка. А поскольку вложения в недвижимость – не лучшая сфера для азарта, то большинство сегодня все же склоняются к гаражам-новостройкам.

Новое качество по новым ценам

Первичный гаражный рынок сейчас можно разделить на три категории по применяемым в строительстве инвестиционным схемам – коммерческий сектор, муниципальный и, наконец, гаражи, возводимые по программе «Народный гараж». В 2003 г. гаражная программа была выполнена на 100,2%. Город получил 70 152 машиноместа. На 2004 г. запланировано 80 тыс. По мнению начальника Управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, на сегодняшний день наличие паркингов – одно из обязательных условий строительства любого жилого комплекса. ДИПС дает возможность членам ТСЖ сдавать свои места в подземной стоянке в аренду, что может приносить $150-250 в месяц. «Если раньше гаражи были для нас своего рода «неликвидом», – говорит Г. Пирумов, – то сегодня мы сделали из них успешно продающийся на рынке товар. Диапазон цен, по которым реализуются гаражи на сегодняшний момент, – от $8 до 40 тыс. ($8 тыс. – в Марьино, $40 тыс. – ЦАО)». Инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов тоже оказалось делом весьма прибыльным.

Городские власти до недавнего времени старались скопировать в гаражной сфере успешный опыт инвестиционных контрактов на жилищное строительство: инвестор выплачивает городу сумму, эквивалентную стоимости положенных машиномест, а город строит на эти деньги муниципальные гаражи. Кстати, совсем недавно принято решение возводить гаражи не только в коммерческих, но и в муниципальных жилых комплексах за счет бюджета. Однако выяснилось, что при средней цене коммерческих гаражей $8–25 тыс. большого ажиотажа среди автовладельцев не возникает. При таких темпах решение гаражной проблемы с учетом роста парка машин может оказаться чем-то вроде линии горизонта, до которой невозможно дойти.

Что опустеет первым – кабинеты или дворы?

В конце декабря разгорелся небольшой административный скандал. Только что переизбранный мэр Москвы Юрий Лужков на первом же после выборов заседании правительства устроил разнос префекту ЦАО Геннадию Дегтеву. Поводом для недовольства мэра послужил провал строительства гаражей и стоянок в центре города. Места в коммерческих паркингах, которые предполагалось использовать для стоянки приезжающих в центр машин, оказались распроданы подчистую, а некоторые земельные участки, отведенные под гаражи, использованы не по назначению. Буквально через несколько дней у Центрального округа появился новый префект. После этого заседания все вдруг поняли, что в 2004 г. за гаражи пора браться всерьез. Что и было сделано. В середине апреля в Выставочном центре на Фрунзенской набережной прошла выставка, которую проводил уже новый префект ЦАО Сергей Байдаков. Называлась она «Двор без машин».

Лейтмотивом пресс-конференции перед открытием выставки, вызвавшей небывалый интерес журналистов, почуявших, видимо, политическую подоплеку, стала комплексная программа «Народный гараж», исполнителями которой выступают НИиПИ Генплана, Институт гаражного строительства и ГУП «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ). Несмотря на то, что сегодня об этой программе говорят как о главном локомотиве гаражного процесса, на самом деле ее реализация – дело будущего. Но, как стало ясно весной этого года, будущее это уже наступает, поскольку нормативная база, наконец, разработана. В чем суть программы? В отличие от времен появления старых ГСК, сегодня для получения в аренду участка пайщики еще до начала строительства должны скинуться по $2 тыс. Плюс сама аренда земли, ставки которой, как известно, отнюдь не падают. Плюс доля города в инвестиционном контракте. В результате мы имеем цены, которые для массового потребителя оказались неподъемными, а для более состоятельных граждан – инвестиционно непривлекательными. Но городу решать гаражно-парковочную проблему необходимо: существующее положение неприемлемо для дорожной инфраструктуры и нагрузки на дворовые территории. Приходится искать, как сказал г-н Байдаков, «нестандартные решения».

«Товарищи» возвращаются

Программа предоставляет участникам очень серьезные льготы, о которых любой инвестор может только мечтать. Главное, город отказывается от платы за выкуп права на долгосрочную аренду и от своей доли в контракте, а арендные платежи обещает взимать по символической шкале: 3% от базовой ставки на период строительства и 10% на период эксплуатации. Схема рассчитана на прямое инвестирование граждан в собственные гаражи. При этом они должны объединяться в товарищества, а один из «товарищей» (это, заметьте, юридический термин) должен взять на себя управление делами. Существующие ГСК и прочие юридические лица просят не беспокоиться. По словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Константина Королевского, принципиальное отличие этой формы привлечения средств населения от ГСК в том, что люди действительно сами строят гаражи для себя. В ГСК была заложена та же идея, но в реальности автовладельцы не могли сами реализовать проект и приглашали инвестора, который, прежде всего, заботился о своих интересах. Проводя, по сути, дотационную программу, город будут осуществлять жесткий контроль за тем, чтобы строительство не превращалось из социального проекта в коммерческое предприятие и чтобы не возникал долгострой. Следить за этим за этим будет ГУП «УЭЗ», которое также выступает в роли гензаказчика.

Точно стоимость «народных» гаражей назвать сегодня никто не берется, но речь идет о цифре от $3 до 4 тыс. Такой прогноз делает данную программу весьма привлекательной для частных инвесторов. Правда, поставить дело на широкую ногу будет затруднительно, поскольку один «товарищ» может претендовать лишь на одно место, а все дополнительные места уже будут строиться без льгот. (Идея народности в данном случае совсем не означает, что участники должны принадлежать к обездоленным слоям населения). Кроме того, строить можно где угодно, не обязательно в своем дворе. Если программа развернется, можно будет инвестировать гаражи в нескольких комплексах – препятствий к этому нет. И последнее: власти никак не планируют препятствовать перепродаже или сдаче в аренду гаражей по свободным ценам.

Что касается коммерческих гаражей, то и они могут быть полезны для вашего бюджета, но надо быть готовым, что народные и муниципальные гаражи могут слегка снизить цены на рынке в тот самый момент, когда вы уже сделаете свои ставки. На самом деле, ситуация эта уникальна: частный инвестор поставлен в положение гораздо более выгодное, чем акулы гаражного бизнеса. Сейчас, конечно, трудно прогнозировать насколько развернется «народное» гаражное движение, потому что риск неправового противодействия хозяев стоянок и даже владельцев простых ракушек не стоит списывать со счетов, ведь именно им в первую очередь придется потесниться.

До недавнего времени обращения в управы и префектуры с попытками воспользоваться льготами, по свидетельству очевидцев, понимания не встречали, но сейчас ситуация должна измениться. На сегодня ГУП УЭЗ уже имеет 43 адреса, отобранных по предложениям граждан и префектур. В частности в ЦАО в работе сейчас находится 11 адресов, где планируется возвести 1500 машиномест. Цены будут ясны уже к лету, если они окажутся привлекательными – ажиотажа не миновать. Так что долго выжидать, куда «вынесет кривая», не стоит: количество площадок в инвестиционно привлекательных районах ограничено. И если вы хотите попробовать примкнуть к «народному» движению, делать это стоит сейчас. Ищите «товарищей», подходящую площадку и обращайтесь к местным властям. Отмашка сверху уже дана.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...